주택관리업자 업무 및 위탁수수료 산정기준(안)

 

 

1. 주택법상 관리주체의 업무(주택법시행령 제55조)

1) 공동주택의 공용부분의 유지․보수 및 안전관리

2) 공동주택단지안의 경비·청소․소독 및 쓰레기 수거

3) 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행

4) 장기수선충당금의 징수․적립 및 관리

5) 관리규약으로 정한 사항의 집행

6) 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행

7) 그 밖에 국토해양부령이 정하는 사항

2. 관리주체의 세부업무

o 관리주체의 업무로 기존에는 행정 운영관리, 시설 등 유지관리 업무가 주를 이루웠으나 최근에는 공동주택 거주자들간의 공동체 문화형성 및 커뮤니티 활성화가 강조됨에 따라 공동체 생활․복지 관리업무의 비중이 점점 강조되고 있음

o 행정관리업무에는 입주자들이 공동생활을 영위할 때 필요한 생활방식 및 지켜야 할 일의 확정, 관리주체와 발생할 수 있는 갈등해소 등 주로 사회적으로 공동생활을 하는 측면에서 관리를 의미할 수 있으며 또한 공동주택 관리업무 수행에서 발생하는 사무관리․인사관리․회계감사업무도 포함됨

o 기술․안전관리업무로는 설비관리․환경관리․건물관리 및 안전․보안관리로 건축물의 수명을 연장하기 위하여 시설물의 유지․보전 행위 및 일상 주거생활에 필요한 위생에 관한 행위 등 단지 및 환경․위생관리(청소, 오물제거, 방역 등)와 기타 입주민의 안전을 담보하는 안전․보안관리를 포함함. 시설물 유지관리 및 안전관리란 시설물을 현 상태로 보전하기 위한 일상적인 수선 및 보수 행위와 시설물 노후화 방지를 통해 시설물의 경제적 수명을 연장시키기 위한 주요시설물의 수선 및 보수 활동 및 입주민의 재산 및 생명을 보호하기 위한 안전․보안업무 등이 이에 해당됨

o 공동체 생활․문화관리는 최근 새롭게 요구되는 공동주택 내 거주자간의 커뮤니티 활성화와 입주민의 공동체 문화활동 및 형성에 적극적 참여를 유도할 뿐만 아니라 공동주택 입주자들의 복지향상을 위한 지자체의 지원 도출 등이 절실히 요구되는 패러다임에 맞추어 전문가인 주택관리사의 생활관리 및 복지관리 측면의 역할이  점점 강화되고 있는 실정임

<관리주체의 세부 업무> 

업무구분	업무 종류	세 부 업 무
행   정 관리업무	회계관리	- 예산편성 및 집행결산, 금전출납, 관리비 산정 및 징수, 공과금납부, 회계상의 기록유지, 물품구입, 세무관리 등에 관한 업무
	사무관리	- 문서의 작성과 보관에 관한 업무, 공문의 수발
	인사관리	- 행정인력 및 기술인력의 채용.훈련.보상.통솔.감독에 관한 업무
	입주자관리	- 입주자들의 요구 및 희망사항 파악 및 해결, 입주자 실태파악, 입주자간의 친목 및 유대강화, 공동주택 내 공동체 문화형성에 기여   (법률 서비스 제공, 민원 상담 등 입주자에 대한 서비스 제공)
	홍보관리	- 회보발간, 게시판 및 인터넷 홈페이지 운영 등에 관한 업무
기술․안전 관리업무	환경관리	- 조경사업, 청소관리, 위생관리, 방역사업, 수질관리에 관한 업무
	건물관리	- 건물의 유지, 보수, 개선관리로 주택의 가치 유지 및 장수명화하여 입주자의 재산을 보호하는 업무
	안전관리	- 건축물설비 또는 작업에서의 재해방지조치 및 응급조치, 안전장치 및 보호구설비, 소화설비, 유해방지시설의 정기점검, 안전교육, 피난훈련, 소방, 보안경비 등에 관한 업무
	설비관리	- 전기설비, 난방설비, 급.배수설비, 위생설비, 가스설비, 승강기설비 등의 업무
	복지시설관리	- 노인정, 놀이터 시설물관리 주변 환경 정비 등에 관한 업무
생활․복지 관리업무	공동체 문화관리	- 공동주택 거주자들간의 의사소통, 참여를 적극 유도하여 공동체 문화 형성에 기여
	커뮤니티 활성화	- 살기 좋은 마을 만들기, 살기 좋은 지역 만들기 사업을 지자체의 지원을 통한 프로그램을 개발할 수 있도록 지자체와 공동주택 입주자간의 가교 역할 수행
	사회 복지관리	- 소외된 입주자에 대한 지원 및 복지업무 수행을 위한 준공무원으로서의 역할 수행
	위험 담보관리	- 전문적이며 체계적인 주택관리 서비스를 제공하므로서 공동주택 내 거주자들에게 발생하는 위험을 최소화하여 위험을 관리함

