주택법상 하자보수 관련 자료

하자보수 관련 자료

1. 주택법

 제46조(담보책임 및 하자보수 등) ① 사업주체(「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 제42조제2항제2호에 따른 행위를 한 시공자를 포함한다. 이하 이 조 및 제46조의2부터 제46조의7까지에서 같다)는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 「민법」 제667조부터 제671조까지의 규정을 준용하도록 한 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조에도 불구하고, 공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 제29조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하(沈下)·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자(이하 이 조 및 제46조의2부터 제46조의7까지에서 "입주자대표회의등"이라 한다)의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다.  <개정 2009.2.3, 2010.4.5, 2012.1.26>

1. 입주자

2. 입주자대표회의

3. 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)

4. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단

② 제1항에 따른 사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다)는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수보증금을 예치하여야 한다. 다만, 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2009.2.3, 2010.4.5>

③ 사업주체는 제1항에 따른 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.  <개정 2009.2.3>

④ 시장·군수·구청장은 제1항에 따른 기간에 공동주택의 구조안전에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단기관에 의뢰하여 안전진단을 할 수 있다. 이 경우 안전진단의 대상·절차 및 비용 부담에 관한 사항과 안전진단 실시기관의 범위 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <개정 2009.2.3>

⑤ 사업주체·설계자 또는 감리자는 제1항에 따른 담보책임기간에 발생한 하자의 책임 범위에 대하여 분쟁이 발생한 경우에는 「건축법」 제4조에 따른 건축위원회에 조정을 신청할 수 있다.  <개정 2009.2.3, 2009.4.1>

⑥ 입주자대표회의등과 사업주체(제2항에 따른 하자보수보증금의 보증서 발급기관을 포함한다. 이하 이 조 및 제46조의2부터 제46조의7까지에서 같다)는 제1항에 따른 담보책임기간 안에 발생한 하자의 책임범위에 대하여 분쟁이 발생한 때에는 제46조의2에 따른 하자심사·분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.  <신설 2008.3.21, 2010.4.5>[시행일 : 2012.7.27]

제46조의2(하자심사·분쟁조정위원회 설치) ① 제46조에 따른 담보책임 및 하자보수 등과 관련한 심사·조정(이하 "조정등"이라 한다)을 위하여 국토해양부에 하자심사·분쟁조정위원회(이하 "위원회"라 한다)를 둔다.

② 위원회는 다음 각 호의 사항을 심사·조정한다.

1. 하자 여부 판정

2. 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 공동주택의 입주자등과 사업주체 간의 분쟁

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항                   [본조신설 2008.3.21]

제46조의3(위원회의 구성 등) ① 위원회는 위원장 1인을 포함한 15인 이내의 위원으로 구성한다.

② 위원회의 위원은 공동주택 하자에 관한 학식과 경험이 풍부한 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자 중에서 국토해양부장관이 임명 또는 위촉한다. 이 경우 제3호에 해당하는 자가 2인 이상 포함되어야 한다.  <개정 2009.2.3>

1. 1급부터 3급까지 상당의 공무원 또는 고위공무원단에 속하는 공무원

2. 공인된 대학이나 연구기관에서 부교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 재직한 자

3. 판사·검사 또는 변호사

4. 건설공사·건설업 또는 건설용역업 또는 감정평가에 대한 전문적 지식을 갖춘 자

5. 제56조제2항에 따른 주택관리사로서 공동주택의 관리사무소장으로 10년 이상 근무한 자

③ 위원회의 위원장은 국토해양부장관이 위원 중에서 임명한다.  <개정 2010.4.5>

④ 공무원이 아닌 위원의 임기는 2년으로 하되 연임할 수 있으며, 보궐위원의 임기는 전임자의 남은 임기로 한다.

⑤ 위원회의 위원 중 공무원이 아닌 위원은 자격정지 이상의 형을 선고받거나 신체상 또는 정신상의 장애로 직무를 수행할 수 없는 경우를 제외하고는 그의 의사와 다르게 면직되지 아니한다.  <신설 2010.4.5>

⑥ 위원회는 분쟁을 조정하기 위하여 시설공사별로 5인 이내의 위원으로 구성되는 소위원회를 둘 수 있다.  <신설 2010.4.5>

⑦ 위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 과반수의 찬성으로 의결하며, 소위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 전원의 찬성으로 의결한다.  <신설 2010.4.5>

⑧ 위원장의 직무, 위원의 제척·기피·회피, 위원회 및 소위원회의 운영, 조정 등의 거부 및 중지 등 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <개정 2010.4.5>  [본조신설 2008.3.21]

제46조의4(조정 등) ① 위원회는 제46조제6항에 따라 조정 등의 신청을 받은 때에는 지체 없이 조정등의 절차를 개시하여야 한다. 이 경우 위원회는 그 신청을 받은 날부터 60일 이내에 그 절차를 완료하여야 한다.

② 위원회는 제1항에 따른 기간 이내에 조정 등을 완료할 수 없는 경우에는 위원회의 의결로 그 기간을 1회에 한하여 연장할 수 있되, 그 기간은 30일 이내로 한다. 이 경우 그 사유와 기한을 명시하여 당사자에게 서면으로 통지하여야 한다.

③ 위원회는 제1항에 따른 조정 등의 절차 개시에 앞서 이해관계인이나 제46조의7제1항에 따라 하자진단을 실시한 안전진단기관 등의 의견을 들을 수 있다.  <개정 2010.4.5>

④ 위원회는 제46조의2제2항제1호의 사항에 대한 심사결과를 이해관계인에게 권고할 수 있다.

⑤ 위원회는 제1항에 따른 절차를 완료한 때에는 조정안을 작성하여 지체 없이 이를 각 당사자에게 제시하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 15일 이내에 그 수락 여부를 위원회에 통보하여야 한다.

⑦ 당사자가 조정안을 수락한 때에는 위원회는 즉시 조정서를 작성하여야 하며, 위원장 및 각 당사자는 이에 서명·날인하여야 한다.

⑧ 당사자가 제7항에 따라 조정안을 수락한 때에는 당사자 간에 조정서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다.

⑨ 조정 등의 신청절차 및 방법, 비용의 부담 등 그 밖에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다. 이 경우 위원회는 분쟁의 조정 등을 신청하는 자에게 국토해양부장관이 고시하는 바에 따라 조정비용을 미리 납부하게 할 수 있다.  <개정 2010.4.5> [본조신설 2008.3.21]

제46조의5(분쟁조정신청의 통지 등) ① 위원회는 당사자 일방으로부터 분쟁의 조정신청을 받은 때에는 그 신청내용을 상대방에게 통지하여야 한다.

