공동주택 관리주체의 회계감사 관련/주택법 개정

- 주택법 개정 내용

- 공동주택관리에 관한 회계감사기준 요약

 

 

1. 주택법 및 시행령 개정내용

「주택법」 제 45조의 3(관리주체의 회계감사)

① 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인(이하 이 조에서 "감사인"이라 한다)의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만, 해당 공동주택 입주자 및 사용자의 3분의 2 이상이 서면으로 회계감사를 받지 아니하는 데 동의한 연도에는 회계감사를 받지 아니할 수 있다.② 의무관리대상 공동주택으로서 300세대 미만인 공동주택의 관리주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 감사인의 회계감사를 받아야 한다.1. 입주자 및 사용자의 10분의 1 이상이 연서로 요구하는 경우2. 입주자대표회의가 그 의결을 거쳐 요구하는 경우③ 관리주체는 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받은 경우 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 제45조의7제1항에 따른 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다.④ 제1항 또는 제2항에 따른 회계감사의 감사인은 입주자대표회의가 선정한다. 이 경우 입주자대표회의는 시장·군수·구청장 또는 「공인회계사법」 제41조에 따른 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있다.⑤ 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받는 관리주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.1. 정당한 사유 없이 감사인의 자료 열람·등사·제출 요구 또는 조사를 거부·방해·기피하는 행위2. 감사인에게 거짓 자료를 제출하는 등 부정한 방법으로 회계감사를 방해하는 행위[본조신설 2013.12.24] [[시행일 2015.1.1]]

「주택법시행령」 제 55조의 3(관리주체의 회계감사 등)

① 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 법 제45조의3제1항에 따라 매년 10월 31일까지 결산서와 법 제45조의4제1항에 따른 장부 및 그 증빙서류에 대하여 회계감사를 받아야 한다.② 법 제45조의4제2항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 정보"란 제55조의2에 따른 관리비등의 사업계획, 예산안, 사업실적서 및 결산서를 말한다. [시행일 2014.6.25][전문개정 2014.4.24] [시행일 2015.1.1]

2. 공동주택관리에 관한 회계감사기준 요약

제1조 (목적) 이 기준은 공동주택관리주체(이하 “ 관리주체” 라 한다)가 작성한 재무제표가 공동주택관리규약(이하 “ 관리규약” 이라 한다)의 회계처리기준에 따라 표시되었는지 여부를 감사하고 감사의견을 표명하는 경우, 일반적으로 준수할 사항을 정함을 목적으로 한다. 관리주체가 주택법령과 관리규약의 회계에 관한 규정을 준수하였는지 여부에 대하여는 한국공인회계사회가 제정한 내부회계관리제도 검토기준을 준용하여 검토를 실시한다.

제2조 (적용 감사기준)

① 감사인은 관리주체의 재무제표에 대하여 이 기준에 따라 감사를 실시하여야 한다.

② 감사인은 이 기준 외에 한국공인회계사회가 제정한 윤리기준, 감사 등 업무의 품질관리기준 그리고 회계감사기준의 적용 가능한 절차도 준수하여야 한다.

제5조 (공동주택관리에 대한 감사절차의 예시) 감사인은 제 4조의 일반적 감사절차에 대해 관리주체의 개별 업무상황과 전문가적 판단에 따라 이를 수행하되, 내부통제의 평가 및 입증절차와 관련하여서는 다음 사항들을 적절하게 고려한다.

① 관리주체의 내부통제에 대한 주요 감사목적을 파악함 (각 공동주택의 관리규약 참고)

l 입주자 대표회의 또는 내부감사의 감시기능

l 관리비의 입금관리, 계약 등에 따른 현금의 집행, 예금통장의 관리, 운영수익의 관리 등 현금과 관련된 업무의 승인 및 통제절차

l 관리비 배부·부과·징수 등에 대한 승인 및 통제절차

l 공동주택의 수선, 물품구입, 공사 등 주요 계약의 승인, 검수, 대금지급 등과 관련된 통제절차

l 거래의 증빙서류나 장부의 문서화 정도

l 자산이나 서류에 대한 접근, 인감사용 등에 통제절차

l 독립적이고 주기적인 대조, 비교, 조정 등 내부검증절차

l 내부통제의 적절한 운영과 효과성을 확인할 수 있는 관리주체의 기타 절차

② 관리주체의 내부통제에 대하여 예를 들어 다음과 같은 감사절차를 수행함 (각 공동주택의 관리규약 참고)

