소송의 개관에 따른 주상복합 아파트 관리

주상복합아파트는 주택법에 의하면, “주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우”라고 규정되어 있다. 

주상복합아파트의 입주자들도 대부분 일반 아파트의 예에 따라 입주자대표회의를 구성하고 주택법의 규정에 따라 아파트 관리에 대한 의사결정을 하여 왔다.  특별한 문제가 없을 때는 아파트 관리를 누가 하든지 아무도 신경쓰지 않는다.  그러나 문제가 발생하면 법률을 찾아보게 된다.  그러면 주상복합아파트에서 현재 이루어지고 있는 입주자대표회의의 관리행위는 적법한 것인가? 
 
♧ 주상복합건물의 관리에 적용되는 법률

일반아파트의 관리에는 주택법이 적용되지만 주상복합아파트의 관리에는 주택법이 적용되지 않는다.  왜냐하면 주상복합건물은 건축법 제8조의 건축허가를 받아서 건축되고 일반아파트는 주택법에 의한 사업계획승인을 받아서 건축되는데, 주택법에 의한 관리방법은 사업계획승인을 받아서 건축된 주택에만 적용되도록 되어 있기 때문이다.  주상복합건물의 관리에 적용되는 법률은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이다.  이 법률은 원칙적으로 일반아파트에도 모두 적용되지만 사업계획승인을 받은 아파트의 경우에는 특별법인 주택법이 적용되고, 주택법에서 아파트의 관리에 관하여 상세히 규정하고 있기 때문에 집합건물법이 적용될 여지가 별로 없다.  그래서 집합건물법에 의한 건물의 관리는 주로, 구분소유권이 성립되어 있는 상가, 오피스, 오피스텔 건물 등에 적용된다.
 
♧ 관리단과 입주자대표회의

일반아파트의 경우 아파트 관리를 담당하는 주체는 입주자대표회의지만 주상복합아파트의 경우에는 관리담당주체가 집합건물법 제23조에서 규정하는 관리단이다.  입주자대표회의는 동별 세대수에 비례해서 선출된 동별 대표자로 구성되고, 입주자대표회의 임원은 동별 대표자 중에서 선출하되 회장 1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사로 구성하고, 회장의 경우에는 관리규약이 정하는 경우 입주자 등의 과반수 찬성으로 선출한다.

이와 달리 주상복합건물이 신축되면 구성원들의 별다른 조직행위 없이 각 아파트 소유자들과 상가 소유자들 전원으로 건물 및 대지와 부속시설을 관리하는 관리단이 당연히 성립되고, 구분소유자가 10인 이상인 경우에는 관리단 집회에서 관리인을 선임하여야 한다.  관리단은 입주자대표회의와는 많은 점에서 다르다.  첫째, 입주자대표회의는 동별 대표자들만으로 구성되는 반면 관리단은 상가를 포함한 구분소유자 전원으로 구성된다.  둘째, 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결하지만 관리단 집회에서의 결의는 두 가지의 기준을 모두 만족해야 의결된다.  그 하나는 구분소유자 수의 과반수 찬성이 있어야 하고, 둘은 전유면적의 면적비율로 산정된 의결권의 과반수의 찬성이 있어야 한다.  셋째, 일반아파트의 관리규약은 입주자 등의 과반수가 동의하는 방법으로 제정 또는 개정되지만 관리단의 규약은 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성이 있어야 한다.
 
♧ 관리인

주상복합건물의 관리인도 입주자대표회의 회장과 많이 다르다.  입주자대표회의 회장은 독자적인 권한을 갖고 있는 것이 아니라 입주자대표회의라는 회의체 관리기관의 장으로서 행동한다.  그러나 주상복합건물의 관리인은 몇가지 독자적인 권한이 있다.  그 중 중요한 것은, “공용부분의 보존, 관리 및 변경을 위한 집행행위”이다.  “보존”은 물건의 멸실, 훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위한 행위를 말하고,  “관리”는 물건의 변경에 이르지 않는 범위내에서의 이용, 개량행위를 말하고, “변경”은 물건의 이용가치를 증대시키기 위하여 그 현상을 변동시키는 행위를 말한다.  공용부분의 보존행위는 원래 관리인 뿐만 아니라 각 구분소유자들도 할 수 있지만 관리인은 각 구분소유자에 대한 관계에서 보존행위를 해야 할 의무를 지고 있으므로 제1차적으로 관리인이 해야 할 사항이다.  공용부분의 관리에 관한 사항은 원칙적으로 관리단 집회의 통상결의에 의하여, 공용부분의 변경에 관한 사항은 원칙적으로 관리단 집회의 특별결의에 결정하도록 되어 있으므로 관리인은 그 결의에 의한 사항을 집행하는 권한을 가지고 있다.
그 외에도 관리인의 권한으로, 분담금 및 비용의 청구, 수령 및 관리행위, 관리단을 대표하는 행위, 그 밖의 규약에 정하여진 행위, 규약의 보관, 관리단 집회의 소집, 관리단 집회의 의장이 되는 권한, 공동의 이익에 반하는 행위의 정지청구, 사용금지의 청구, 구분소유권의 경매청구, 전유부분의 점유자에 대한 인도청구 등의 많은 권한이 법정되어 있다.