주택을 사무실로 리노배이션 사례

 

 

주택 리노베이션

기존 건출물을 헐지 않고 개보수해 사용하는 것을 말한다. 흔히 리모델링과 리폼 등과 비슷하게 쓰이지만 가장 넓은 의미의 건축용어로 건축법규에 따른 증·개축, 대수선, 용도 변경까지 포함한다. 리노베이션은 신축하는 것에 비해서 적은 돈으로 큰 효과를 얻을 수 있고 부동산의 가치를 높일 수 있다는 장점이 있다. 하지만 리노베이션을 할 경우 구조상의 안전을 고려해야 한다

 

 

   개조 전

  개조 후

 

[리모델링] 조인트벤처 방식 이용, 주택 개조해 사옥 마련

Update : 2004-07-29

벤처 기업이나 소규모 사업을 운영하는 대다수의 오너들은 자신의 사업 영역을 잘 표현하는 크고 멋진 사옥을 갖기를 희망하지만, 운영이 본궤도에 오르기 전까지는 임대 오피스에 만족해야 한다. 그러나 임대 오피스의 경우 근무 환경이 열악해 많은 회사들이 자신들만의 업무 공간을 꿈꾸며 사옥을 지으려고 한다.   사옥을 짓는 것은 회사의 자금 사정에 여유가 있어서이기도 하지만 나름대로 기업 이미지를 제고하기 위한 일환일 수도 있다. 하지만 그 욕구가 지나쳐 무리한 사옥 신축으로 부도 위기에 몰린 업체를 종종 보게 된다.   번듯한 사옥을 구입하거나 사옥을 새롭게 건축하는 자금 조달이 어렵다면 그에 비교도 되지 않는 비용으로 마련할 수 있는 리노베이션을 생각해 볼 일이다. 장기적인 계획을 세우고 몸집과 규모에 맞춰 투자 계획을 세우자. 그리고 개조를 기다리고 있는 버려진 장소를 찾도록 하자.   ■ 조인트 벤처와 리노베이션 결합도 방법   꼭 자기 소유의 사옥을 지어야만 하는가에 대한 해답으로 부동산 조인트 벤처와 리노베이션을 결합할 것을 권하고 싶다. 주변에 쓸 만한 낡은 주택을 눈여겨보면 그 해답이 나온다.   부동산 조인트 벤처 방식에서 우선 낡은 주택의 소유자는 적정한 임대 수익을 확보할 수 있고, 임차해서 사업을 하는 사람은 저렴한 비용으로 장기간 임대 건물을 마음대로 활용할 수 있다. 저렴한 비용으로 이런 저런 내부 욕구도 충족시키면서 반듯한 사옥을 갖는 것은 리노베이션을 통해 얼마든지 풀 수 있다. 나머지 자금으로 사업에 재투자할 수도 있다.   부동산 조인트 벤처란 땅 임자인 지주는 땅을 장기간 임대해 주고 사업주는 그 땅을 장기간 임차해 임차한 부동산에서 수익 사업을 벌이는 토지 개발 방법이다. 여기에 땅이 아닌 낡은 건물의 경우도 마찬가지며, 이 경우에 리노베이션은 필수적이라고 할 수 있다.   이때 보통 임대 계약을 5년 정도로 하고 있는데 가능하다면 8년 정도가 적당하다. 1회 계약 기간을 8년으로 하는 것보다는 2ㆍ3년 연장 계약을 맺을 수 있게 단서를 붙여 놓는 것이 좋다. 건물주는 연장 계약 때마다 변동 시세에 따른 적정 임대비를 요구할 수 있기 때문이다.   따라서 임차인은 가능하다면 주변 시세보다 저렴한 주택을 찾는 것이 유리하다. 또는 리노베이션 비용을 부담하므로 최초 2년은 임대료를 낮게 책정해 달라고 요구할 수도 있다.   ■ 사옥으로 개조할 주택 고르는 요령   사업 목적을 분명히 하고, 시장 조사를 충분히 해서 사옥의 위치를 선정해야 한다. 특히 주변 시세보다 싼 주택을 고르는 게 관건. 땅값만 보상해 주는 임대 조건이 있을 수도 있다.   또 마당이나 지하층 등이 넓게 확보되어 있는 것이 좋다. 주차 문제나 창고 등을 쉽게 해결할 수 있기 때문이.   일반건축물대장에 철근콘크리트조로 명시된 주택이라면 외관상 많이 낡아 있어도 구조적으로 큰 문제는 없다.   ■ 상가ㆍ사무실 리노베이션 유망 지역  주택을 상가나 사무실로 리노베이션 할 경우 입지 선정이 무엇보다 중요하다. 일단 상권이 어느 정도 형성된 대학가 주변이나 역세권에 가까운 대규모 오피스지역의 이면도로 주변, 대규모 아파트 단지의 진입 도로변, 대로변에 가까운 주택가 등이 유망하다.      도움말: (주)리노플러스닷컴  (www.renoplus.com) 02-576-0882