3. 위탁수수료 산정기준

1) 500세대 미만 위탁수수료 산정기준

구  분	Ⅰ. 500세대 이하 위탁수수료 산정기준
① 행정 지원비	1. 법률 및 행정 지원업무-변호사 월1회0.5일    (300,000×1×0.5=150,000/월) 2. 회계업무 지원 및 관리감독 - 회계사 월1회 0.5일    (300,000×1×0.5=150,000/월) 3. 사무업무 지원 및 관리감독 - 월1회 0,5일    (100,000×1×0.5= 50,000/월) 4. 인사 노무업무 지원 및 관리감독 - 노무사 월1회 0.5일    (200,000×1×0.5=100,000/월) 5. 입주자 지원 업무 - 변호사, 사회복지사 등  월1회 0.5일    (100,000×1×0.5= 50,000/월) 6. 전산 홍보 업무 지원 - 전산업무 담당자 등 월1회 0.5일    (100,000×1×0.5= 50,000/월) 7. 기타 행정업무 지원비 - (1~6 비용의 10%)    (550,000×0.1= 55,000/월)
	합 계 : 605,000원/월
② 기술 지원비	1. 조경업무 지원 - 조경사 월1회 1일 (년 전지 및 제초작업 자문 등)    (100,000×1×1 = 100,000/월) 2. 청소위생업무 지원 - 위생사 월1회 1일(년2회 대청소작업등 자문)      (50,000×1×1 = 50,000/월) 3. 소독방역업무지원 - 위생사 월1회 1일 (세대 및 공동구 작업 자문)     (50,000×1×1 = 50,000/월) 4. 수질관리업무 지원 - 위생사 월 0.5일 (수질검사시기 및 저수조 청소시기 자문 등)     (50,000×1×0.5 = 25,000/월) ※ 2,3,4의 경우 비용절감을 위해 위생사가 같은 날 업무 처리 하는 것으로 가정함 5. 건축물 관리업무 지원 - 건축사 및 기술사 분기1회 0.5일     (300,000×4×0.5÷12 = 50,000/월) 6. 전기설비 관련 업무 지원 - 전기안전관리자 월1회 1일     (150,000×1 = 150,000/월) 7. 소방설비 관련 업무 지원 - 소방기술사 분기1회 0.5일     (300,000×4 ×0.5÷12  = 50,000/월) 8. 급수설비 관련업무 지원 - 설비 기술사 분기1회 0.5일     (300,000×4×0.5 ÷12  = 50,000/월) 9. 가스설비 관련 업무 지원 - 가스 기술사 분기1회 0.5일     (300,000×4×0.5÷12  = 50,000/월) 10. 승강기설비 관련업무 지원 - 승강기 기술사 분기 1회 0.5일     (300,000×4×0.5÷12  = 50,000/월) 11. 기타 기술관련 업무를 위한 지원 비용 등 - (1~10 비용의 10%)      (625,000 × 0.1 = 62,500)
	합계 : 687,500원/월
③ 장비 지원비	비상용 급수펌프, 절연저항계, 망원경, 카메라, 돋보기, 콘크리트 균열폭 측정기, 5m 이상용 줄자, 누수탐지기 등 관리기구가 보유하고 있어야 할 장비를 제외한 장비의 감가상각비용 및 운반 비용 등 1식   (200,000×1 = 200,000/월)
	합계 : 200,000원/월
④ 안전 지원비	1. 안전관리업무 지원 및 위험담보 지원 - 안전기술사 분기별1회 1일    (300,000×4 ×1÷12  = 100,000/월) 2. 기타 안전관리지원비 1식    (100,000×1 = 100,000/월)
	합계 : 200,000원/월
⑤ 공동체 지원비	1. 공동체문화 형성 지원비용 1식    (100,000×1 = 100,000/월) 2. 커뮤니티 활성화 지원비용 1식    (100,000×1 = 100,000/월) 3. 기타 공동체 지원비용 1식    (100,000×1 = 100,000/월)
	합계 : 300,000원/월
⑥ 기타업무 지원비	행정,기술,안전등 전반적인 관리업무를 위한 교육에 소요되는 비용 1. 관리사무소장 업무 교육(법정교육 기준) - 분기 1회 0.5일    (60,000×4÷12×0.5 = 10,000/월) 2. 회계담당 직원 업무 교육 - 분기별 1회 0.5일    (30,000×4÷12×0.5 = 5,000/월) 3. 기타 직원 업무 교육 - 년2회 1일    (30,000×2×1÷12 = 5,000/월) 4. 기타업무 지원비용 1식    (50,000×1 = 50,000/월)
	합계 : 70,000원/월
⑦ 일반 관리비	공동주택 관리관련 제도 및 정책 변경에 따른 업무조치 및 지원 업무에 필요한 제경비 1식   (100,000×1 = 100,000/월)
	합계 : 100,000원/월
⑧ 기업 이윤	(①+②+③+④+⑤+⑥+⑦) × 5% = 108,125원/월
⑨ 총 금 액/월	2,270,625원/월