② 제1항에 따라 통지를 받은 상대방은 조정에 응할 것인지에 관한 의사를 위원회에 통지하여야 한다.

③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업주체는 위원회로부터 분쟁조정의 통지를 받은 경우에 분쟁조정에 응하여야 한다.

1. 국가

2. 지방자치단체

3. 한국토지주택공사

4. 지방공사                                    [본조신설 2010.4.5]

제46조의6(「민사조정법」 등의 준용) ① 위원회는 분쟁의 조정절차에 관하여 이 법에서 규정하지 아니한 사항에 대하여는 「민사조정법」을 준용한다.

② 분쟁조정에 따른 서류송달에 관하여는 「민사소송법」 제174조부터 제197조까지의 규정을 준용한다.  [본조신설 2010.4.5]

제46조의7(하자진단 및 감정) ① 사업주체는 제46조제1항에 따라 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우, 입주자대표회의등과 협의하여 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있다. 이 경우 하자진단을 의뢰받은 안전진단기관은 지체 없이 하자진단을 실시하여 그 결과를 사업주체와 입주자대표회의 등에게 통보하여야 한다.

② 위원회는 제46조제6항에 따른 분쟁조정신청사건의 당사자 간에 제1항의 하자진단 결과를 다툴 경우에는 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 그에 따른 감정을 요청할 수 있다.

③ 제1항에 따른 하자진단에 드는 비용과 제2항에 따른 감정에 드는 비용은 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 당사자가 부담한다.  [본조신설 2010.4.5]

 제46조의8(위원회의 운영 및 사무처리의 위탁) ① 국토해양부장관은 위원회의 운영 및 사무처리를 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제25조에 따른 한국시설안전공단(이하 이 조에서 "한국시설안전공단"이라 한다)에 위탁할 수 있다. 이 경우 위원회의 운영 및 사무처리를 위한 조직 및 인력 등은 대통령령으로 정한다.

② 국토해양부장관은 예산의 범위에서 위원회의 운영 및 사무처리에 필요한 경비를 한국시설안전공단에 출연 또는 보조할 수 있다.[본조신설 2010.4.5]

2. 주택법시행령

제59조(사업주체의 하자보수) ① 사업주체(법 제46조제2항에 따른 사업주체를 말한다. 이하 이 조, 제59조의2, 제60조, 제60조의2 및 제62조의7에서 같다)가 보수책임을 부담하는 하자의 범위, 내력구조부별 및 시설공사별 하자담보책임기간 등은 별표 6 및 별표 7과 같다.  <개정 2005.9.16, 2010.7.6>

② 삭제  <2010.7.6>

③법 제46조제1항에 따른 입주자대표회의 등(이하 "입주자대표회의 등"이라 한다)은 제1항에 따라 하자담보책임기간 내에 공동주택의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 이 경우 사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(법 제46조의7제1항 후단에 따라 하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말한다)부터 3일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정 등을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 통보하여야 한다.  <개정 2005.3.8, 2005.9.16, 2010.7.6>

④ ⑤ ⑥ 삭제  <2010.7.6>

제59조의2(입주자대표회의 등의 직접 보수) ① 입주자대표회의 등은 제59조제3항 후단에 따라 하자보수청구를 한 후 사업주체가 제59조제3항에 따른 기간 내에 하자보수를 이행하지 아니하거나 하자보수계획을 통보하지 아니한 경우에는 법 제46조제2항 본문에 따른 하자보수보증금(이하 "하자보수보증금"이라 한다)을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다. 다만, 법 제46조의7제1항에 따라 하자진단을 실시하는 경우에는 당사자 간에 합의가 있는 경우에만 이를 할 수 있다.

② 입주자대표회의등은 사업주체가 법 제46조의4제8항에 따른 조정결과에 따라 하자보수를 이행하지 아니한 경우에는 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다.

③ 입주자대표회의등은 제1항 및 제2항에 따른 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보하여야 한다.   [본조신설 2010.7.6]

제60조(하자보수보증금) ① 법 제46조제2항 본문에 따라 사업주체(임대를 목적으로 하는 공동주택의 경우에는 건설임대주택을 분양전환하려는 자를 말한다)는 사용검사권자가 지정하는 은행(「은행법」에 따른 은행을 말한다. 이하 같다)에 현금 또는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 하자보수보증금의 보증서 발급기관에서 발행하는 보증서를 사용검사권자의 명의로 예치하고, 그 예치증서를 사용검사신청서(단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 받으려는 경우에는 임시사용승인신청서를 말하며, 건설임대주택을 분양전환하려는 경우에는 「임대주택법」 및 같은 법 시행령에 따른 분양전환 승인신청서, 분양전환 허가신청서 또는 분양전환 신고서를 말한다)를 제출할 때 사용검사권자에게 제출하여야 한다.  <개정 2008.6.20, 2008.11.5, 2009.3.18, 2010.7.6, 2010.11.15>

1. 대한주택보증주식회사가 발행하는 보증서

2. 「건설산업기본법」에 따른 건설공제조합이 발행하는 보증서

3. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목에 따른 보증보험업을 영위하는 자가 발행하는 이행보증보험증권

4. 금융기관의 지급보증서

②사용검사권자는 입주자대표회의(법 제46조제1항제4호에 따른 관리단을 포함한다. 이하 이 조 및 제61조에서 같다)가 구성된 때에는 지체없이 제1항에 따른 하자보수보증금의 예치명의를 당해 입주자대표회의의 명의로 변경하여야 하며, 입주자대표회의는 사업주체의 하자보수책임이 종료되는 때까지 하자보수보증금을 금융기관에 예치하여 보관하여야 한다.  <개정 2005.9.16, 2010.7.6>

③제1항에 따른 하자보수보증금은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 100분의 3으로 한다. 다만, 건설임대주택이 분양전환되는 경우에는 본문에 따른 금액에 임대주택 세대 중 분양전환을 하는 세대의 비율을 곱한 금액으로 한다.  <개정 2005.3.8, 2008.6.20, 2008.10.29, 2008.11.5, 2009.11.5>

1. 대지조성과 함께 공동주택을 건설하는 경우 : 사업계획승인서에 기재된 해당 공동주택의 총사업비[간접비(설계비, 감리비, 분담금, 부담금, 보상비 및 일반분양시설경비를 말한다)는 제외한다. 이하 이 항에서 같다]에서 해당 공동주택을 건설하는 대지의 조성전 가격을 뺀 금액