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

누이좋고 매부좋은 낡은 주택 개조사례

       972018085.jpg

프롤로그

사업주가 건물 주인으로부터 자투리땅을 일정기간 빌려 레스토랑, 사무실, 까페 등으로 건물을 고쳐 이익을 얻는 부동산 공동개발사업( Joint Venture )이 최근 호응을 얻고 있다. 건물주 입장에서 보면 건물을 고칠 자금이 없어 방치하고 있던 건물을 수익성있는 상품으로 활용하고, 사업주는 비싼 땅값과 건물값을 치르지 않아 그만큼 초기 투자비를 절약할 수 있기 때문이다. 건물주에게 임대수익의 증가를, 사업주에게는 활용가치를 높여 수익을 얻는 윈윈 개발인 것이다. 예의 하나로 리노베이션 전문업체 리노플러스닷컴(www.renoplus.com)은 다음과 같은 사례를 소개한다. 적절한 용도를 찾지 못하던 건물을 사업주가 적극적으로 리노베이션하여 활용도를 높인 경우로서, 건물을 임대하는 2년간의 일반적인 정식계약 외에 5년간 사용을 약정하여 사업주는 안정적으로 개발할 수 있는 조건이 되었고, 건물주는 정기적인 수익과 자산가치의 상승을 얻을 수 있게 된 사례이다.

