Ⅰ. 장기수선계획 수립․조정 실무
1. 총 칙
1) 목 적 1
2) 사용방법 2
2. 장기수선계획에 대한 이해
1) 장기수선계획 수립목적 및 주요 용어
(1) 수립목적
(2) 주요용어
2) 장기수선계획 수립대상 및 항목
【참고 1】부분수선 공종별 주기
【참고 2】전면교체 공종별 주기
3) 장기수선충당금의 설정
3. 장기수선계획의 인수⋅인계
1) 인수인계 주체
2) 사업주체의 의무
3) 사용검사권자로부터 인수 시
4) 관리주체 변경 시
4. 장기수선계획의 조정
1) 장기수선계획 조정주체
2) 장기수선계획 조정방법
3) 장기수선계획 조정절차
5. 장기수선충당금의 운영 및 회계
1) 장기수선충당금의 결정 및 적립
2) 장기수선충당금의 회계
6. 장기수선계획의 집행
1) 장기수선계획항목에 대한 전문가 의견청취
2) 입주자대표회의 의결
3) 공사발주(공고/입찰/낙찰/발주/본계약) 및 준공검사
4) 이력관리
7. 장기수선계획의 정보공개 및 보관
1) 장기수선계획의 공개
2) 장기수선계획의 보관 및 열람
Ⅱ. 장기수선계획서 수립(안)
1. 단지개요
1) 기본개요
2) 건축개요
3) 건축물 기본현황
2. 장기수선계획 관련 법조문
1. 장기수선계획 수립 및 조정단계 규정
2. 장기수선충당금 징수․적립단계
3. 장기수선계획에 의한 사업의 집행단계
3. 장기수선계획 검토
1) 검토의의
2) 법적근거
3) 장기수선계획 현황
4) 계획기간 검토
5) 항목․주기․수선율․항목별 수선금액 검토
6) 장기수선충당금 부과금액 검토
7) 장기수선충당금 과 수선비 총액 비교 검토
8) 관리규약상 적용요율 검토
9) 결론
4. 장기수선계획 조정 개요 및 제안이유
1) 장기수선계획이란
2) 장기수선계획의 목적
3) 장기수선계획의 역할
4) 장기수선계획 조정 제안이유
5. 장기수선계획 조정 내용
1) 수립 및 조정 현황
2) 장기수선계획의 실행(예시)
6. 장기수선충당금 적립 및 집행
1) 장기수선충당금 적립
2) 장기수선계획에 의한 사업 집행
3) 장기수선충당금 적립 및 사용현황
7. 장기수선 계획 상세 내역
1) 장기수선계획 (안)
2) 장기수선계획 수립기준표 (첨부1)
3) 장기수선계획 상세현황 (첨부2)
4) 장기수선계획 실시계획서 (첨부3)
5) 장기수선계획 연도별 수선예정 공사표 (3년간)(첨부4)
Ⅲ. 장기수선계획 등 민원 회신 사례
1. 장기수선계획 관련
1. 【주택법 제47조제2항(장기수선계획)】 2. 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토 사항을 기록하고 보관하여야 한다 |
※ (‘14년 6월 이전) 조정이 의무가 아니었으며, 검토에 대한 규정이 없었음
(‘14년 6월 이후) 3년주기 검토가 의무사항이 됨
① 3년마다의 의미는?
ㅇ 정기조정(3년마다) 주기의 3년과 동일한 의미이며 무분별한 조정을 막기 위한 절차로 조정을 할 경우에는 먼저 검토를 하고서 조정하라는 취지 임
예) 정기조정일 12년 3월 → 3년마다란 → 15년 3월을 의미(검토시작 시기가 아닌 검토완료 시기임)하며 3월까지 검토를 완료 해야 함
* 3년마다 = 36개월마다, 36개월이 경과하기 전으로 해석
② 3년이 경과하기 전에도 검토 및 조정이 가능한지?
ㅇ 주택법 시행규칙 제26조제3항에 따르면, 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있음
예) 정기조정일 12년 3월 → 필요한 경우(3년이 경과하기 전) →
15년 2월 이전을 의미함
③ 필요한 경우 조정하여야 한다고 한 것은?