2. 대지조성을 하지 아니하고 공동주택을 건설하는 경우 : 사업계획승인서에 기재된 당해 공동주택의 총사업비에서 대지가격을 뺀 금액

3. 법 제42조제2항제2호의 규정에 의하여 공동주택을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링하는 경우 및 동조제3항의 규정에 의하여 리모델링을 하는 경우 : 허가신청서 또는 신고서에 기재된 당해 공동주택의 총사업비

4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 공동주택을 건설하는 경우 : 사용승인을 신청할 당시의 「임대주택법 시행령」 제13조제5항에 따른 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준에 의한 표준건축비를 적용하여 산출한 건축비

④ 삭제  <2010.7.6>

제60조의2(하자보수의 종료) ① 사업주체는 제61조 각 호의 구분에 따라 순차적으로 하자담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 사실을 입주자대표회의(입주자대표회의가 구성되지 아니한 경우에는 법 제46조제1항제3호에 따른 관리주체를, 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단을 각각 말한다. 이하 이 조에서 같다)에 통지하고, 하자담보책임기간이 만료된 때에는 제59조제3항 전단에 따라 입주자대표회의 등이 하자담보책임기간 내에 발생된 하자에 대하여 보수를 청구한 경우에는 지체 없이 보수를 완료한 후 그 결과를 입주자대표회의 등에 통지하여야 한다.

② 입주자대표회의 등은 사업주체로부터 제1항에 따라 하자보수완료 통지를 받은 날부터 30일 이내에 문서로 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 사업주체는 이의제기를 받은 날부터 3일 이내에 하자를 보수하거나 하자보수계획을 통지하되, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 기재하여 통지하여야 한다.

③ 사업주체는 제2항 전단에 따른 이의가 없는 경우에는 제59조제1항에 따른 하자담보책임기간별로 순차적으로 주거전용부분과 공용부분으로 구분하여 하자보수종료 확인을 입주자대표회의 등에 요구할 수 있다.

④ 제3항에 따른 요구가 있는 경우에는 입주자대표회의 등은 입주자가 그 취지를 알 수 있도록 서면으로 고지하여야 한다.

⑤ 하자보수종료의 확인을 위해서는 국토해양부령으로 정하는 하자보수종료확인서에 입주자 또는 그 대리인의 서면확인서(공용부분은 전체 입주자의 5분의 4 이상의 서면확인서를 말한다)를 첨부하여야 한다.             [본조신설 2010.7.6]

제61조(하자보수보증금의 반환) 입주자대표회의는 사업주체가 예치한 하자보수보증금을 다음 각 호의 구분에 따라 순차적으로 사업주체에게 반환하여야 한다. 이 경우 제59조의2에 따라 하자보수보증금을 사용한 경우에는 이를 포함하여 다음 각 호의 비율을 계산하되, 이미 사용한 하자보수보증금은 이를 반환하지 아니한다.  <개정 2005.9.16, 2007.3.16, 2010.7.6>

1. 사용검사일(단지안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다. 이하 이 조에서 같다)부터 1년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 10

2. 사용검사일부터 2년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 25

3. 사용검사일부터 3년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 20

4. 사용검사일부터 4년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15

5. 사용검사일부터 5년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15

6. 사용검사일부터 10년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15

제62조(안전진단) ① 삭제  <2005.9.16>         ② 삭제  <2005.9.16>

③법 제46조제4항에 따라 시장·군수 또는 구청장은 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관에 해당 공동주택의 안전진단을 의뢰할 수 있다.  <개정 2005.3.8, 2007.3.16, 2008.9.18, 2010.7.6>

1. 「과학기술분야 정부출연연구기관 등의 설립·운영 및 육성에 관한 법률」 제8조에 따른 한국건설기술연구원(이하 "한국건설기술연구원"이라 한다)

2. 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제25조에 따른 한국시설안전공단(이하 "한국시설안전공단"이라 한다)

3. 「건축사법」 제31조의 규정에 의한 건축사협회

4. 「고등교육법」 제2조제1호·제2호의 대학 및 산업대학의 부설연구기관(상설기관에 한한다)

5. 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제9조의 규정에 의한 안전진단전문기관

④제3항의 규정에 의한 안전진단에 소요되는 비용은 사업주체가 이를 부담한다. 다만, 하자의 원인이 사업주체외의 자에게 있는 경우에는 그 자가 부담한다.

 제62조의2(위원장의 직무 등) ① 법 제46조의2제1항에 따른 하자심사·분쟁조정위원회(이하 "위원회"라 한다)의 위원장은 위원회의 회의를 소집하고 그 의장이 된다.

② 위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없는 경우에는 위원장이 미리 지정하는 위원이 그 직무를 대행한다.

③ 법 제46조의2제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.  <신설 2010.7.6>

1. 위원회의 의사에 관한 규칙의 제정·개정 및 폐지에 관한 사항

2. 그 밖에 위원회의 위원장이 회의에 부치는 사항

[본조신설 2009.3.18]  [제목개정 2010.7.6]

제62조의3(위원의 제척 등) ① 위원회의 위원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 분쟁사건의 심사·조정(법 제46조에 따른 담보책임 및 하자보수 등과 관련한 심사·조정을 말한다. 이하 "조정등"이라 한다)에서 제척된다.  <개정 2010.7.6>

1. 위원 또는 그 배우자나 배우자였던 자가 해당 분쟁사건(이하 "사건"이라 한다)의 당사자가 되거나 해당 사건에 관하여 공동의 권리자 또는 의무자의 관계에 있는 경우

2. 위원이 해당 사건의 당사자와 친족관계에 있거나 있었던 경우

3. 위원이 해당 사건에 관하여 증언이나 감정(법 제46조의7에 따른 하자진단을 포함한다)을 한 경우

4. 위원이 해당 사건에 관하여 당사자의 대리인으로서 관여하였거나 관여한 경우

5. 위원이 해당 사건의 원인이 된 처분 또는 부작위에 관여한 경우

② 위원회는 제척의 원인이 있는 경우에는 직권 또는 당사자의 신청에 따라 제척의 결정을 하여야 한다.

③ 당사자는 위원에게 공정한 조정등을 기대하기 어려운 사정이 있는 경우에는 위원회에 기피신청을 할 수 있으며, 위원회는 기피신청이 타당하다고 인정하면 기피의 결정을 하여야 한다.

④ 위원은 제1항 또는 제3항의 사유에 해당하는 경우에는 스스로 그 사건의 조정등에서 회피할 수 있다.   [본조신설 2009.3.18]

 제62조의4(위원회의 회의 등) ① 위원장이 위원회의 회의를 소집하려면 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 회의 개최 3일 전까지 회의의 일시·장소 및 심의안건을 각 위원에게 서면으로 알려야 한다.

