체납 관리비 회수방안

체납관리비 회수 방안 사례

                                                   

1. 목적

가. 체납 관리비 미회수로 인한 회계연도 말 결손 처리 방지

나. 체납 관리비의 효율적 회수로 입주민 관리비 부담 경감 및 관리비 절감효과 거양

다. 주택관리사(주택관리회사)의 업무 처리 능력 제고를 통한 입주민 신뢰 확보

2. 체납 관리비 징수에 대한 관련 현실 및 개선방향

체납관리비는 그 성격이 공익적 채권이므로 일반채권에 우선하는 우선변제권이 입법화되던가 아니면 승계의무가 입법되어야 할 사항임에도 불구하고 선량한 아파트 입주민이 피해를 보고 있는 체납관리비 문제를 해결하기 위한 입법은 계속 외면되고 있는 것이 현실이다.

체납관리비가 발생하면 일반 채권 채무와 동일하게 가압류 조치 후 관리비 청구소송 등의 방법을 취할 수 있다.

그러나 소송에 따르는 시간적, 경제적 손실이 너무 크기 때문에 소송을 하는 사례는 극소수에 불과한 실정이며, 관리규약에 체납관리비는 승계된다고 규정해 놓고 승계인으로부터 징수하는 경우와 단전․단수 등의 방법으로 체납세대를 압박해 징수하는 경우가 대부분이다.

체납관리비와 관련해 법원에서는 관리규약에 체납관리비 승계규정이 있다 하더라도 채무자의 동의 없이 채무인수는 불가하다는 민법의 기본원칙에 따라 승계되지 않는다고 판결하는 경우도 있으며, 단전․단수는 입주민의 기본적인 생활을 불가능하게 하는 위법이라는 이유로 유죄판결을 선고하는 경우도 있으므로 아파트에서 함부로 단전․단수를 할 수 없는 것이다.

이처럼 체납관리비 승계문제는 이를 인정하는 판결과 인정치 않는 판결이 엇갈리고 있다.

그런데 최근에는 체납관리비 중 공용부분에 해당하는 관리비는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 ꡒ공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에게 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.ꡓ라고 하는 규정 등에 의해 특별승계인(경락자 포함)에게 승계되는 것이지만 전유부분에 대해서는 승계되지 않는다는 판결이 대부분이다.

공용부분에 대한 체납관리비는 승계의무가 있지만 전유부분에 대한 체납관리비는 승계의무가 없다는 결론이다.

이러한 판례를 감안할 때 체납관리비가 발생하면 즉시 전유부분 해당 분과 공용부분 해당 분을 구분하여 전유부분 체납관리비만이라도 우선 징수하도록 노력 한다.

관리비의 대부분은 일반관리비 등 공용부분 관리비이며, 전유부분 관리비의 대부분은 세대에서 사용한 전기료, 수도료, 가스료 등인 점을 감안할 때 관리주체가 체납관리비를 공용부분 해당 분과 전유부분 해당 분을 구분하여 공용부분 해당 분은 승계의무가 인정되는 것이므로 시간적 여유를 두고 징수하도록 하고 전유부분에 해당하는 전기료, 수도료 등은 가압류 조치 등을 사용해서라도 우선적으로 징수해야 한다.

따라서 정책당국은 체납관리비의 실질적인 채권자는 2천만 아파트 입주민이라는 공익성을 인식하고 하루빨리 우선변제권 또는 승계의무 규정을 입법해야 할 것이다.

이러한 입법은 관리주체를 위해서가 아니라 사업하다 실패하여 파산한 자 및 실직자 등 입주민의 기본적인 생활보호를 위해 필요한 것이다.

3. 체납 관리비 부담자에 대한 대법원 판결문 요약

가. 대법원 판결(2001. 9. 20일자 판결 선고) - 사건 2001 다 8677, 채무부존재 확인

나. 판결문 내용 요약정리

  공동주택 관리규약 제6조(관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다)와 공동주택 관리규약 제13조 1항(관리주체는 관리비, 사용료 및 특별수선 충당금에 대한 채권의 입주자 지위를 승계한 자에 대하여도 행사 할 수 있다.) 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력-공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별 승계인에 대하여도 행사할 수 있다.)에 터잡은 것으로 유효하다고 할 것이므로, 이 사건(원심판결: 서울지방법원 2000. 12. 31일 선고-2000나52393) 아파트 특별 승계인인 원고는 전 입주자의 체납 관리비 중 공용부분에 관하여 이를 승계 하여야 한다고 봄이 타당함.

4. 사용료 등 전유부분 체납관리비 징수 방안

가. 체납관리비 독촉 절차 관리규약에 아래 3개 항목 내용 명시 활용

   1) 관리비를 3개월 이상 연체할 경우는 입주자대표회의 의결로 단전, 단수 및 난방 중단 조치를 취할 수 있고, 단 4개월 이상 고액 연체 시는 법적 채권확보 조치를 취할 수 있다.

   2) 사용자가 관리비를 체납할 경우 해당 주택 소유자는 그 체납 관리비를 사용자를 대신하여 납부할 의무가 있다.