ㅇ 장기수선계획의 검토결과 수선항목, 주기, 수선율, 단가 등이 현실과 부합되지 않는 경우를 말함
ㅇ 주택법 제47조제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 방에 따라 조정하도록 하였기에 입주자대표회의와 관리주체가 합의하여 판단하면 될 것임
④ 장기수선계획 조정할 때에는 꼭 검토를 해야 하나?
ㅇ 주택법 제47조제2항에 따라 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정하도록 한 취지를 감안하여 조정을 위한 검토가 선행되어야 함
⑤ 장기수선계획 검토 시 입주자대표회의 의결을 받아야 하는지?
ㅇ (주택법 제55조제2항제2호), (주택법시행령 제51조제1항제7호)에서는 비용지출이 수반되는 경우 입주자대표회의 의결을 받음
ㅇ (시행규칙 제26조제2항)에 따라 장기수선계획의 조정은 입주자대표회의 의결을 받아야 함
≒ 따라서 주택법 제47조제2항에서 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체가 함께 검토하는 것이므로, 입주자대표회의 의결을 받는 것이 타당할 것임
⑥ 장기수선계획 조정 시 2012년도에 정기조정을 하고 2013년도에 임시조정을 한 경우 최종 조정 년도의 기산시점은?
ㅇ 2012년도에 정기조정을 하고, 2013년도에 임시조정을 한 경우 3년 마다 검토⋅조정하는 년도의 기산시점은 2012년도를 의미
* 임시조정은 예기치 못한 사정에 의해 긴급히 지출이 필요한 점을 감안할 때 필요한 항목에 대하여만 검토․조정이 선행되었다고 볼 수 있으며, 모든 수선항목에 대한 검토가 이루어 졌다고 보기 어려움.
- 따라서, 3년마다 정기적으로 입주자대표회의와 관리주체에서 정기적으로 검토를 할 수 있도록 하여 보다 충실한 장기수선계획의 관리가 가능할 것임
2. 수선항목 관련
① 수선항목의 추가와 삭제는?
ㅇ 주택법시행규칙 별표5의 장기수선계획의 수립기준에 해당하는 시설이 당해 공동주택에 있는 경우에는 모두 장기수선계획에 반영하여야 함
ㅇ 또한, 기준외의 시설 중 귀 공동주택 관리규약 상 공용부분이라고 명시되어 있는 부분 또한 장기수선계획에 반영하여 수선주기, 비용 등을 명시하여야 함
ㅇ 다만, 수선주기, 수선율 등은 공동주택의 상황에 맞게 변경할 수 있음
* 이와 관련, 정기조정(3년마다)의 경우에는 입주자대표회의와 관리주체가 조정하며, 조정주기인 3년이 도래하지 않은 경우에는 입주자의 과반수 동의로 조정 가능
3. 장기수선충당금 집행 관련
① 장기수선충당금의 부과 방법은?
ㅇ 장기수선충당금은 관리비와 구분하여 징수토록 하고 있으므로(영 제58조제2항제1호), 장기수선충당금의 경우 관리비와 같은 고지서로 부과할 수 있으나 내용상 구분되게 부과하는 것이 타당함
② 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우?
ㅇ ‘주택법’ 제51조제2항에 따라 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 사용하는 것이므로 장기수선계획에 수선주기가 미 도래되었다면 주택법령에 따라 장기수선계획을 조정 후 장기수선충당금을 사용해야 할 것임
ㅇ 다만, 실무적으로 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우도 있으므로, 장기수선계획에 예외적인 경우의 장기수선충당금 사용에 대한 근거(예: 사고 등 예기치 못한 사정에 의해 긴급히 지출이 필요한 경우, 얼마 이내 소액 범위 내에서 계획 변경에 따른 비용 지출 등)를 장기수선계획 총론 등에 마련하여 그에 따라 우선 장기수선충당금을 선 집행하고 추후 장기수선계획을 변경하도록 하는 것은 가능함
- (처리절차) 총론에 근거 마련된 경우 → 관리주체는 장충금 사용계획서를 작성 → 입주자대표회의 의결을 거쳐 집행
③ 장기수선계획서의 항목에 해당하는 수선을 하려했으나 계획서 상의 금액과 실제 공사금액이 현저한 차이가 발생하여 적립된 전체 장기수선충당금에서 수선금액 전체를 지출할 수 있는지?