② 소위원회의 위원장은 위원회의 위원장이 지명한다.  <개정 2010.7.6>

③ 위원회는 조정등을 효율적으로 하기 위하여 필요하다고 인정하면 해당 사건들을 분리하거나 병합할 수 있다.

④ 위원회는 제3항에 따라 해당 사건들을 분리하거나 병합한 경우에는 조정등의 당사자에게 지체 없이 서면으로 그 뜻을 알려야 한다.

⑤ 위원회는 조정등을 위하여 필요하다고 인정하면 당사자에게 증거서류 등 관련 자료의 제출을 요청하거나 당사자 또는 참고인에게 출석을 요청할 수 있다.

⑥ 제1항부터 제5항까지에서 규정한 사항 외에 위원회 및 소위원회의 운영 등 필요한 사항은 위원회의 의결을 거쳐 위원장이 정한다.  <개정 2010.7.6>  [본조신설 2009.3.18]

제62조의5(조정등의 거부 및 중지) ① 위원회는 분쟁의 성질상 위원회에서 조정등을 하는 것이 맞지 아니하다고 인정하거나 부정한 목적으로 신청되었다고 인정되면 그 조정등을 거부할 수 있다. 이 경우 조정등의 거부 사유를 신청인에게 알려야 한다.

② 위원회는 신청된 사건의 처리 절차가 진행되는 도중에 한쪽 당사자가 소를 제기한 경우에는 조정등의 절차를 중지하고 이를 당사자에게 알려야 한다.   [본조신설 2009.3.18]

제62조의6(조정 거부 이유 통보) 법 제46조의5제2항에 따라 통지를 받은 상대방이 조정을 거부하는 의사를 통지한 경우 위원회는 조정경위 및 조정거부 이유를 신청인에게 서면으로 통보하여야 한다.    [본조신설 2010.7.6]

제62조의7(사실조사 등) ① 위원회는 법 제46조의2제2항에 따른 하자심사 및 분쟁조정을 위하여 제62조의9제2항에 따른 사무국 소속 직원으로 하여금 해당 조정대상시설을 출입하여 조사·검사하게 할 수 있으며, 사업주체 및 입주자대표회의등은 이에 협조하여야 한다.  <개정 2012.3.13>

② 제1항에 따라 출입·조사 등을 하는 위원회의 사무국 소속 직원은 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다.  [본조신설 2010.7.6]

제62조의8(하자진단 및 하자감정) ① 법 제46조의7제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 안전진단기관"이란 다음 각 호의 기관을 말한다.  <개정 2011.1.17>

1. 한국시설안전공단 및 「시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제11조제3항제3호에 따른 건축 분야 안전진단전문기관

2. 한국건설기술연구원

3. 「엔지니어링산업 진흥법」 제21조에 따라 신고한 해당 분야의 엔지니어링사업자

4. 「기술사법」 제6조제1항에 따라 등록한 기술사

5. 「건축사법」 제23조제1항에 따라 신고한 건축사

② 법 제46조의7제2항에서 "대통령령으로 정하는 안전진단기관"이란 다음 각 호의 기관을 말한다. 다만, 제1항에 따른 안전진단기관은 같은 사건의 조정대상시설에 대해서는 법 제46조의7제2항에 따라 감정을 하는 안전진단기관이 될 수 없다.

1. 한국시설안전공단

2. 한국건설기술연구원

3. 국립 또는 공립의 주택 관련 시험·검사기관

4. 「고등교육법」 제2조제1호·제2호에 따른 대학 및 산업대학의 주택 관련 부설 연구기관(상설기관에 한정한다)

③ 제1항 및 제2항에 따른 안전진단기관은 법 제46조의7제1항에 따른 하자진단 또는 법 제46조의7제2항에 따른 감정을 의뢰받은 날부터 20일 이내에 그 결과를 제출하여야 한다. 다만, 위원회가 인정하는 부득이한 사유가 있는 때에는 10일의 범위에서 그 기간을 연장할 수 있다.

④ 제3항에 따라 하자진단 또는 감정에 소요되는 기간은 법 제46조의4제1항에 따른 조정기간에 산입하지 아니한다.  [본조신설 2010.7.6]

 제62조의9(위원회의 운영 및 사무처리) ① 국토해양부장관은 법 제46조의8제1항에 따라 위원회의 운영 및 사무처리를 한국시설안전공단에 위탁한다.

② 위원회의 운영 및 심사·조정 관련 사무처리를 위하여 한국시설안전공단에 위원회의 사무국을 두며, 사무국은 위원장의 명을 받아 사무를 처리한다.

③ 위원회 사무국의 조직 및 인력은 한국시설안전공단의 이사장이 국토해양부장관의 승인을 받아 정한다.   [본조신설 2010.7.6]

제62조의10(관계 공공기관의 협조) 위원회는 하자심사 및 분쟁 조정을 위하여 필요한 경우에는 국가·지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관에 대하여 자료 또는 의견의 제출, 기술적 지식의 제공, 그 밖에 하자심사·분쟁조정에 필요한 협조를 요청할 수 있으며, 요청 받은 공공기관은 이에 협조하여야 한다. <개정 2012.3.13>[본조신설 2010.7.6]

3. 주택법시행규칙

제25조의2(하자보수 종료확인) 영 제60조의2제5항에 따른 하자보수종료확인서는 별지 제34호의3서식에 따른다.   [본조신설 2010.7.6]  [종전 제25조의2는 제25조의3으로 이동  <2010.7.6>]

제25조의3(조정등의 신청 등) ① 법 제46조제6항에 따른 담보책임 및 하자보수 등과 관련한 심사·조정(이하 "조정등"이라 한다)을 신청하려는 자는 별지 제34호의4서식에 따른 하자심사·분쟁조정신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 법 제46조의2에 따른 하자심사·분쟁조정위원회에 제출하여야 한다.  <개정 2010.7.6>

1. 해당 분쟁사건의 당사자간 교섭경위서(분쟁이 발생한 때부터 조정등을 신청할 때까지 해당 분쟁사건의 당사자간 일정별 교섭내용과 그 입증자료를 말한다)

2. 영 제60조제1항에 따른 하자보수보증금 예치증서 사본

3. 그 밖에 조정등에 참고가 될 수 있는 객관적인 자료

② 삭제  <2010.7.6>

③ 위원회는 법 제46조제6항에 따라 분쟁의 조정신청을 받은 때에는 즉시 별지 제34호의5서식에 따른 하자심사·분쟁조정 사건통지서를 작성하여 상대방에게 통지하여야 한다.  <신설 2010.7.6>