1. 개발조건
전업주부였던 김영미씨에게 마침내 기회가 찾아왔다. 아이들이 어느덧 부모의 손길에서 자유로운 나이가 되었고, 맥주바를 운영하던 남편도 부인이 무언가 창업하여 일을 찾고자 한다면 적극 지원하겠다고 하였다. 오랜 전업주부 생활로 갈고 닦은 음식솜씨가 자신이 할 수 있는 여러가지에서 그 중 자신있었다. 하지만 프로가 되어야 했다. 천 번은 족히 되리라. 돈까스 소스 하나 만들기 위하여. 전문음식점을 책임지기 위하여 우선은 맛에 자신이 있어야 했다. 일년여를 투자하였다. 한편으로 창업지를 찾아나섰다. 역시 연고가 있는 곳이라야 첫고생을 덜하리라 싶어 남편의 가게가 있는 신촌지역을 샅샅이 뒤졌다. 하지만 워낙 발달한 상업지라서 특징없는 구석의 상가건물이라도 엄청난 임대료와 권리금 부담이 있었다. 그래서 찾아낸 것이 서울 연희동에 위치하고 있는 지금의 건물. 바쁜 보행자들에게는 눈에 남지도 않게 지나쳐버리는 낡디 낡은 한옥이면서 보행자도로를 접하고 있었다. 연대 앞을 가로지르는 철로와 그 밑의 굴은 연대 앞 도로에 평행하여 도로 한쪽 지역은 완벽한 상업지역이다. 그리고 이 상업지역은 손꼽히는 역세권인 신촌역의 영향권에 있으면서 높은 이용도와 밀도를 유지하고 있다. 따라서 성공적으로 안착한다면 그 성과가 적지 않을 것은 당연한 일. 문제는 투자자금. 간신히 마련한 8000만원이 전부. 좋은 목을 구하기 어려울 뿐 아니라 원하는 모습의 식당으로 개조하는 비용까지 포함되어야 하니 별 특징없으면서 비싸기만한 상가는 선택에서 제외. 다행히 기막힌 자리를 찾았다. 철로변에 속하고 이용도가 낮은 비좁은 터널 가까이 있어 좋은 환경이 아닌 것이 장애가 되어 개발의 영향권 경계에서 소외된 곳이 있었다. 장소 선택의 포인트는 바로 이러한 개발과 미개발의 경계선에서 발견되었다. 비록 막다른 길이나 다름없는 외진방향에 속하지만 번잡한 통행로에서 충분히 가깝고 오히려 지나친 번잡함을 피하려는 사람들에게 호응을 얻을 수 있어 보였다. 즉, 변두리 경계에 속해있기 때문에, 이로 인해 노후된 채 돌보아지지 않은 오래된 작은 가옥을 구하게 된 것이다. 중심상가에 인접한 지역임에도 이처럼 개발규모가 되지 않아 방치된 낡은 집이야말로 성공적인 리노베이션에 적합하였다.

2. 개발과정
옛집은 18평 대지에 꽉 찬 단층 한옥. 지붕은 무너져 가고 9개의 나무기둥이 자리를 꽉 채우고 있었다. 한옥 개조에서는, 간격이 좁게 설치된 나무기둥을 대체할 대들보를 짜넣고 철제 빔을 튀지 않게 보강하는 구조보강이 중요한 초반작업. 도로쪽 전면은 완전 교체. 작은 창이 있는 미장 벽으로 주변의 혼란한 상황으로부터 내부를 보호하는데 주력하였다. 삭막한 도심의 분위기를 덜어주도록 손미장으로 흙집과 같은 분위기를 연출하였다. 다만, 젖은 황토흙의 칙칙함 같은 분위기가 아니라 흰색으로 단순한 색조를 유지하여 보수도 쉽고 주변의 복잡한 상가로부터 독립된 이미지를 얻어내었다. 들어서자마자 홀이 한눈에 보이지 않고 화장실을 독립시킬 수 있도록 첨성대 벽의 일부처럼 부숴진 원형의 흰 벽돌벽을 입구 안쪽에 설치하였고 동선은 그렇게 한 번 완만히 꺽어준다음 직진할 수 있도록 하였다. 좁은 실내라 식탁이 벽에 면하게 되므로 벽쪽에 간접조명과 역광을 많이 사용하여 지루하지 않도록 배려하였다. 옛집의 자취는 지붕에서 느낄 수 있다. 옛 지붕에는 전선을 지지하던 철선들과 애자가 있었는데 노출 지붕 그대로 마치 예전에 그대로였던 듯 트러스 보강을 하고 흰색으로 칠하여 밝게 하였다. 옛 기둥의 일부를 철거하여 기둥수를 줄이면서 외벽을 두텁게 보강하였다. 단열 뿐 아니라 간접조명에도 도움이 되었다.

3. 투자비
일반적으로 상가의 인테리어공사는 목공의 비중이 매우 크다. 내부에 다양한 변화를 넣어주기 위해서이다. 그러나 천정을 노출시킨 낡은 집의 구조개선을 위해서는 습식공사(벽돌,타일,미장과 같은 물을 쓰는 공사)의 비율이 높아졌다. 공사비는 목공 600만, 습식공사 1000만, 도장 등 기타 900만으로 2500만원. 그에 더하여 집기류 등으로 1500만. 합계 4000만원이 시설자금으로 투자되었다. 그밖에 임대보증금 3000만원에 월 150만원과 목 권리금 1000 합하여 모두 8000만원이 투자되었다.