l 수입, 지출업무의 담당자가 제 계약업무를 겸직하고 있는지 여부를 검토한다

l 회계업무의 인계나 인수는 적절히 이루어지고 있는지 여부를 검토한다

l 회계관계 직원 등의 고의 또는 과실로 인한 손해에 대하여 합당한 변상책임을 이행하고 있는지 여부를 검토한다

l 회계관계 직원 등에 대한 재정보증 등의 절차는 적절히 이루어지고 있는지 여부를 검토한다.

l 직원의 직인사용에 대한 내부규정은 적절하며, 동 규정에 의하여 관리, 사용되고 있는지 여부를 검토한다.

l 현금 및 수표장의 보관상태 및 관리는 적정히 이루어지고 있으며, 적정한 규모의 현금보유를 유지하고 있으며 초과액은 즉시 예입되는지 여부를 검토한다

l 보통예금으로 관리하고 있는 다액의 금액은 이자수익과 같은 자금관리의 목적을 위하여 적절하게 타 예금으로 전환하고 있는지 여부를 검토한다 (저축성예금 등)

l 매월 말에 지정금융기관으로부터 예금잔액증명을 발급받아 관계장부와 대조하는지 여부를 검토한다.

l 재고자산의 관리 및 재고조사는 적절히 이루어지고 있는지 여부를 검토한다.

l 장부 및 지출에 관한 증빙서 등에 대한 내부감사는 적절히 행하여지고 있는지 여부를 검토한다.

l 예산의 관리절차 (전용, 이월, 경정 등)는 규정에 따라 실시되고 있는지 여부를 검토한다.

l 예산집행에 대한 실적보고 및 결과의 통지는 적시에 행하여지고 있는지 여부를 검토한다.

③ 회계기록 및 관리운영에 관한 사항에 대해 예를 들어 다음과 같은 감사절차를 수행함 (각 공동주택의 관리규약 참고)

l 모든 수입은 누락없이 계상하고 있으며, 수익·비용의 계상과 자산·부채의 증감변동은 그 원인이 되는 사실의 발생일 또는 실현일을 기준으로 기간의 귀속을 적절히 구분하고 있는지 검토한다.

l 장기수선충당금에서 지출할 비용 중 관리비로 부과된 금액이 있는지 여부를 검토하고, 이 경우 관리비로 부과하는 것이 합리적인지 여부를 검토한다. (예: 선급금, 선급비용 계정 등의 검토)

l 관리비의 배부기준과 배부방법은 관리규약의 규정에 따라 합리적으로 적용하고 있는지 검토한다. 또한 전기·수도·가스 등의 사용료 및 건물 전체의 보험료에 대한 입주자 등의 사용과 공통부분의 배부는 적정하며, 입주자 등의 사용분은 적정하게 징수 또는 납부하고 있는지 검토한다.

l 인양기 등의 사용료 및 관리비연체료의 부과방법 및 징수절차는 적정하게 이루어지고 있으며, 이에 대한 장부계상의 내용은 적절히 행하여지고 있는지 검토한다.

l 수입금의 수납, 예치대금 및 관련장부에의 기재는 적절히 행하여지고 있는지 검토한다.

l 장기수선충당금은 관리규약의 규정에 따라 적정하게 징수하여 지정금융기관에 예치하고 있는지 검토한다.

l 기타의 충당금, 적립금 및 유휴자금은 적절히 징수, 예치, 관리하고 있는지 검토한다.

l 공동주택 소유의 예·적금에 관한 담보, 보증 등의 정보를 파악하기 위해 외부조회를 실시한다. (은행조회서)

l 재고자산 및 유형자산의 취득, 임대차, 관리는 관련 규정의 절차에 따라 수행되고 있는지 그리고 유형자산의 관리대장은 적절하게 작성·유지되고 있는지, 관련 회계서류에 올바르게 기록되고 있는지 검토한다.

l 관리주체가 행하는 중요한 계약행위는 관련규정에 따라 이루어지고 있는지 여부와 이에 대한 감사의 입회 유무를 검토한다

l 지출결의서, 청구서, 납입고지서, 계약서 등 증빙 서류의 금액란이 수정되었는지 여부를 검토한다.