④ 제3항에 따른 통지를 받은 상대방은 그날부터 15일 이내에 조정에 응할 것인지 여부를 별지 제34호의6서식에 따른 하자심사·분쟁조정사건 답변서를 작성하여 위원회에 제출하여야 한다. 이 경우 피신청인이 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사인 경우에는 그러하지 아니하다.  <신설 2010.7.6>

⑤ 법 제46조의4제6항에 따라 당사자는 위원회가 제시하는 조정안에 대한 수락여부를 별지 제34호의7서식에 따른 하자심사·분쟁 조정안 수락여부 답변서를 작성하여 위원회에 제출하여야 한다.  <신설 2010.7.6>

⑥ 영 제62조의7제2항에 따른 공동주택의 하자조사·검사원 증표는 별지 제34호의8서식에 따른다.  <신설 2010.7.6, 2012.3.16>  [본조신설 2009.3.19]  [제25조의2에서 이동  <2010.7.6>]

제25조의4(조정비용 등의 부담) ① 법 제46조제6항에 따라 조정을 신청하는 자는 다음 각 호에 따른 비용(이하 "조정비용"이라 한다)을 국토해양부장관이 고시하는 바에 따라 미리 납부하여야 한다.

1. 조사, 분석, 검사에 소요되는 비용

2. 증인 또는 증거의 채택에 소요되는 비용

3. 녹음, 속기록, 통역 및 번역에 소요되는 비용

4. 그 밖에 조정등에 소요되는 비용

② 제1항에 따라 조정을 신청하는 자가 납부한 조정비용은 당사자 간의 합의로 정하는 바에 따라 정산한다. 다만, 당사자 간에 비용부담에 대하여 합의가 되지 아니하면 위원회에서 부담비율을 정한다.

③ 법 제46조의7제3항에 따른 하자진단 또는 감정의 비용은 위원회에 분쟁조정을 신청하는 자가 미리 납부하되, 조정이 종료된 후 지체없이 당사자간 합의로 정산하고 합의가 이루어지지 않는 경우에는 위원회에서 부담 비율을 정한다. 다만, 위원회에 조정을 신청하기 전에 이루어진 하자진단에 소요되는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담한다.     [본조신설 2010.7.6]

제25조의5(수당) 위원회에 출석한 위원에 대하여는 예산의 범위에서 수당을 지급할 수 있다. 다만, 공무원인 위원이 소관업무와 직접 관련하여 회의에 출석하는 경우에는 그러하지 아니하다.

           [본조신설 2010.7.6]

4. 입주자대표회의의 역할

제59조(사업주체의 하자보수) 법 제46조제1항에 따른 입주자대표회의 등(이하 "입주자대표회의 등"이라 한다)은 제1항에 따라 하자담보책임기간 내에 공동주택의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다.

제59조의2(입주자대표회의 등의 직접 보수) ① 입주자대표회의 등은 제59조제3항 후단에 따라 하자보수청구를 한 후 사업주체가 제59조제3항에 따른 기간 내에 하자보수를 이행하지 아니하거나 하자보수계획을 통보하지 아니한 경우에는 법 제46조제2항 본문에 따른 하자보수보증금(이하 "하자보수보증금"이라 한다)을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다. 다만, 법 제46조의7제1항에 따라 하자진단을 실시하는 경우에는 당사자 간에 합의가 있는 경우에만 이를 할 수 있다.

② 입주자대표회의등은 사업주체가 법 제46조의4제8항에 따른 조정결과에 따라 하자보수를 이행하지 아니한 경우에는 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다.

③ 입주자대표회의등은 제1항 및 제2항에 따른 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보하여야 한다.   [본조신설 2010.7.6]

제60조의2(하자보수의 종료) ① 사업주체는 제61조 각 호의 구분에 따라 순차적으로 하자담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 사실을 입주자대표회의에 통지하고, 하자담보책임기간이 만료된 때에는 제59조제3항 전단에 따라 입주자대표회의 등이 하자담보책임기간 내에 발생된 하자에 대하여 보수를 청구한 경우에는 지체 없이 보수를 완료한 후 그 결과를 입주자대표회의 등에 통지하여야 한다.

② 입주자대표회의 등은 사업주체로부터 제1항에 따라 하자보수완료 통지를 받은 날부터 30일 이내에 문서로 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 사업주체는 이의제기를 받은 날부터 3일 이내에 하자를 보수하거나 하자보수계획을 통지하되, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 기재하여 통지하여야 한다.

③ 사업주체는 제2항 전단에 따른 이의가 없는 경우에는 제59조제1항에 따른 하자담보책임기간별로 순차적으로 주거전용부분과 공용부분으로 구분하여 하자보수종료 확인을 입주자대표회의 등에 요구할 수 있다.

④ 제3항에 따른 요구가 있는 경우에는 입주자대표회의 등은 입주자가 그 취지를 알 수 있도록 서면으로 고지하여야 한다.

⑤ 하자보수종료의 확인을 위해서는 국토해양부령으로 정하는 하자보수종료확인서에 입주자 또는 그 대리인의 서면확인서(공용부분은 전체 입주자의 5분의 4 이상의 서면확인서를 말한다)를 첨부하여야 한다.             [본조신설 2010.7.6]

제61조(하자보수보증금의 반환) 입주자대표회의는 사업주체가 예치한 하자보수보증금을 다음 각 호의 구분에 따라 순차적으로 사업주체에게 반환하여야 한다. 이 경우 제59조의2에 따라 하자보수보증금을 사용한 경우에는 이를 포함하여 다음 각 호의 비율을 계산하되, 이미 사용한 하자보수보증금은 이를 반환하지 아니한다.  <개정 2005.9.16, 2007.3.16, 2010.7.6>

1. 사용검사일(단지안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다. 이하 이 조에서 같다)부터 1년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 10

2. 사용검사일부터 2년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 25

3. 사용검사일부터 3년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 20

4. 사용검사일부터 4년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15

5. 사용검사일부터 5년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15

6. 사용검사일부터 10년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15

5. 하자 여부 판정기준

제정 : 위원회 기준 제01호(2011.11.17)

개정 : 위원회 기준 제03호(2012.02.16)

제1조(목적) 이 기준은 「주택법」제46조의2제2항제1호 및 같은 법 시행령 제62조의2제2항제2호에 따라 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설에 대한 하자 여부 판정을 객관적이고 공정하며 합리적으로 판정하는데 그 목적이 있다.

