▶ 발제자
주택산업연구원
장 성 수 정책연구실장
먼저 주택관리사보 선발시험의 개선에 있어 2006년부터 시험범위 확대 및 조정을 해야 한다. 1차 시험과목 중 민법 총칙을 민법(총칙, 물권, 채권)으로 조정하고 2차 시험 관리실무의 민법(물권, 채권)을 1차 시험 민법으로 통일해 과목을 조정해야 한다. 또한 1차 시험 시설개론 범위에 초고층화 되는 공동주택 건축 추세에 맞춰 철골구조 등의 내용을 추가하고, 2차 시험 관리실무 범위에 공동주택 관리 전산실무 내용을 추가해야 한다. 그리고 2007년에는 ‘공동체문화론’ 및 ‘고층주거생활 안전관리론’을 추가 도입할 것을 제안한다.
이와 함께 법정교육 대상을 확대해 미취업 주택관리사(보)의 선택에 의해 교육을 받을 수 있도록 해 주택관리사(보) 자격시험을 통과한 합격자들 전체를 교육대상으로 해 교육의 기회를 주어 사전교육의 기능으로 확대해야 한다.
타 자격시험의 예로 공인중개사, 경비지도사의 교육의 경우도 시험 합격 이후에 교육대상은 합격자 전체로 확대실시하고 있다.
법정교육 대상자의 확대로 정기적 교육실시 횟수의 증가는 불가피할 것이며 교육실시 때마다 새로운 강사진을 구성하기보다는 협회 자체적으로 각 전문가 단체 임원 및 교수 등 강사진을 체계적으로 구성해 교육실시 증가에 대비해야 할 것이다.
주택관리사로 관리소장이 될 경우 법정교육을 받고 있으나 정기적인 보수교육과정이 없는 실정이므로 공동주택관리의 환경적 변화 및 시설구조의 변화 등과 같은 상황에 대처 또는 관리의 효율성을 높이기 위해 보수교육을 신설해야 한다.
보수교육과정을 신설할 경우 법정교육으로 인한 부족한 업무교육을 보완·향상시킬 수 있어 관리소장 능력 향상이 도모되고 관리소장에 대한 입주민의 신뢰를 가져올 수 있을 것으로 기대된다. 안전점검 교육, 장기수선계획교육과 같은 교육과의 중복을 피하고 교육비의 부담을 절감하면서 3∼5년 주기로 교육을 실시하는 방안을 검토해볼 수 있다.
장기적 방안으로 현재는 법정교육생의 대상이 한정돼 있어 교육실시 횟수 및 장소의 제한이 불가피하나 현재의 법정교육이 사전교육의 의미로 확대돼 미취업 주택관리사(보)도 교육대상으로 포함될 경우 현재 한곳에서 이뤄지고 있는 법정교육을 점차 8개의 시도로 구분, 확산시킬 수 있을 것이다. 시도별로 교육을 실시함으로써 교육생은 전국에서 한 장소로 올 때 소요되는 교통비를 절감하고 숙식으로 인한 비용을 줄여 교육비절감효과를 기대할 수 있으며 교육장소로 시간감축으로 교육생의 편리를 도모할 수 있다.
▶토론자
경희대 주거환경전공
홍 형 옥 교수
주택관리사보 자격시험의 질적 향상 방안
주택관리는 매우 광범위한 영역에 걸쳐 그 업무를 전문적으로 수행하도록 요구되고 있다. 주택관리사로서의 소양과 기획력, 서비스정신은 점차 중요해질 전망이며 이러한 능력은 어떠한 방법으로든 평가해야만 할 것이다. 공동주택관리실무와 같은 실무적인 내용은 필기시험으로 그 전문능력을 인정해서는 안 되고, 현장에서의 인턴쉽을 의무화함으로써 체득하도록 해야 할 것이다.
