[스크랩] ‘임차인’이 납부한 ‘장충금’ 반환해야 하나실무 관행상 소유자·임차인 구별 없이 장충금 부과·징수

by 임대규 2016. 1. 17. 22:25

‘소유자’ 아닌 ‘임차인’이 납부한 ‘장충금’ 반환해야 하나실무 관행상 소유자·임차인 구별 없이 장충금 부과·징수
부산지법, 관리주체 최소한 ‘납부의무 주체’ 고지 필요해

패소한 입대의 상고 제기

아파트 임차인이 소유자가 납부해야 할 장기수선충당금을 자신에게 납부의무가 있는 줄 알고 납부했다가 이후 아파트 입주자대표회의를 상대로 부당이득금 반환청구소송을 제기했다면 입대의는 해당 장충금을 임차인에게 반환해야 할까.
최근 부산 강서구 소재 모 아파트 임차인 A씨는 ‘소유자가 납부해야 함에도 임차인인 자신이 납부한 장충금을 반환하라’며 입대의를 상대로 부당이득금 반환청구소송을 제기했다. 이를 두고 입대의는 임차인 A씨가 소유자를 대신해 장충금을 납부한 것으로 임차인 A씨는 소유자에 대해 이미 납부한 장충금 지급을 청구할 수 있을 뿐 입대의가 임차인 A씨로부터 징수한 장충금은 부당이득에 해당하지 않는다고 반박했다.
이에 대해 1심 법원은 임차인 A씨의 청구를 받아들이지 않았지만 2심 항소심 법원의 판결은 달랐다. 최근 항소심 부산지방법원 민사1부(재판장 김원수 부장판사)는 “아파트 소유자가 주택법상 아파트에 부과되는 장충금의 납부의무 주체”라며 “입대의는 특별한 사정이 없는 한 소유자로부터 장충금을 징수해야 한다”고 밝혔다.
현행 주택법 제51조 제1항에서는 ‘관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장충금을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립해야 한다’고 규정하면서도 동법 시행령 제66조 제5항에서는 ‘사용자(임차인)는 소유자를 대신해 장충금을 납부한 경우에는 소유자에게 납부금액의 지급을 청구할 수 있다’고 규정하고 있다.
아울러 주택법 시행령 제58조 제2항 제1호 및 동조 제6항에서는 ‘관리주체는 장충금에 대해서는 관리비와 구분해 징수해야 한다’고 규정하면서 ‘관리비와 장충금을 통합해 부과하는 때에는 그 수입 및 집행내역을 쉽게 알 수 있도록 정리해 입주자 등에게 알려줘야 한다’고 명시하고 있다.
이에 재판부는 임차인 A씨로부터 장충금을 징수한 입대의가 장충금을 보유하는 것이 적법한 권원에 근거하는 것인지 여부가 사건의 쟁점이라고 봤다. 그러면서 주택법 시행령 제66조 제5항에서 임차인이 소유자를 대신해, 즉 소유자의 장충금 납부채무를 이행하려는 의사를 가지고 장충금을 납부하는 경우 소유자에 대해 납부금액의 지급을 청구할 수 있다고 규정하고 있는 것은 법리적으로 민법상의 타인 채무의 변제 및 구상권 행사 등의 법리를 확인한 규정에 불과하다고 해석했다.
이어 임차인 A씨가 소유자의 장충금 납부채무를 이행하려는 의사를 갖고 장충금을 납부했는지 여부가 관건인데 임차인 A씨는 다른 항목의 관리비와 마찬가지로 장충금 납부채무 역시 자신의 채무로 오인, 착오에 의해 장충금을 납부한 것으로 보인다고 선을 그었다.
우선 입대의는 매월 일률적·기계적으로 소유자와 임차인의 구별 없이 장충금을 징수하면서 납부의무 주체가 소유자인지 임차인인지, 소유자라면 소유자를 대신해 납부한 임차인이 어떤 절차로 반환받을 수 있는지 등에 대해 아무런 표시를 하지 않았기 때문이다.
또 이에 따라 주택법상 장충금의 법률관계에 대해 제대로 알지 못한 임차인은 임대차기간에 다른 관리비와 통합해 납부한 장충금 납부의무의 주체가 본인이 아니라 소유자라는 사실을 착오로 알지 못할 가능성이 크고, 임대차기간 종료 시 알게 돼 뒤늦게 입대의나 소유자에게 반환을 시도하거나 심지어 임대차기간 종료 후에도 여전히 알지 못해 누구에게도 반환을 시도하지 못하는 경우도 충분히 상정할 수 있다고 봤다.
더욱이 실제 임차인 A씨는 아파트에 거주하는 동안 장충금 납부의무 주체가 소유자인 사실을 알지 못했다고 일관되게 주장하고 있는데다, 소유자에게 청구하라는 입대의의 설명을 듣고 뒤늦게 소유자에게 장충금 반환을 구했으나 임대차종료에 따른 명도과정에서 소유자로부터 임대차목적물 원상회복과 동시이행의 조건으로 반환하겠다는 내용의 통보를 받는 등 사실상 장충금의 온전한 반환을 받기 어렵게 됐다는 것이다.
여기에 임차인 A씨의 경우 장충금 납부의무 주체가 소유자여서 임차인인 자신이 이를 납부할 필요가 없었음을 처음부터 알았다면 납부하지 않았을 것으로 보이는 점 등을 고려하면 임차인 A씨는 장충금을 자신의 채무인 것으로 오인한 채 착오로 납부한 경우에 해당, 입대의는 임차인 A씨에게 이를 반환해야 한다고 판단했다.
재판부는 특히 공동주택 관리주체가 소유자와 임차인의 구별 없이 장충금을 징수하는 것이 오랜 실무 관행으로 굳어진 현 상황에서 관리주체가 매월 가구별 등기부등본 확인 등의 확인절차를 거쳐 임차인이 아닌 소유자에게 장충금을 별도로 징수하는 방법이 현행 주택법상 장충금 징수제도를 가장 이상적으로 구현하는 방법이라고 되짚었다.
그러나 이를 당장 시행하기 어렵다면 적어도 장충금 항목에 별도로 납부의무 주체가 소유자임을 명확하게 기재해 임차인이 소유자를 대신해 장충금을 납부할지 여부를 자유롭게 선택토록 한 다음, 임차인이 납부를 선택한 경우 소유자에게 구상할 수 있는 절차를 상세히 설명하는 문구를 표시함으로써 임차인의 착오에 의한 장충금 납부를 방지할 수도 있을 것이라고 제안했다.
한편 입대의는 임차인 A씨에게 장충금을 반환하라는 법원의 판결에 불복해 대법원에 상고장을 제출한 상태여서 향후 귀추가 주목된다.