제2조(판정용어) 하자 여부 판정에 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

  1. 하자 : 심사결과 「주택법 시행령」 별표6과 별표 7에 따른 하자담보책임기간에 발생한 하자로써 사업주체의 하자보수책임이 인정되는 경우

  2. 하자아님 : 심사결과 하자담보책임기간에 발생한 하자이나, 관리부주의 또는 사용상 과실 등으로 인하여 사업주체에 하자보수책임이 인정되지 아니한 경우

  3. 심사대상 아님 : 다음 각목과 같이 하자보수 청구권이 소멸된 경우

   가. 하자담보책임기간을 도과하여 발생한 경우

   나. 하자담보책임기간에 하자보수를 청구하지 아니한 경우

   다. 하자담보책임기간에 하자보수를 청구하였으나 소멸시효가 완성된 경우

  4. 각하 : 하자심사 요건에 해당하지 아니하는 다음 각목의 경우

   가. 사업주체가 공동주택을 건축하여 분양한 시설 등이 아닌 것이 명백한 경우

   나. 당사자 부적격에 해당하는 경우

   다. 하자내용이 없는 경우

   라. 공동주택 또는 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받은 20호 이상의 단독주택 중 어느 하나에도 해당하지 아니하는 건축물

   마. 신청인 등이 사실조사․자료제출 및 하자심사 업무에 협조하지 아니하여 하자심사가 곤란한 경우

   바. 그 밖에 가목부터 마목까지의 경우와  유사한 경우

   <본조신설 2010.2.16>

제3조(하자구분) 「주택법 시행령」 별표 6 제1호에 따른  공사상의 잘못으로 인한 하자의 범위는 다음 각 호와 같이 구분한다.

  1. 미시공 하자 : 「주택법」 제22조에 따른 설계도서 작성기준과 해당 설계도서에 따른 시공기준에 따라 공동주택의 내력구조별 또는 시설공사별(80가지 공종)로 구분되는 어느 공종의 전체가 시공되지 아니하여 그 건축물 또는 시설물의 안전상․기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도(程度)의 하자

  2. 누락시공 하자 : 수개의 작업으로 구성되어 있는 어떠한 공종 내에서 하나 또는 여러 개의 작업을 누락하고 시공하여 그 건축물 또는 시설물의 안전상․기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도(程度)의 하자

  3. 변경시공 하자 : 건축물 또는 시설물(설치․시공하는 제품을 포함한다)이 설계도서에 명기된 규격․성능 및 재질에 미달하거나 다른 것으로 시공되었거나 또는 끝마무리의 부족으로 불완전한 상태로 시공하여 그 건축물 또는 시설물의 안전상․기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도(程度)의 하자. 이 경우 설계도서에 명기된 제품 등과 같은 질 이상으로 설치․시공한 것과 제품 등의 성능을 개선하여 설치․시공한 것은 하자가 아닌 것으로 본다.

  4. 기타 하자 : 사용검사받은 설계도면대로 시공하였으나 내구성․내마모성 및 강도 등의 부족으로 하자담보책임기간에 같은 령 별표 6 제2호에 따른 현상(균열․침하․파손 등)이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상․기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도(程度)의 하자

   <본조신설 2010.2.16>

제4조(균열하자 판정기준) 철근콘크리트공사 및 내력구조부에서 발생하는 균열하자의 판정기준은 다음과 같다.

구  분	판정기준	비  고
1. 철근콘크리트공사	∙균열폭 0.2㎜이상(미관상 균열포함)	주택법시행령 별표6
2. 내력구조부	∙건조환경: 0.4㎜ 이상과 0.006Cc 중 큰 값 ∙습윤환경: 0.3㎜ 이상과 0.005Cc 중 큰 값 ∙누수 균열(누수를 수반하는 모든 균열)	주택법시행령 별표7 *내력구조부의 안전상․구조상에 지장을 초래하는 하자

   <개정 2010.2.16 종전 제2조에서 조문이동>

제5조(층간시공이음부위의 균열) 내력구조부의 층간 시공이음부위(Construction-Joint)에서 발생한 균열(철근 비노출 또는 녹물이 없는 상태로 안정상․구조상 지장을 초래할 경우가 아닌 경우에 한한다)은 철근콘크리트공사로써 하자담보책임기간은 4년(2007.3.16. 전에 사업계획승인을 받은 공동주택은 3년)으로 적용한다. <본조신설 2010.2.16>

제6조(결로하자 판정기준) 결로하자는 「주택법시행령」 별표 6에 따른 단열공사의 하자로 보되, 판정기준은 다음과 같다.

구 분	판정기준	비  고
1. 세대벽체	벽체단열의 설계․시공기준 만족여부	곰팡이, 얼룩, 결로수 등이 발생하였거나 확인된 경우
2. 세대창호	창호단열의 설계ㆍ시공기준 만족여부
3. 지하거실벽체	벽체단열의 설계ㆍ시공기준 만족여부

   <개정 2010.2.16 종전 제3조에서 조문이동>

부칙(2011.11.17)

이 기준은 2011년 11월 18일부터 시행한다.

부칙(2012.2.16)

이 기준은 2012년 2월 17일부터 시행한다.

6. 하자보수보증금 청구소송

1) 법적 실효성

  사업주체와 시공회사가 하자보수의무를 이행하지 않는 경우 사법 절차에 의한 손해배상 청구소송 이외에 하자보수보증금 청구소송을 해야 할 실효성이 무엇인가를 알아야 한다. 양자는 민사소송 절차에 따라 법원에 판결을 청구해야 하는 점은 동일하다.

그러나 손해배상 청구소송은 피해자(입주민) 수백 수천명이 각각 원고가 되어 사업주체와 시공회사를 피고로 하여, 하자보수에 소요되는 공사비(손해액) 전액을 청구하는 것이지만 하자보수보증금 청구소송은 피해자 대표(입주자대표회의 회장) 한 사람이 원고가 되어 하자보수보증서를 발행한 보험회사, 건설공제조합 등을 피고로 하여 하자보수보증금액을 한도로 하여 청구하는 것이다.

  따라서 하자보수에 소요되는 비용(손해액)이 하자보수보증금액의 한도를 초과하지 아니하는 경우에는 구태여 수백 수천 명의 명의로 소송을 제기해야 하는 손해배상 청구소송을 할 필요 없이 입주자대표회의 회장 한사람 명의로 하자보수보증서 발행자를 상대로 하자보수보증금을 청구하는 것이 편리할 것이다.

  그러나 하자보수에 소요되는 공사비(손해액)가 하자보수보증금액을 초과하는 경우에는 그 절차가 복잡하다 할지라도 사업주체와 시공회사를 상대로 손해배상 청구소송을 해야 한다. 사업주체와 시공회사가 변제능력이 없는 부실 업체인 경우에는 하자보수보증금 청구소송을 할 수밖에 없을 것이다.