과목 추가의 방향은 첫째, 기술적인 내용과 일반 행정적인 업무는 현재의 시험과목에 포함돼 있으므로 각 과목의 내용심화를 통해 해결하고, 관리운영에 필요한 전반적인 공동주택관리에 대한 지식 및 윤리와 같이 주택관리사의 자질향상과 관리직원관리 및 입주자대표회의 운영, 커뮤니케이션과 인적자원관리 등에 대한 내용을 포함하는 과목이 추가돼야 할 것이다. 입주민을 대상으로 한 주택산업연구원(2005)의 연구에서도 아파트 관리소장이 갖춰야 할 업무능력으로 업무전문성(40.6%)이 가장 높지만, 주민과의 인화력(17.2%), 업무 적극성(24.9%)이 중요하게 나타남으로써 공동주거관리를 위한 자질향상이 더 중요함을 나타내 보여주고 있다.
본 발표자는 여기서 ‘공동주거관리론’을 시험과목에 추가할 것을 주장하며 교과목에는 대략 ( )안의 내용이 포함돼야 할 것이다. (1.주택과 주거의 의미 2.주거관리의 의의/공동주거관리의 특성 3.관리방식과 공동주거관리 4.공동주거의 생활관리 5.공동주거의 입주자관리 6.지역사회와 공동주거관리 7.공동주거의 자원구축과 활용 8.공동체형 주거의 특징과 주거관리 9.주거관리와 공동주택디자인 10.공동체의식과 공동체 활동 11.커뮤니티 구성과 운영 12.커뮤니케이션의 원리와 회의진행 기법 13.입주자 상담기법 14.공동주거관리 활동의 홍보기법과 전략)
그런데 이러한 교과목은 정규교육과정을 통해 자질을 키우는 것이 바람직하나 현재와 같은 시험제도하에서는 객관식보다 주관식 서술형으로 기본 소양을 파악하는 것이 더 바람직하다고 생각된다.
둘째, 대학의 부동산 혹은 주택관리 관련 전공학과의 커리큘럼을 이수한 자에게 자격시험에서 이미 이수한 과목을 일정비율까지 면제해 주어 전문 인력이 주택관리 분야에 진출할 수 있도록 동기부여를 해야 할 것이다. 그리고 궁극적으로는 협회나 대학의 정규교육과정을 통해 주택관리사의 자질을 기른 후, 시험제도를 통해 능력을 판별해야 할 것이다.
셋째, 주택관리업무가 현장에서 이루어지는 업무인 만큼 1년 정도의 인턴쉽을 통한 현장경험을 필수요건으로 하는 것이 바람직할 것이다. 국가에서 자격을 부여하고 있는 사법고시의 경우도 합격 후에는 연수원에서 2년간을 연수하게 돼 있으며, 회계사의 경우도 정해진 기간 내에 반드시 실습을 하도록 규정하고 있으므로 주택관리사도 전문직으로 인정을 받으려면 일정한 기간 내에 실습을 마치지 않으면 시험합격의 유효성을 상실하도록 할 필요가 있다.
넷째, 협회차원에서 주택관리사 윤리규약을 제정하고 이를 반드시 준수하도록 하며, 이를 어길 시에는 그에 합당한 벌칙을 감수할 만큼 협회가 영향력을 행사해야 할 것이다.
▶토론자
한국시설안전기술공단
박 구 병 경영혁신실장
첫째, 현재의 시험과목 범위에 추가돼야 할 내용으로서 최근 공동주택이 초고층화되면서 구조용 재료로서 철골을 사용하게 되므로 공동주택시설개론에 철골구조분야가 포함돼야 한다. 또 공법과 건설자재의 발달결과로 공기를 단축하고 구조물을 경량화하기 위해 조립식 구조제의 사용과 조립식 마감재가 많이 사용되는 추세이므로 PC구조 또는 조립식마감재와 공법 등이 포함돼야 한다. 또한 IT를 이용한 각종 가전편의시설과 디지털 기기가 본격 확산 설치되는 추세이므로 홈네트워크 부분이 포함돼야 한다.
둘째, 2차 시험과목인 공동주택관리실무 중 시설관리와 안전방재 그리고 리모델링 분야가 포함돼 있는데, 이러한 분야는 기술적인 분야이므로 1차 시험과목 중 기술적 내용을 포함하고 있는 공동주택시설개론에 포함시키는 것이 바람직하다.
셋째, 시험과목추가사항으로서 공동주택의 수명이 장수명화 되면서 각종 보수공사가 많이 증가하고 있는바, 이를 위해서는 2차 시험과목으로 시설별 적정수선시기 판단을 위한 노후도 평가요령과 수선비 산출을 위한 견적요령 그리고 공사관리로서 공사품질 및 안전관리 요령 등을 아우르는 ‘공동주택수선이론’을 추가해야 한다.