   3) 관리주체는 관리비. 사용료 및 특별수선 충당금에 대한 채권을 입주자의 지위를 승계(특별승계인 포함)한 자에 대하여도 행사할 수 있다.

나. 매월 체납세대 파악 후 해당 입주자에 독촉 통보조치 규약 명시 시행

   1) 독촉장 및 단전(단수) 예고장 발부 독촉(예시 :독촉장-2개월 연체시, 단전. 단수 예고장-3개월 연체시)

  2) 근거 규정 제시

    - 단전예고- 산자부 전력 57300-280(1998. 7. 20)호 공문 “전기사업법의 공급 의무 해석 의뢰에 대한 회신”

     - 단수예고- 수도법 및 지방 자치단체 수도조례 규정

다. 4개월 이상 또는 고액 연체자 법적 채권 확보 조치 시행

   1) 법적 채권 조치 여부 입주자대표회의 심이 의결 확보

   2) 해당 입주자에 법적조치 예고통보 - 1개월 전 내용증명으로 입주자대표회의 회장 명의로 발송

   3) 법적 채권 확보 조치 선택적 시행 집행

    A. 지급명령: 독촉절차                              

     B. 부동산 가압류 신청: 채권확보 차원

     C. 소액 재판  청구 소제기 : 채권 청구 차원          

     D. 강제 경매 신청 : 가압류건

     E. 배당 요구 신청

5. 체납 관리비 회수를 위한 법적 처리 절차

  가. 지급명령 -  독촉 절차

   1) 의의 - 금전 및 기타 대체물. 유가증권 등의 지급을 목적으로 하는 청구에 관하여 채권자의 신청이 있는 경우, 채무자를 신문하지 않고 채권자에게 지급을 명하는 재판(민사소송법)

    2) 활용효과 측면 - 판결 절차 외에 이 독촉 절차를 두게 된 것은 채무자의 자발적 이행 촉구 동시에 채권자의 수고와 비용 부담 경감 및 간이. 신속하게 채무명의를 얻게 하기 위함

  3) 지급명령 신청 방법 - 송달료와 인지액 지참, 지급명령 신청서(별첨 사례 참조)에 당사자의 성명. 주소. 청구 취지 및 청구 금액 등 기재하고 첨부서류 첨부하여 해당 법원에 제출

  4) 지급명령의 효력 발생시기 -지급명령이 발령되면 법원에서는 채무자에게 지급명령 정본을 송달한다.

  채무자는 지급명령이 송달된 날로부터 2주 이내에 D이의 신청을 할 수 있다.

     지급명령에 대해서 채무자가 2주 이내에 이의 신청을 하지 않거나 이의신청이 각하 되었을 때는 지급명령은 확정된다.

  5) 소송 절차로 이행 - 이 지급명령에 대하여 채무자가 이의를 신청하게 되면 지급명령의 효력이 상실되고 소송절차가 진행된다.

나. 부동산 가압류

  1) 의의 - 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 채무자 소유의 부동산에 대한 법적인 강제집행을 보전하기 위하여 채권자가 법원에 신청하여 받는 판결(민사소송법)

  2) 부동산가압류 대상자 선정 시 유의사항

    - 4개월 이상 또는 고액 연체 중 세대 등기부등본 발급 조사결과 특히 채무 과다 등으로 경매가 예상되는 세대

    - 장기 공가세대 또는 금융기관의 저당권설정 금액이 당해 주택 시가의 50%이상 해당 시

    - 사용자(특히 전세권 설정 시)와 소유자 간에 분쟁 발생 시

     - 채무자의 파산 등으로 재산파악 곤란. 도망 및 임의 매각 등으로 판결의 지행을 할 수 없거나 판결의 집행을 현저히 곤란하게 할 염려가 있을 때.

  3) 부동산 가압류 신청을 위한 사전 준비 사항

     - 세대 등기부등본 발급

     - 법무사 선정 업무대행 의뢰 준비(법무사 수수료 : 제비용 포함 15- 20만원/건당 예상)

     - 입주자대표회의 심의 의결 획득

4) 부동산가압류 신청 방법

     - 가압류 신청서 작성 제출 : 법무사에 의뢰: 청구의 표시, 그 청구가 일정한 금액이 아닌 때는 그 가격. 가압류 이유가 된 사실의 표시. 청구와 가압류의 이유 소명

     - 신청서 첨부 서류 준비

       법원(신청과)의 담보 제공 명령: 담보제공 명령서 기재금액(공탁금액)의 1/100에 상당하는  보험료를 지급하고 보험증권을 받는다.

       물건 소재지 관할 시. 군구청 세무과에서 등록세 영수증 발급 : 등록세금액은{가압류신청금액× (등록세율12/1000)＋교육세(등록세×20/100)}임

5) 가압류 효력 발생시기 등

   - 가압류 명령에는 즉시 집행력이 부여되나 피보전 채권은 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권이면 아직 이행기가 도래되지 아니한 것이라도 좋다.

   - 채무자는 가압류 결정에 대하여 이의를 신청할 수 있고 이의신청이 있을 때는 법원은 변론하기 위하여 당사자를 소환, 종국 판결로 가압류의 전부나 일부의 인가. 변경 또는 취소를 할 수 있다.