  하자보수 보증기간은 3년이 원칙이다. 따라서 보증서에는 그 유효기간이 3년으로 기재되어 있다. 이 경우 '유효기간'은 증권의 효력기간이므로 그 기간이 경과하면 증권이 무효가 된다는 것을 의미하는 것인지, 아니면 하자발생기간을 의미하는 것인지 명백하지 못하다. 이에 대해 하자보수 보증증권은 보험증권적 성격의 유가증권이며 보헙증권의 경우 유효기간이라 함은 보험사고 발생기간을 의미한 것이므로 하자보수보증서의 '유효기간'은 보헙사고에 해당하는 하자발생기간으로 보아야한다는 것이 일반적인 견해이다. 판례도 이에 일치한다.

  그러나 유효기간이 경과하면 하자가 하자보수 의무기간 내에 발생한 것이라는 것을 입증하는데 어려움이 있을 수 있고 또 보증서 약관에 보증 채권자(입주민)는 보증사고(하자)가 발생한 경우는 증권발행자에게 즉시 통지해야 할 의무가 있는 것으로 규정하고 있어 가능하면 증권발행자에게 즉시 통지해야 할 의무가 있는 것으로 규정하고 있어 가능하면 유효기간 내에 청구하는 것이 유리하다.

  보증서 약관에 보증금 청구사유가 발생한 이후 2년이 경과하면 보증금 청구권이 소멸하는 것으로 규정된 경우가 많으므로 유효기간이 경과한지 2년이 지나면 하자보수보증금을 청구하지 못하게 된다. 하자보수보증금을 그 발행자에게 청구하고 법원에 하자보수보증금 청구소송을 6개월 내에 제기하지 아니하면 시효중단의 효력이 없다. 다시 말하면 발행자에게 청구하고 6개월 내에 법원에 소장을 접수해야 발행자에게 청구한 때부터 시효중단의 효력이 발생한다.

2) 소송진행 절차

가. 사전 절차

  하자보수보증금 청구소송을 제기하기 전에 우선 공동주택관리령 제16조 규정에 따라 사업주체와 시공자에게 하자보수 청구를 하고, 하자보수의무를 이행하지 아니하면 증권발행자인 보험회사나 건설공제조합에 하자보수보증금을 청구하여야 한다. 증권발행자인 보험회사나 건설공제조합에 하자보수보증금을 청구하기 위해서는  

첫째, 사업주체나 시공회사에 하자보수 요청을 하였다는 사실을 입증하는 공무서

둘째, 하자보수에 소요되는 공사비를 산출한 견적서 등 약관에 규정되어 있는 구비서류를 첨부해야 한다.
이 경우 견적서는 건설업 면허가 있는 건설회사 2개 업체 이상으로부터 받은 견적서를 요구하고 잇는 것이 현실이다. 그러나 견적서 작성자는 반드시 건설업 면허업체가 발행한 것이어야 할 필요는 없으며, 건축사 건축기사 등 견적서를 작성할 수 있는 공인된 자격자가 작성하면 된다. 오히려 건설면허를 받은 건설회사는 자신들이 공사를 한다는 보장도 없이 견적서만 작성하려 하지도 않는다. 또 하지보수공사 견적서는 적정한 하자보수 대책을 전제로 하여 설계도에 따라 작성해야 하는 것이므로 그 업무량이 방대할 뿐만 아니라 전문지식이 있어야만 가능하므로 이 또한 전문기관에 의뢰하여 작성해야 한다.

나. 소장의 접수

  하자보수보증금 청구소송은 손해배상 청구소송과는 달리 입주자대표회의 회장 한 사람 명의로 증권발행자를 상대로 청구할 수 있다. 이 점이 손해배상 청구소송보다 편리한 점이고 따라서 변호사를 선임하지 아니하고 입주자대표회장이 직접 소송을 수행하는 것도 가능하다.

다. 손해액의 입증

  하자보수보증금 청구소송에 있어서 손해액의 입증책임이 누구에게 있는가에 대하여는 이견이 있을 수 있다. 하자보수보증금의 입법취지는 하자보수의무를 이행하지 아니하는 경우 그 하자보수보증금으로 직접 하자보수를 할 수 있게 하고자 하는 것이다.

공동주택관리령 제16조 제6항에 "제17조의 하자보수보증금으로 직접 하자 보수하거나 제3자에게 대행시킬 수 있다. 이 경우 입주자대표회의 등은 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보해야 한다."라고 규정하고 있다.

  이는 원고가 피고의 하자보수의무 불이행 사실만 입증하면 하자보수 소요금액(손해액)은 사전에 입증할 필요가 없이 하자보수보증금을 사용하여 하자보수를 하고 사후에 하자보수보증금 사용내역을 피고에게 통보할 수 있도록 원고의 하자보수보증금 사용권을 보장하기 위한 규정이다. 원고는 하자보수 소요금액(손해액)을 소명(疏明)하는 것으로 충분하며 입증(立證)할 책임은 없다고 보는 것이 하자보수보증금제도의 입법취지인 것이다.

  그러나 피고가 원고에게 손해액을 입증할 것을 요구하는 경우 그 판단은 재판부가 할 문제이다. 재판부에서 원고에게 입증할 것을 요구하는 경우 법원에 감정신청을 하여 법원 감정인의 감정서에 의해 손해액을 입증해야 한다.

라. 사업주체의 보조참가

  하자보수보증금 청구소송을 제기하면 보증 채무자인 사업주체와 시공회사가 보조 참가하는 것이 일반적이다. 보험회사나 건설공제조합 등 보증서 발행자가 하자보수보증금을 지급한 후에는 즉시 사업주체나 시공회사에 구상권을 행사하게되므로 실질적인 이해당사자는 사업주체나 시공회사이기 때문이다.

  이들은 피고 측으로 보조 참가, 자신들에게 하자보수를 할 수 있는 기회를 주어야 한다고 주장하는 경우가 많다. 그러나 원고는 그들이 지금까지 하자보수의무를 이행하지 아니하였다는 것을 주장하여 그 주장을 받아들이지 않을 수도 있고 또 그들에게 하자보수를 할 수 있는 기회를 주기 위해 일정한 소송을 잠정적으로 중지하고 적정한 합의를 하는 경우도 있다.  

마. 보증채무의 범위

  보증서 발행자의 책임범위는 증권상의 금액을 한도로 한다. 이 경우 보증채무의 범위에 사용검사를 받기 전부터 존재하는 것이 원시적 하자와 사용검사 후에 발생한 우발적 하자를 전부 포함하는 것인가에 대하여 이견이 있다.