※ 공동주택의 위탁수수료는 주택관리업자가 위탁받은 공동주택의 입주자등을 위해 설치한 공동주택 관리기구의 원활한 역할을 위해 지원하는 기술, 행정 지원비, 위험을 담보 비용, 제부대비용 및 기업이윤 등 위탁관리에 따른 기타편익 등에 대한 서비스로 소요된 비용으로 구성 됨.

※ 일일 노무비 및 제경비 산정은 엔지니어링사업대가 기준인건비 및 통상 인건비 등을 참조하여 산정하였음

2) 500세대 이상 1,500세대 미만 위탁수수료 산정기준

구  분	Ⅱ. 500세대 ~ 1,500세대 위탁수수료 산정기준
① 행정 지원비	1. 법률 및 행정 지원업무-변호사 월1회 1일    (300,000×1×1 = 300,000/월) 2. 회계업무 지원 및 관리감독 - 회계사 월1회 1일    (300,000×1×1 = 300,000/월) 3. 사무업무 지원 및 관리감독 - 월1회 1일    (100,000×1×1 = 100,000/월) 4. 인사 노무업무 지원 및 관리감독 - 노무사 월1회 1일    (200,000×1×1 = 200,000/월) 5. 입주자 지원 업무 - 변호사, 사회복지사 등  월1회 2일    (100,000×1×2 = 200,000/월) 6. 전산 홍보 업무 지원 - 전산업무 담당자 등 월1회 1일    (100,000×1×1= 100,000/월) 7. 기타 행정업무 지원비 - (1~6 비용의 10%)    (1,200,000×0.1= 120,000/월)
	합 계 : 1,320,000원/월
② 기술 지원비	1. 조경업무 지원 - 조경사 월1회 1일 (년 전지 및 제초작업 자문 등)    (100,000×1×1 = 100,000/월) 2. 청소위생업무 지원 - 위생사 월1회 1일(년2회 대청소작업등 자문)      (50,000×1×1 = 50,000/월) 3. 소독방역업무지원 - 위생사 월1회 1일 (세대 및 공동구 작업 자문)     (50,000×1×1 = 50,000/월) 4. 수질관리업무 지원 - 위생사 월 1일 (수질검사시기 및 저수조 청소시기 자문 등)     (50,000×1×1 = 50,000/월) ※ 2,3,4의 경우 비용절감을 위해 위생사가 같은 날 업무 처리하는 것으로 가정함 5. 건축물 관리업무 지원 - 건축사 및 기술사 분기1회 1일     (300,000×4×1÷12 = 100,000/월) 6. 전기설비 관련 업무 지원 - 전기안전관리자 월1회 1일     (150,000×1×1 = 150,000/월) 7. 소방설비 관련 업무 지원 - 소방기술사 분기1회 1일     (300,000×4×1÷12 = 100,000/월) 8. 급수설비 관련업무 지원 - 설비 기술사 분기1회 1일     (300,000×4×1÷12 = 100,000/월) 9. 