넷째, 시험문항수가 40∼50문항으로 늘어나야 한다고 생각한다. 실례를 들자면 공동주택시설개론의 경우 주요시설분야만을 대별할 경우 건축구조 및 재료부문이 10가지 정도로 구분되고, 건축설비부문을 크게 10여개 부문으로 나눌 수 있다. 그러나 시험이 25문항으로 출제되므로 과목전반내용을 평가하는데 한계성이 있음과 동시에 수험생들이 시험준비를 깊이하지 않게 되는 결과를 초래하게 된다.
그리고 시험유형은 홍 교수가 주장하는 대로 실무중심으로 바꿔서 실전문제풀이 중심으로 하는 것이 나을 것 같다. 주관식은 평가의 어려움이 있기 때문에 이러한 점을 심사숙고해야 할 것이다.
마지막으로 합격한 후 능력배양 사항으로서 장 실장은 보수교육제도의 중요성을 말했는데, 전적으로 동감한다. 주택관리사보의 응시조건에 전공분야를 제한하지 않고 있으며 공동주택의 공급방식과 관리유형이 선진화 다양화되고 공동주택의 수명이 장수명화 되는 추세로서 이에 부응하기 위해서는 주택관리사(보)의 보수교육을 정부에서 의무화해야 한다.
▶토론자
장 은 용 변호사
관리소장의 업무는 기술적 측면과 행정적 측면으로 크게 나눌 수 있는데, 외형적으로 입주민들에게 직접적인 편익을 제공하는 것은 기술적인 측면으로서 이에 대한 관리소장의 책임이 중요한 것은 물론이나, 아파트관리의 책임자인 관리소장으로서 더욱 중요한 것이 행정적 측면으로서 입주자대표회의가 주택관리관계법령을 준수하는 운영 및 결의를 하도록 유도하는 기능, 아파트관리사무소의 제반업무를 관계법규에 따라 원만하고도 적정하게 처리할 수 있는 능력, 입주민간의 분쟁해결 기능 등이 입주민들의 이익을 위해서 절실한 것이라고 하겠다. 공동주택의 혁신적 변화에 따른 관계 기술분야의 전문지식은 관리소장이 이러한 기술분야에 대한 공부를 통해 자격증을 취득하거나, 이러한 분야의 자격증을 가진 관리과장 등의 직원을 채용함으로써 해결할 수 있는 문제이지만, 아파트관리책임자로서 갖추어야 할 법적·행정적 소양의 결여는 관리소장의 교체 외에는 해결할 수 있는 방법이 없고 그로 인한 피해는 고스란히 입주민들의 손해로 귀결되기 때문이다.
일례로 강남의 꽤 유명한 아파트에서 입주자대표회의가 주택법에 위반된 결의를 하고 이를 관리소장이 집행함으로 인해 결국 외부업체에 대해 법원의 조정을 통해서 1억여원을 배상해 준 사례가 있었는데, 이러한 손해는 주택관리관계법령에 대한 정확한 이해만 있었다면 얼마든지 막을 수 있는 것이었다는 점에서 안타까운 것이고 관리소장의 행정적 측면이 얼마나 중요한 것인지를 보여주는 단적인 사례다. 이러한 점에서 공동주택관리관계법령에 대한 지식이 필수적인데, 이에 대한 정확한 이해와 해석을 위해서는 기본법인 민법에 대한 이해가 선행돼야 할 것이기 때문에 1차 과목에 민법이 도입돼야 하고 문항 수는 40문제 정도는 돼야 할 것이다. 또한 현재 주택관리관계법규의 출제내용처럼 잡다한 법률에서 고르게 출제하는 방식보다는 주택법령 및 집합건물법에서 집중적인 출제가 이뤄져야 할 것이고 문항수도 40문항은 돼야 하고, 장기적으로는 주관식 출제도 고려될 필요가 있다.