(예시) 장기수선계획서 상의 배수펌프 전체 수선비용이 100만원으로 계획되어 있으나 실제 공사금액이 500만원(입찰)이어서 사용계획서를 작성하여 입주자대표회의 의결에 따라 장기수선충당금으로 적립된 500만원 전액을 지출할 수 있는지?
ㅇ 장기수선공사는 장기수선계획에 따라 적립된 장기수선충당금으로 집행하여야 함
ㅇ 장기수선계획 수립 시 공사항목별 적립액을 기준으로 전체 장기수선충당금을 산정하는 점을 감안할 때 항목별 수선비용이 과다하게 산출될 경우 수선계획을 조정한 후 집행하는 것이 타당
※ 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요시 조정할 수 있도록 규정되어 있는 것은 부족 시 장충금의 적립율을 현실에 맞게 조정할 수 있는 근거를 마련했다고 판단됨
④ 주차시설충당금 일부를 장기수선충당금으로 전환하여 장기수선계획에 의한 공사를 하고자 하는 데 가능한지?
ㅇ 주택법령에서는 주차충당금에 대하여 정하고 있는 내용은 없으나, 해당 금액은 잡수입에 해당함
ㅇ 해당 공동주택의 관리규약에 잡수입 지출후의 집행 잔액 중 소유자가 적립에 기여하는 부분을 장기수선충당금으로 적립하도록 정하였다면 해당 금액은 더 이상 잡수입이 아니라 장기수선충당금에 해당될 것이므로 이에 관한 내용을 귀 공동주택 관리규약에 명시하여 잡수입의 일부를 장기수선충당금으로 적립하는 것은 가능함
⑤ 장기수선충당금 은행예치에 따라 발생한 이자를 잡수입 명목으로 지출할 수 있는지?
ㅇ 장기수선충당금은 소유자가 적립에 기여한 것으로 은행예치에 따라 발생한 이자 또한 소유자 기여분으로 보아 잡수입으로 지출할 수 없으며, 장기수선충당금으로 보아야 할 것임
4. 장기수선충당금의 용도외 사용
① 하자 진단에 따른 소요비용을 장기수선충당금으로 사용 가능한지?
ㅇ 2010.10.6.부터는 장기수선충당금을 주택법 제51조제2항에 따라 장기수선계획에 따라 사용하되, 예외적으로 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 하자심사분쟁조정위원회의 ㉠주택법 제46조의4에 따른 조정등의 비용, ㉡주택법 제46조의7에 따른 하자진단 및 하자감정에 드는 비용, ㉠또는 ㉡의 비용을 청구하는데 드는 비용에 한정하여 사용할 수 있음
※ 소송비용, 주택법 제46조의7에 따른 하자진단 및 하자감정에 드는 비비용 외의 비용으로 사용하는 것은 안됨
② 입주자대표회의에서 장기수선충당금을 장기수선계획에 따라 사용하지 않을 경우 처벌 규정은?
ㅇ 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의의 대표자는 주택법 제101조제2항제6호에 따라 1천만원이하의 과태료 처분 대상임
③ (잡수입 공용부분 사용여부) 공동주택 공용부분 주요시설 공사는 장기수선충당금에서 그 비용을 사용하여야 하고, 이를 잡수입에서 바로 사용할 수 없음(법제처 법령해석(’14.2.) 참조)
* 공동주택 관리규약에 따라 장기수선충당금으로 적립된 잡수입은 더 이상 잡수입이 아니라 장기수선충당금에 해당되므로 사용가능
[스크랩] ‘임차인’이 납부한 ‘장충금’ 반환해야 하나실무 관행상 소유자·임차인 구별 없이 장충금 부과·징수 (0) | 2016.01.17 |
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