공동주택관리법 세부 내용

1. 공동주택관리법의 내용 

기존의 주택법과 동 시행령 규정 중 공동주택 관리에 관한 내용만 발췌 / 새 내용 첨가

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공동주택관리법은 총 11장, 102개의 조문으로 이루어져 있으며,

내용 대부분이 현재의 주택법과 주택법 시행령의 일부내용과 거의 일치합니다!

공동주택관리에 대한 사항이 공동주택관리법으로 별개로 분리하여 제정하고,

따라서 주택법에서는 공동주택 공급에 관한 내용을 주로 규정하고 있습니다.

　

　

 

2. [차이점] 동대표 선출 : 기존 주택법 제50조 - 공주법 제14조3,4항

기존의 주택법과 8월에 시행되는 공주법은 동대표 선출과 관련하여

동대표 선출시의 출마요건 두 가지에 대하여 새롭게 규정하고 있습니다.

①  동대표 자격 보유여부 기준 시점

[기존 주택법]

 동대표 선출공고일 현재 = 동대표 자격 보유 여부 및 거주 요건 충족

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[공동주택관리법]

서류 제출 마감일 = 동대표 선출 자격 보유

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​동대표 자격 보유여부 기준 시점에 대하여

​기존 주택법에서는 동대표 선출공고일을 동대표 자격을 보유시점으로 보았다면,

​공동주택관리법에서는 선출공고일에서 더 나아가 서류제출 마감일을 그 기준시점으로 본다는 차이점이 있습니다.

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- 기존에 동대표 자격 요건 보유 여부 판단 시점과 관련해 아파트마다 분쟁이 많았는데,

  이번 공동주택관리법에서 기존의 선출공고시가 아닌 서류 제출시로 새롭게 변경해 규정한 것을 주의하셔야겠습니다.

 

② 동대표 출마자의 출마 선거구에의 거주 여부

[기존]

아파트 단지 안에 주소가 되어 있기만 하면 반드시 거주하는 선거구가 아니라 다른 선거구에서 출마해도 되는지 논란 多

→ 서울중앙지방법원에서는 가능하다는 판단을 함으로서, 상당한 논쟁이 있었다고 합니다.

[공동주택관리법]

 

공동주택관리법 제14조 제3항 - 출마자는 해당 선거구에 주민등록 + 거주할 것/거주지와 다른 선거구에 출마하는 것: 불가능

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- 논란이 많았던 '동대표 출마자의 출마 선거구에의 거주여부' 사항에 대하여,

  출마자는 해당 선거구에 주민등록을 마친후 일정기간 후에도 그 곳에 거주하고 있어야 하는 조건을 규정함으로써 논쟁의 소지

  를  줄인 것으로 보입니다.

 

③ 동대표 후보자의 범죄경력 확인

[기존 주택법]

아파트단지별로 선거관리위원회가 관리규약/ 선거관리위원회의 규정 등을 통하여 → 동대표 후보자들의 범죄 경력을 조회

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[공동주택관리법 제16조]

동대표선거와 관련하여 선거관리위원회 위원장이 동대표 결격사유의 해당여부 확인을 위해

후보자의 동의를 받아 → 범죄경력을 관계기관의 장에게 확인해야 한다.

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- 공동주택관리법에서는 '동대표 후보자의 범죄경력 확인'에 대해 법률 규정으로 상향하여 직접적인 근거 규정을 둔 것으로

  ​아파트를 관리하는 동대표의 청렴성을 강조한 것을 알 수 있습니다.

 

　

3. 현재 사회문제로 떠오르는  '층간소음'관련 조항

​층간소음 방지규정에 대하여는 기존 주택법 시행령에 있는 것을 공동주택관리법으로 그대로 옮겨 왔습니다.

하지만 층간소음과 관련하여 발생하는 갈등문제는 관리주체와 입주민등 모두의 노력이 중요해 보입니다.

국토교통부는 외부회계감사 실효성 강화, 입주자대표회의 감사의 역할 강화 등을 주요내용으로 하는 ‘공동주

택관리법 시행령·시행규칙 제정안’이 9일 국무회의를 통과했다고 밝혔다.

제정령에 따르면 공동주택 외부회계감사 대상을 현행 결산서에서 재무제표로 명확히 했으며, 외부회계감사

기한을 현행 매년 1월 1일부터 10월 31일까지에서 2017년부터는 회계연도 종료일부터 9개월까지로 변경했

다.

또한 시·도별 회계처리기준(관리주체의 결산서 작성기준)을 국토교통부 장관이 통일해 정하도록 하고 회계

감사는 국토교통부 장관의 승인을 받은 회계감사기준(감사인의 외부회계감사 기준)에 따라 실시하도록

했다.

이와 함께 제정안은 공동주택 관리비리 근절을 위해 입주자대표회의 임원 중 감사 최소인원을 1인 이상에서

2인 이상으로 증원하고, 관리주체 업무 인계·인수시 입주자대표회장 외에도 1명 이상 감사의 참관을 의무화

하도록 했다.

더불어 500세대 미만 공동주택의 경우에도 500세대 이상 공동주택과 마찬가지로 관리규약이 정하는 경우

입주자·사용자가 직접 동대표 중에서 감사를 선출할 수 있도록 했으며, 보궐선거로 선출된 동대표의 임기가

 6개월 미만인 경우 중임 제한을 적용할 때 임기의 횟수에서 제외하도록 했다.

아울러 사업주체로부터 공동주택 관리업무를 인계받은 관리주체는 인계받은 회계연도의 남은 기간에 대해

서도 원칙적으로 사업계획과 예산안을 수립해 입주자대표회의의 승인을 받도록 했다. 

이어 제정안은 하자담보책임기간(2·3·5·10년) 및 하자보수청구기간(하자담보책임기간 이내에 청구 가능)을

법무부의 집합건물법과 일치시켜 분쟁 해소 및 법적용을 명확화했다.

또한 사업주체가 입주자에게 주택인도시 주택인도증서를 작성하고 관리주체가 이를 인계받아 공동주택관리

정보시스템(K-apt)에 인도일을 등록하게 해 입주자가 수시로 확인할 수 있도록 했으며, 하자심사·분쟁조정

위원회에서 하자여부를 판정하거나 하자에 따른 분쟁을 조정할 경우 사업주체는 하자보수 또는 조정이행

결과를 동 위원회에서 운영하는 하자관리시스템에 등록하도록 했다.

또 입주자대표회의는 사업주체로부터 지급받은 하자보수비용을 전자입찰방식 등에 따라 사업자를 선정하고

하자보수보증금을 지급받기 전에 미리 사업자를 선정하지 못하도록 했고, 하자보수보증금은 입주자대표회

장의 인감과 관리소장의 직인을 복수로 등록한 별도계좌로 관리토록 했다.

이밖에 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자(분양주택의 임차인)가 대신해 납부한 경우 그 금액을

 반환해야 하고 관리주체는 관리비 연체자의 동·호수 등 기본권 침해 우려가 있는 것에 대해 공개를 금지하도

록 했다.