주택관리사보 시험제도의 개선을 논의하기 전에 그 전제로서 주택관리사시험 자체의 성격이 규명될 필요가 있는데, 주택관리사보시험은 공인중개사시험과는 달리 임용시험의 성격을 갖고 있다. 즉 주택관리사보시험은 자격증의 성격보다는 관리소장의 자격을 부여하는 임용시험적인 성격을 더 많이 갖고 있기 때문에 교원임용시험과 유사한 측면이 있다. 따라서 현재의 절대평가방식보다는 상대평가방식이 더 바람직하다고 판단된다. 상대평가방식은 공급측면의 안정성 도모는 물론이고, 수험생들의 예측가능성과 신뢰보호 및 시험의 위상제고에도 도움이 될 것이다.
누적인원의 해소를 통계치로만 계산할 때 나타나는 문제점을 지적하고 싶은데, 현재 주택관리사자격증 소지자의 1/3만이 주택관리소장으로 활동하고 있는 것이 현실이고, 관리소장 한명이 10년 이상 관리소장직을 수행하고 있는 아파트와, 열악한 위탁관리회사의 사정이나 입주자대표회의의 독단과 파행적 운영 등의 이유로 1년 미만의 근무기간이 반복되고 있는 아파트가 혼재하고 있는 점에 비추어 관리소장의 근무기간과 이에 따른 누적인원해소예측이 어렵다는 관점에서 본다면, 합격자 정수는 매년 1,000명 미만이 되어야 할 것 판단된다.
▶토론자
강원대학교 부동산학과
문 영 기 교수
시험과목을 변경한다는 것은 굉장히 신중을 기해야 한다. 대입을 위한 수능시험의 경우 5∼6년 전에 예고되고 나서 시행한다. 그렇기 때문에 장기적으로 검토해야 한다. 그리고 일반 국민, 주택관리사, 수험준비생을 대상으로 설문조사를 해야 한다. 이를 토대로 시험과목, 시험범위, 시험횟수 및 실시방법, 시험의 적정성 평가, 시험난이도의 평가, 시험문항수의 평가를 통해 대안을 마련해야 할 것이다.
차제에 재산적인 측면에서 관리를 할 필요가 있다. 홍 교수의 ‘주거자산관리사’에 의한 자산관리에 관한 사항이 필요하다고 주장한 데 대해 공감한다. 이에 재산관리에 대한 과목을 추가해야 한다. 장 박사가 제시한 시험제도개선에 대한 제안은 전적으로 공감한다. 다만 기초자료 조사가 부족했고 논거가 더 필요하다고 생각한다.
▶토론자
대한주택관리사협회
이 상 헌 시험대책위원장
현재 서울 강남구의 한 아파트 관리사무소장으로 재직 중에 있으며, 관리현장에서 직접 겪고 있는 체험을 중심으로 관리책임자에게 필요한 업무처리능력, 그를 검증할 시험과목과 시험제도 등에 대해 말하고자 한다.
첫째, 주택관리사보시험은 출제수준이 너무 낮아 전문 자격자를 검증하기에 부족하다는 것이다.
주택관리사보 시험제도의 개선을 위해서는 시험과목의 조정이나 추가 못지 않게 출제수준이 전문가 시험에 맞게 상향조정돼야 할 필요가 있다. 또한 관리적격자 선발을 위해 2차 시험을 주관식서술형으로 부여할 필요가 있다. 관리현장에서 설득력과 기획력과 리더십을 가지고 주도적이며 임기대응적으로 업무를 처리하기 위해서는 지금과 같은 객관식 시험으로는 한계가 있다.
둘째, 주택관리사보시험은 교육적 기능이 약하고, 우수인력 확보에 소극적이다. 시험은 출제를 통해, 장래 현장에서 필요로 되는 지식이나 기능을 교육시키는 역할을 할 수 있어야 한다. 철골구조나 냉난방설비를 시험과목에 포함시킴으로써 자격자가 자연스럽게 이에 관한 지식이나 기능을 교육받게 된다는 것이다. 또한 시험이 우수한 인력을 자격자로 끌어들이는데 소극적인 역할을 한다는 것이다. 주택관리사에 대한 수요는 한정돼 있는데, 공급 즉 합격자는 현실 수요를 고려하지 않고 증가돼왔다. 2005년말을 기준으로 주택관리사의 노동시장을 상정할 때, 약 6,000명의 초과공급이 발생돼 있다. 이와 같은 초과공급은 과도한 경쟁과 급여 하락을 주도하고 있다. 더더욱 심각한 것은 이러한 취업여건 때문에 능력 있는 주택관리사가 이 분야에서 떠나고 있고, 훌륭한 사회경륜을 가진 분들이 이 자격의 취득을 망설이고 있다는 것이다.