4. 개발 효과
현재 4개월만에 월 800여만원의 수입으로 일년안에 투자금을 회수하고 남은 기간의 이익으로 새로운 입지를 찾아 체인점으로 넓혀갈 계획도 세울 수 있게 되었다. 물론 초기 지명도를 얻기까지의 손실과 여러 설비의 감가상각과 임대료등 비용, 여타 경우에 견주었을때의 기회소득, 시기에 따른 매출액 차이등을 고려하면 수입 그대로가 수익으로 계산될 수는 없지만 첫 창업으로는 대단한 성공이라 하지 않을 수 없다. 좁은 대지라 개발이 곤란하여 지주에게 거의 소득이 없는 상태로 있던 곳을 개발함으로 하여 건물주와 사업주 모두에게 이익이 되었고, 추레하게 장터 한구석을 차지하고 있던 장소를 호기심 어리게 찾아오게 함으로 주변 상권을 밝게 하는데 기여하였다. 일년 이상을 준비하면서 모처럼의 기회를 살려내고자 애썼던 전업주부에게 더욱 의미깊은 것은 물론이다. 찾아오는 손님들에게 기분좋은 반응을 받아내면서 자신의 사회적가치 또한 느낄 수 있으니, 단순한 점포 리노베이션이었음에도 단순히 숫자로 따지기 어려운 많은 일이 이루어진 것이다.

전문가 조언
1. 부동산 조인트벤처 방식 리노베이션이란
부동산 조인트 벤처란 건물주는 땅을 장기간 임대해주고 사업주는 그 땅을 장기간 임차하여 임차한 부동산에서 수익사업을 벌이는 부동산개발방법이다. 여기에 땅이 아닌 낡은 건물의 경우도 마찬가지이며 이 경우에 리노베이션 행위는 필수적이라고 할 수 있다. 낡은 건물을 소유한 건물주는 장기간 임대를 확보할 수 있으므로 안정적인 임대수익을 확보하며 동시에 투자비용 없이 새건물을 가질 수 있다. 반면 임차인은 목적에 따라 적은 비용으로 사옥을 가지고서 사업을 영위할 수 있으며 나머지 자금으로 사업에 재투자할 수도 있다. 사업확장을 고려한다면 안정적인 기간 확보가 중요하다. 일반적으로 2년,3년,2년으로 나누어서 물가상승률을 적절히 반영하여 재계약이 이루어진다. 사업주는 가능하다면 주변시세보다 저렴한 주택을 찾는 것이 유리하다. 그리고 리노베이션 비용을 부담하므로 최초 2년은 저렴하게 책정해 달라고 요구할 수도 있다. 이에 반해 건물주는 연장 계약시마다 변동 시세에 따른 적정 임대비를 요구할 수 있다 그에 따라 임대료의 조정이 필요하므로 장기계약에 신중해진다. 그러나 장기적인 전망으로 적극적으로 투자하는 사업주를 만난다면 자산가치 상승과 임대료 수익의 보상이 있으므로 건물주에게 이익이 된다. 따라서 사업주와 건물주가 리노베이션을 통한 지속적인 공동이익을 얻기 위하여는 장기적인 임대기간이 유리하다.

2. 개조할 대상 건물을 고르는 요령
1) 사업 목적을 분명히 하고, 시장조사를 충분히 해서 용도에 맞는 위치선정을 충분히 고려한다. 2) 마당이나 지하층 등이 넓게 확보되어 있는 것이 좋다. 주차문제나 창고 등을 쉽게 해결할 수 있기 때문이다. 3) 주변시세보다 싼 낡은 건물은 땅값만 보상해 주는 임대조건이 있을 수도 있다. 주택, 세차장 등 단일 용도의 건물일 경우 더욱 그렇다.