  보험회사의 하나인 대한보증보험사가 발행한 보증서 약관 제1조(보상하는 손해)에 "우리 회사는 채무자인 보험계약자가 도급계약 또는 매매계약에 대하여 준공검사 또는 검수를 받은 후 하자담보 책임기간 안에 발생한 하자에 대하여 그 보수 또는 보완청구를 받았음에도 불구하고 보험증권에 기재된 계약에 따라 이를 이행하지 아니함으로써 채권자인 피보험자가 입은 손해를 보험증권에 기재된 사항과 이 약관에 따라 보상하여 드립니다."라고 규정, 원시적 하자에 대하여는 증권발행자는 책임이 없다고 주장하고 있다.

  그러나 이런한 약관은 약관의 규제에 관한 법률에 따라 그 효력을 인정받을 수 없는 부당한 약관이라는 것이 지배적인 여론이다. 반면 건설공제조합이 발행한 보증서 약관 제1조(보증책임)에는 "건설공제조합은 계약자가 앞면 기재공사 등의 시공 중 설계도서 기타 지시서에 위배된 사실로 인하여 하자담보 책임기간 내에 발생한 하자에 대하여 그 보수이행 청구를 받았음에도 이를 이행하지 아니함으로써 그 상대방에게 부담하는 채무를 이 보증서에 기재된 사항과 약관에 따라 지급하여 드립니다."라고 규정하여 원시적인 하자에 대하여도 책임이 있다는 것을 인정하고 있다. 뿐만 아니라 구(舊) 건설공제조합법 시행령 제3조(보증의 종류 내용 및 범위등) 제2항 제5호에 "「하자보수 보증」이라 함은 조합원이 준공한 공사 등의 시공 중 설계도서 기타 지시서에 위배하여 발생한 하자의 보수에 관한 보증금의 지급채무를 보증하는 것을 말한다."라고 규정하여 원시적 하자에 대하여도 책임이 있는 것을 명백하게 규정하고 있다.

별첨/한국아파트신문 기자 자료

“잘못된 하자보수 종결합의 8년만에 바로잡아”

부산 연제구 동덕현대아파트

 

▲ 올해로 17년차를 맞은 이 아파트는 최근 잘못된 하자보수 종결합의를 뒤집어 재도장 공사를 실시할 수 있었다.

前 대표회의가 소유자의 적법한 동의 없이 하자 문제 종결처리
사업주체 상대 소송 제기로 합의 이끌어내…추가 보수공사 마무리

전(前) 대표회의가 완료 처리되지 않은 하자에 대해 적법한 소유자 동의 없이 종결된 것으로 합의처리한 문제점을 찾아내 8년만에 정당한 하자보수 공사 합의를 이끌어낸 대표회의가 있어 귀감이 되고 있다.

올해로 입주 17년차를 맞이한 부산시 연제구 동덕현대아파트(3개동 478세대)는 최근 5년차 하자보수 종결 합의에도 불구하고 사업주체로부터 하자보수 공사를 실시하겠다는 추가 합의를 받아내 공사를 완료했다고 밝혔다.

이 아파트 대표회의에 따르면 전 대표회의는 지난 2003년 소유자들로부터 적법한 권한을 위임받지 않았고, 하자보수도 거의 진행되지 않은 상태에서 사업주체와 5년차 하자보수 종결을 합의했고, 10년차 하자보증서를 발급받지도 않아 이 아파트는 더 이상 하자보수를 받을 수 없는 상황에 처했다.

이에 이 아파트 대표회의는 그동안 전 대표회의가 종결 처리한 하자보수 합의와 관련해 효력을 확인하면서, 문제점을 드러내는 작업을 진행해 왔다.

이 아파트 대표회의는 지난 2007년부터 ‘하자보수 소위원회’를 구성, 전 대표회의가 허위 위임장으로 적법한 소유자 동의 없이 합의를 한 점, 보수가 되지 않은 아파트 하자부분, 전 대표회의가 발행한 ‘이행완료확인서’에 의해서 하자보수공사 채권의무가 소멸된 점, 10년차 하자보수 보증서가 발급되지 않았다는 사실, 발행일자 없이 서명된 이행완료확인서에 사업주체에서 임의로 날짜를 기록한 점 등을 밝혀냈다.

또한 당시 대표회의 구성원들을 상대로 진상을 파악한 뒤 확인된 사실을 각 세대에 알리는 한편 사업주체와 건설공제조합을 수차례 항의방문했다.

이후 대표회의는 전 대표회의와 사업주체간 체결한 하자보수 종결합의로 인해 재산상 손해를 입은 사실을 최종 확인한 후 사업주체를 상대로 소송을 제기했다.

이 아파트 대표회의는 지난 2009년 11월 사업주체를 상대로 “하자보수에 갈음하는 손해배상금 5억6천4백49만여원을 지급하라.”며 소송을 제기했다.

대표회의는 소장에서 “당시 합의에 따르면 5년차 하자보수를 종결하는 것이었지만, 대표회의는 각 소유자들로부터 적법하게 합의권한을 위임받은 사실이 없음에도 합의가 체결됐고, 당시 대표회의는 3년차 하자 종결합의를 하면서 10년차 하자보증서를 발급하지 않아 재산상 손해를 입었다.”고 주장했다.

그러자 사업주체는 이 아파트 대표회의에 “하자보수 종결 합의에도 불구하고 보수되지 않은 외벽도장과 균열·철근노출 등의 복구, 세대 외부 코킹 보수, 주차장 바닥 도색 등에 대한 하자보수를 실시하겠다.”는 의사를 전달했고, 대표회의는 사업주체로부터 하자보수처리계획서를 받은 후 지난 3월 소송을 취하했다.

그리고 이 아파트 사업주체는 대표회의의 소송 취하 직후 하자보수공사를 시작, 지난달 마무리했다.

이 아파트 조재항 대표회장은 “사업주체와 당시 대표회의 구성원들이 간접적으로 과실 및 부적법한 행위를 인정한 만큼 10년차 하자보수 처리에 앞서 추가적인 민사소송을 고려하고 있다.”며 “일부 대표회의 구성원들과 사업주체의 부적법한 업무처리가 끼친 전체 입주민들이 입은 손해를 생각하면 안타까움을 감출 수가 없다.”고 말했다.

조 회장은 이어 “끝까지 사실관계를 정확히 밝혀내 입주민 공동의 이익과 쾌적한 주거환경 조성을 도모할 방침”이라고 강조했다.