주택관리사보 시험은 개업이 아닌 취업을 목표로 하는 시험이며 따라서 공무원임용시험처럼 합격자수를 통제할 수 있는 상대평가방식으로 전환돼야 한다.
다음으로 시험과목의 조정과 관련, 민법총칙과 물권법, 채권법이 하나로 시험과목으로 조정돼야 하며, 그 출제도 고르게 배분돼야 한다. 시설개론에는 철골구조, 공기조화와 냉동설비, 홈네트워크설비를 포함하고, 관리 실무에 주택관리전산과 주거관리론을 포함한다.
과목추가와 관련해서는 주택관리사의 업무와 긴밀성, 내용의 이론적 정립, 교재 등이 충분히 마련돼 있어야 하며, 수험생에게 큰 부담이 없어야 한다는 기준에 따라 다음의 3개 과목을 대상으로 선정했다.
그 첫 번째가 인사관리론으로 현재 2차과목인 공동주택관리실무에 포함돼 있는 것을 독립시켰다. 그 내용은 직무이론과 선발과 채용, 교육관리, 임금관리, 이직관리 등으로 구성돼 있으며 관리사무소의 직원관리와 직접 관련돼 있다.
두 번째 공동주택수선이론은 현재 1차과목인 시설개론의 시험범위, 즉 건축구조와 건축시공, 건축설비, 전산학 중에서 건축구조와 건축시공을 심화한 과목이다. 주택관리사의 기술수준을 향상시킨다는 점과 관련돼 있다. 세 번째 공동주택복지론은 사회복지역사와 복지실천론, 복지행정론 및 노인복지론 등을 내용으로 하며 관리업무에서의 사회복지적 성격에 의미를 뒀다. 특히 주택관리사가 임대주택도 관리하는 현실을 고려했다.
주택관리사인 관리사무소장은 관리업무를 집행할 뿐만 아니라 입주자대표회의에서 간사가 돼 모든 회의 자료를 준비하고 행정사무를 총괄하며 대외적 문서를 작성해야 한다. 특히 입주민의 고충이나 불편사항에 대해 상담하고 조정할 수 있어야 한다. 주택관리사 시험과목의 조정과 추가는 이에 초점이 맞춰져야 하며, 종전 합격자와의 시험형평상의 문제라던가 주관식으로 출제할 경우 채점관리 등의 주변적인 사정에 의해 시험제도 개선이 표류해서는 안 된다.
▶토론자
건설교통부
서 명 교 주거환경팀장
장 박사와 홍 교수가 발표한 주제발제내용이 가슴에 와 닿는 내용이 많았다. 특히 초고층화, 고령화 추세에 맞게 과목을 개선하고 문항수를 40문항으로 확대하는 것 등에 대해 공감하며 검토할 필요가 있다고 생각한다. 또 보수교육의 확대의 필요성과 저렴하고 체계적인 교육에 대해서는 좀더 검토해야 할 것으로 판단된다. 홍 교수가 제안한 ‘공동주거관리론’의 과목 신설에 대해서는 평소 느꼈던 부분으로 잘 발전시켜 나갈 수 있을 것 같다. 인턴쉽 제도의 도입도 바람직하다고 생각되지만 비용문제 등 구체적인 검토가 있어야 할 것으로 보인다. 그리고 윤리규약을 제정하는 안은 좋은 제안으로 검토 작업을 통해 빠르게 시행할 수 있을 것으로 여겨진다.
지난 2일 국회 헌정기념관에서 개최된 ‘주택관리사보 자격시험 개선방안 세미나’에서 세미나를 주관한 노영민 의원(건설교통위원)을 비롯한 이호웅 의원(건설교통위원장), 윤호중 의원(건설교통위원), 이미경 의원(문화관광위원장), 권도엽 건설교통부 정책홍보관리실장이 축사를 통해 주택관리 정책의 올바른 방향성 도출을 기원했다.
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