가스설비 관련 업무 지원 - 가스 기술사 분기1회 1일     (300,000×4×1÷12 = 100,000/월) 10. 승강기설비 관련업무 지원 - 승강기 기술사 분기 1회 1일     (300,000×4×1÷12 = 100,000/월) 11. 기타 기술관련 업무를 위한 지원 비용 등 - (1~10 비용의 10%)      (900,000 × 0.1 = 90,000)
	합계 : 990,000원/월
③ 장비 지원비	비상용 급수펌프, 절연저항계, 망원경, 카메라, 돋보기, 콘크리트 균열폭 측정기, 5m 이상용 줄자, 누수탐지기 등 관리기구가 보유하고 있어야 할 장비를 제외한 장비의 감가상각비용 및 운반 비용 등 1식   (20,000×1 = 20,000/월)
	합계 : 200,000원/월
④ 안전 지원비	1. 안전관리업무 지원 및 위험담보 지원 - 안전기술사 분기별1회 1일    (300,000×4×1÷12 = 100,000/월) 2. 기타 안전관리지원비 1식    (100,000×1 = 100,000/월)
	합계 : 200,000원/월
⑤ 공동체 지원비	1. 공동체문화 형성 지원비용 1식    (100,000×1 = 100,000/월) 2. 커뮤니티 활성화 지원비용 1식    (100,000×1 = 100,000/월) 3. 기타 공동체 지원비용 1식    (100,000×1 = 100,000/월)
	합계 : 300,000원/월
⑥ 기타업무 지원비	행정,기술,안전등 전반적인 관리업무를 위한 교육에 소요되는 비용 1. 관리사무소장 업무 교육 - 분기 1회 0.5일    (60,000×4×0.5÷12 = 10,000/월) 2. 회계담당 직원 업무 교육 - 분기별 1회 0.5일    (30,000×4×0.5÷12= 5,000/월) 3. 기타 직원 업무 교육 - 년2회 1일    (30,000×2×1÷12 = 5,000/월) 4. 기타업무 지원비용 1식    (50,000×1 = 50,000/월)
	합계 : 70,000원/월
⑦ 일반 관리비	공동주택 관리관련 제도 및 정책 변경에 따른 업무조치 및 지원 업무에 필요한 제경비 1식   (100,000×1 = 100,000/월)
	합계 : 100,000원/월
⑧ 기업 이윤	(①+②+③+④+⑤+⑥+⑦) × 5% = 159,000원/월
⑨ 총 금 액/월	3,339,000원/월

※ 공동주택의 위탁수수료는 주택관리업자가 위탁받은 공동주택의 입주자등을 위해 설치한 공동주택 관리기구의 원활한 역할을 위해 지원하는 기술, 행정 지원비, 위험을 담보 비용, 제부대비용 및 기업이윤 등 위탁관리에 따른 기타편익 등에 대한 서비스로 소요된 비용으로 구성 됨.

