주택법상 하자보수 보증기간의 성질

주택법상 하자보수 보증기간의 성질

주택법과 동 시행령은 하자의 공정별로 하자보수 책임기간을 다르게 정하고 있다. 예를 들어 조경공사의 하자는 사용검사일로부터 2년간, 도배공사의 하자는 사용검사일로부터 1년간 하자를 보수한다고 되어 있다.
이러한 기간의 의미가 무엇인지에 대하여 명확하지는 않지만 대부분의 판결은 하자의 발생시점을 기준으로 하여 그 발생시점이 이 기간에 있다면 보수를 하여 주기로 하는 책임보증기간으로 보고 있다.
하자의 발생시점을 기준으로 기간을 정한 것인지 아니면 하자보수의 청구권 행사시점을 기준으로 정한 것인지, 청구기간으로 보는 경우에도 제척기간으로 볼 것인지 소멸시효로 볼 것인지를 고려하지 않고 하자보수기간이 제정된 결과 이와 같은 혼란이 일어났다고 할 것이다.
주택법상의 하자보수기간이라는 말을 하자의 발생시점을 기준으로 하여 그 기간 내에 발생하는 것을 보수한다는 시간적 범위로서 해석하는 이유는, 소멸시효로 볼 경우 기산점을 청구권 성립시점으로 보지 아니하고 있다는 점을 해명할 수 없게 되고, 또 주택법시행령 제59조에서는 하자보수책임기간이라고 명명하여 책임기간임을 명시하고 있어 제척기간으로 해석하기보다는 책임기간으로 해석하는 것이 보다 더 법문에 가깝다고 보여지기 때문이다.
주택법상 하자보수기간을 책임기간으로 보고 있으므로 일단 이 기간 내에 발생하였다고 본다면 하자보수 청구채권은 이미 발생한 것이고 이 채권이 일반채권인 이상 발생시점부터 10년간의 소멸시효에 걸린다고 볼 것이다.
(2) 하자보수보증기간에 대한 입증책임과 그 정도
현실적으로 어느 시점에 하자가 발생하였는지를 입증한다는 것은 사실상 불가능하고, 당사자간에 전달된 하자보수 청구기록이나 하자조사서를 보고 그 존재를 확인하는 것이 보통인데 이것만으로는 입증이 어려운 경우가 대부분이라고 할 것이다. 특히 전유부분의 경우 임차인이 거주하는 경우 하자가 존재해도 특별히 불편한 경우가 아니면 신고하지 아니하는 경우가 많고 공용부분의 경우 하자가 존재하더라도 전문적인 식견을 가진 사람이 조사하지 아니하면 알 수 없는 경우가 많아 대부분 하자는 간과된다고 할 것이다.
공종별 하자보수기간을 입증하지 못하여 소송에서 패소하는 부분이 생기는 것이 현실인 바, 대부분의 하자보증기간은 현실과는 달리 부당하게 짧게 되어 있다고 할 것이다. 타일공사의 하자나 도배공사의 하자와 같은 것이 1년간 보증기간을 가지는 것은 이해할 수 있지만, 조적벽의 균열과 누수 등의 경우 2년간 하자보수기간을 두고 있는 것은 비현실적인 것이다.

더군다나 전유부분의 경우 벽지로 가려져 있어서 실제 발생한 시점과 발견시점은 크게 다르고 외관으로 발견할 수 있는 시점에서는 심각한 상태에 있는 경우도 있다.
결국 비현실적인 공종별 하자보수기간은 그동안 판결에서는 하자보수보증증권이 보증기간이 공종별 하자에 따라 달리 정하지 아니하고 일괄하여 3년 또는 10년으로 정하고 있었던 것에 착안하여 1년의 하자보증기간 대신 3년으로 적용하는 방식으로 회피하여 왔다.
그러나 최근 보증회사에서 하자의 종류별로 하자보증기간을 달리 정하여 보증서를 발급하고 있고 대법원 판례가 보증서가 3년간 보증한다고 하더라도 공동주택관리령(현재에는 주택법시행령)에 따른 하자보수기간을 적용하라고 판시함에 따라 이러한 판결의 탄력적 적용도 불가능하게 되었다.
하자보수보증기간에 하자가 발생하였는가에 대하여는 여러 가지 점들을 고려하여 포괄적 청구로도 하자의 발생사실을 인정하고 있지만, 이것으로도 많은 한계가 있는 것이 사실이다.
이 부분에 대하여서도 일반적인 소송과 같이 증언에 의한 하자발생시점을 입증하게 한다면 소송기간이 장기간이 되는 문제가 있고 증언의 신빙성을 개별적으로 판단해야 하는 어려운 점이 있어 입주자들의 증언에 의하여 입증하지 않는 것이 보통이다. 그러나 증언에 의한 입증을 제한할 법령상 근거가 없다는 점에서 이 문제가 중요한 쟁점이 될 때 원고와 피고 재판부 모두 곤란한 상황에 처하게 될 것임은 분명한다.
하자보수보증기간의 문제는 입법적으로 해결되어야 할 문제라고 할 것이며 집합건물법과의 관계를 고려하여 합리적으로 조정되어야 할 것이다.