④ 다음 각 호와 같은 사항이 재무제표의 주석으로 공시될 경우 그 적정성을 확인함

l 공동주택의 개요

- 공동주택의 소재지, 사용검사일, 관리방법

- 주택 및 부대복리시설

- 공동주택의 구성

l 중요한 회계처리방법

- 수익인식기준: 관리비 수익, 연체료 수익, 인양기 및 승강기수익

- 대손충당금, 유형자산의 평가 및 감가상각 방법, 상각기간

- 재고자산 평가방법, 재고자산 실사 실시여부

- 제 충당금의 설정방법

- 기업회계기준과의 차이내역

l 주요 예치금의 세부내역, 계정과목, 예입처, 종류, 금액, 사용제한 내역 등

l 관리비 미수내역(연체료 포함)

l 저장품 내역 및 증감 사항

l 미지급금 내역

l 수선유지비충당금내역 및 증감사항

l 퇴직급여충당부채 내역 및 증감사항

l 장기수선충당금 및 장기수선적립금 내역 및 증감사항

l 관리비예치금 내역

l 관리비부과내역 (발생액과 부과액의 비교)

l 일반관리비 내역

l 중요계약과 진행내역, 우발채무, 계류중인 소송사건

l 보험가입 내역

l 재무제표일 (보고기간 종료일) 후 발생한 후속사건

l 기타

제6조 (감사증거의 충분성과 적합성 평가 및 감사의견의 형성) 감사인은 수행한 감사절차와 입수된 감사증거에 기초하여 다음과 같은 절차를 수행함으로써, 재무제표 개별주장 수준의 중요한 왜곡표시 위험에 대한 평가가 감사를 종결하기 전에도 여전히 적합한지 여부를 평가한다.

① 충분하고 적합한 감사증거를 입수하였는지 여부에 대해 결론을 내린다. 감사인은 감사증거가 재무제표에 대한 관리주체의 주장을 뒷받침하는지 또는 배치되는지 여부와 관계없이 감사의견을 형성할 때는 관련된 감사증거를 모두 고려하여야 한다.

② 만약 감사인이 재무제표에 대한 관리주체의 중요한 주장에 대해 충분하고 적합한 감사증거를 입수하지 못한 경우, 감사증거를 추가로 입수할 수 있도록 노력하여야 한다. 만약 감사인이 충분하고 적합한 감사증거를 입수할 수 없는 경우에는, 한정의견을 표명하거나 재무제표에 대한 의견을 거절하여야 한다.

제8조 (입주자대표회의와의 커뮤니케이션) 감사인은 재무제표가 적정하게 작성되었는지에 대한 감사절차를 수행하는 과정에서 다음의 사항을 알게 된 경우에는 서면으로 입주자대표회의에 알리고 그 사본을 감사조서에 포함시킨다. 만약 이를 구두로 실시한 경우에는 그 내용과 함께 언제, 누구와 실시했는지를 감사조서에 기재한다.

① 관리주체의 회계처리나 회계 관리에 중요한 부정이나 오류를 알게 된 경우

② 주택법령, 관리규약 등 관리주체가 관계법규에 중요하게 위반한 사실을 알게 된 경우

③ 관리주체의 회계제도 및 내부통제절차에서 그 구축과 운영에 있어 중요한 취약점을 알게 된 경우

④ 기타 공동주택의 회계와 관련하여 중요하다고 판단되는 사항

제9조 (감사보고서)

③ 감사보고서에 첨부할 재무제표는 재무상태표, 운영성과표, 잉여금처분계산서(또는 결손금처리계산서), 현금흐름표로 한다.

⑥ 상황에 따른 감사보고서 사례는 다음과 같으며, 감사인은 해당 상황에 적합하게 감사보고서를 작성하여야 한다. 비교재무제표에 대한 감사보고는 회계감사기준의 관련 기준서를 일반적으로 준용한다.

가. 회계처리기준과의 중요한 불일치가 없고 감사범위에 중요한 제한이 없는 경우에 작성되는 적정의견 감사보고서 사례는 별표 제 1호와 같다.