※ 일일 노무비 및 제경비 산정은 엔지니어링사업대가 기준인건비 및 통상 인건비 등을 참조하여 산정하였음

3) 1,500세대 이상 위탁수수료 산정기준

구  분	Ⅱ. 1,500세대 이상 위탁수수료 산정기준
① 행정 지원비	1. 법률 및 행정 지원업무-변호사 월1회 2일    (300,000×1×2 = 600,000/월) 2. 회계업무 지원 및 관리감독 - 회계사 월1회 2일    (300,000×1×2 = 600,000/월) 3. 사무업무 지원 및 관리감독 - 월1회 2일    (100,000×1×2 = 200,000/월) 4. 인사 노무업무 지원 및 관리감독 - 노무사 월1회 2일    (200,000×1×2 = 400,000/월) 5. 입주자 지원 업무 - 변호사, 사회복지사 등  월1회 4일    (100,000×1×4 = 400,000/월) 6. 전산 홍보 업무 지원 - 전산업무 담당자 등 월1회 2일    (100,000×1×2= 200,000/월) 7. 기타 행정업무 지원비 - (1~6 비용의 10%)    (2,400,000×0.1= 240,000/월)
	합 계 : 2,640,000원/월
② 기술 지원비	1. 조경업무 지원 - 조경사 월1회 2일 (년 전지 및 제초작업 자문 등)    (100,000×1×2 = 200,000/월) 2. 청소위생업무 지원 - 위생사 월1회 2일(년2회 대청소작업등 자문)      (50,000×1×2 = 100,000/월) 3. 소독방역업무지원 - 위생사 월1회 2일 (세대 및 공동구 작업 자문)     (50,000×1×2 = 100,000/월) 4. 수질관리업무 지원 - 위생사 월1회 2일 (수질검사시기 및 저수조 청소시기 자문 등)     (50,000×1×2 = 100,000/월) ※ 2,3,4의 경우 비용절감을 위해 위생사가 같은 날 업무 처리하는 것으로 가정함 5. 건축물 관리업무 지원 - 건축사 및 기술사 분기1회 2일     (300,000×4×2÷12 = 200,000/월) 6. 전기설비 관련 업무 지원 - 전기안전관리자 월1회 1일     (150,000×1×1 = 150,000/월) 7. 소방설비 관련 업무 지원 - 소방기술사 분기1회 2일     (300,000×4×2÷12 = 200,000/월) 8. 급수설비 관련업무 지원 - 설비 기술사 분기1회 2일     (300,000×4×2÷12 = 200,000/월) 9. 가스설비 관련 업무 지원 - 가스 기술사 분기1회 2일     (300,000×4×2÷12 = 200,000/월) 10. 승강기설비 관련업무 지원 - 승강기 기술사 분기1회 2일     (300,000×4×2÷12 = 200,000/월) 11. 기타 기술관련 업무를 위한 지원 비용 등 - (1~10 비용의 10%)      (1,650,000 × 0.1 = 165,000)
	합계 : 1,815,000원/월
③ 장비 지원비	비상용 급수펌프, 절연저항계, 망원경, 카메라, 돋보기, 콘크리트 균열폭 측정기, 5m 이상용 줄자, 누수탐지기 등 관리기구가 보유하고 있어야 할 장비를 제외한 장비의 감가상각비용 및 운반 비용 등 1식   (200,000×1 = 200,000/월)
	합계 : 200,000원/월
④ 안전 지원비	1. 안전관리업무 지원 및 위험담보 지원 - 안전기술사 분기별1회 1일    (300,000×4×1÷12 = 100,000/월) 2. 기타 안전관리지원비 1식    (100,000×1 = 100,000/월)
	합계 : 200,000원/월
⑤ 공동체 지원비	1. 공동체문화 형성 지원비용 1식    (100,000×1 = 100,000/월) 2. 커뮤니티 활성화 지원비용 1식    (100,000×1 = 100,000/월) 3. 기타 공동체 지원비용 1식    (100,000×1 = 100,000/월)
	합계 : 300,000원/월
⑥ 기타업무 지원비	행정,기술,안전등 전반적인 관리업무를 위한 교육에 소요되는 비용 1. 관리사무소장 업무 교육 - 분기 1회 0.5일    (60,000×4×0.5÷12 = 10,000/월) 2. 회계담당 직원 업무 교육 - 분기별 1회 0.5일    (30,000×4×0.5÷12 = 5,000/월) 3. 기타 직원 업무 교육 - 년2회 1일    (30,000×2÷12 = 5,000/월) 4. 기타업무 지원비용 1식    (50,000×1 = 50,000/월)
	합계 : 70,000원/월
⑦ 일반 관리비	공동주택 관리관련 제도 및 정책 변경에 따른 업무조치 및 지원 업무에 필요한 제경비 1식   (100,000×1 = 100,000/월)
	합계 : 100,000원/월
⑧ 기업 이윤	(①+②+③+④+⑤+⑥+⑦) × 5% = 266,250원/월
⑨ 총 금 액/월	5,591,250원/월

※ 공동주택의 위탁수수료는 주택관리업자가 위탁받은 공동주택의 입주자등을 위해 설치한 공동주택 관리기구의 원활한 역할을 위해 지원하는 기술, 행정 지원비, 위험을 담보 비용, 제부대비용 및 기업이윤 등 위탁관리에 따른 기타편익 등에 대한 서비스로 소요된 비용으로 구성 됨.

※ 일일 노무비 및 제경비 산정은 엔지니어링사업대가 기준인건비 및 통상 인건비 등을 참조하여 산정하였음