주택관리업자 및 사업자 선정지침 전부개정(안) 행정예고

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행정예고문(25).hwp

국토교통부 공고 제2015- 호

 

『주택관리업자 및 사업자 선정지침』(국토교통부 고시)을 개정함에 있어 그 취지와 주요 내용을 국민에게 미리 알려 이에 대한 의견을 듣고자 행정절차법 제46조의 규정에 의하여 다음과 같이 공고합니다.

2015년 6월 일

국 토 교 통 부 장 관

 

 

 

주택관리업자 및 사업자 선정지침 전부개정(안) 행정예고

 

1. 개정이유

민간이 운영하는 전자입찰시스템의 공공성 확보를 위하여 사업자 지정 기준을 마련하고, 주택관리사업자 및 사업자 선정 과정의 투명성을 제고하기 위하여 동 지침을 합리적으로 개정하고자 함

 

2. 주요내용

가. ｢주택법령｣ 개정(예정) 후속조치 (만족도 조사 관련 조문 삭제)

ㅇ “주택관리업자에 대한 입주자 등의 만족도 평가”가 입주자 등의 참여율 저조 등으로 실효성이 없고, 사적 자치영역에 대한 과도한 간섭이라는 평가에 따라 관련 내용을 주택법령에서 폐지(「주택법」제58조의2, 「주택법시행령」제81조의2)하고, 올해부터 관련 내용 미시행

ㅇ 지침에서 만족도 조사 관련 내용 삭제

 

 

나. 사업주체 관리기간 중 입대의 공백 해소 (안 제2조제2항)

ㅇ 관리주체가 사업자를 선정하는 경우에는 입주자대표회의의 의결을 거치도록 하고 있으나, 입주예정자의 과반수 입주 전 사업주체가 관리주체인 기간에는 입주자대표회의가 미구성된 상태임

ㅇ 사업주체 관리기간 중에는 사업자 선정 과정에서 필요한 입주자대표회의의 역할을 사업주체가 대신하는 것으로 규정

 

 

 

다. 제한경쟁입찰의 제한요건 완화 (안 제4조제2항, 별표1)

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정을 위한 제한경쟁입찰 시에는 계약 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금”을 제한할 수 있으나, 제한 요건에 대한 기준이 설정되지 않아 입찰공고 시 특정 업체를 낙찰시킬 목적으로 과도한 제한기준을 제시하는 사례 발생

ㅇ 제한 요건 중 자본금을 삭제하여 제한경쟁입찰의 제한 요건을 완화*하고 제한 요건에 대한 기준을 마련**하여 대기업에 유리하게 작용했던 과도한 제한을 배제하고 중소업체의 시장진입을 용이하게 함

* (현행) 사업실적, 기술능력, 자본금 → (개정) 사업실적, 기술능력

** 계약 목적물과 관련된 규모나 양의 3배 이내에서 제한 가능

 

라. 수의계약 금액 상향․대상 확대 (안 제4조제3항, 별표2)

ㅇ 수의계약이 가능한 공사 및 용역의 금액이 적어 관리주체의 입찰사무가 과중하고, 소액의 공사에도 예외 없이 입찰이 적용되어 입찰가격을 높이는 원인으로 지적됨

ㅇ 수의계약 금액을 상향 조정*하고 대상을 확대**하여 공동주택 관리의 편의를 제고하고, 단순 설치를 요하는 소액의 공사 등은 입찰을 거치지 않고 저렴한 가격으로 시공 가능토록 함

* (현행) 200만원(부가세 제외) → (개정) 500만원(부가세 제외)

** 본 공사와의 동질성 유지 또는 장래의 하자책임 명확성을 위한 추가공사 등

 

마. 입찰의 무효 사유의 명확화 (안 제6조, 별표3)

ㅇ 입찰의 무효 사유에 유찰 사유가 포함되거나 불명확한 부분이 있어 무효 판단에 발주처와 입찰자 간 분쟁의 소지가 있으며, 입찰자에게 무효 사유를 알리는 절차가 없어 입찰과정에 대한 불신 초래

ㅇ 입찰의 무효 사유를 세분화‧명확화 하고, 무효로 하는 입찰이 있는 경우에는 그 사유를 해당 입찰자에게 알리도록 함

 

바. 적격심사제 운영방법 명시 (안 제13조)

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정 시 적격심사제 적용이 원칙이나, 평가주체 및 운영방법 등이 명시되지 않아 제도 적용에 어려움. 또한, 적격심사 평가 시 정량적 평가항목에 대한 평가점수를 기준에 맞지 않게 산정하는 등의 사유로 평가결과 불신 및 민원발생

ㅇ 적격심사 평가위원을 구성하여 3인 이상이 평가에 참여한 경우에 한하여 평가결과를 인정하고, 평가과정에 대한 회의록의 작성‧보관 및 입주자등의 열람 청구를 규정하여 평가의 투명성 제고

 

 

사. 현장설명회 준비기간 확보 (안 제15조)

ㅇ 현장설명회 참석업체로 참가자격을 제한하는 경우, 입찰공고 이후 현장설명회까지의 기간이 규정되지 않아 입찰공고와 현장설명회 사이의 기간을 짧게 두어 특정업체의 참여만 유도하는 문제 발생

ㅇ 입찰공고일부터 현장설명회까지, 현장설명회부터 입찰서 제출 마감일까지의 기간을 규정하여 다양한 업체가 공정하게 입찰에 참여할 수 있도록 함

 

아. 입찰정보 변경계약 제한 (안 제21조제2항, 제29조제2항)

ㅇ 낙찰자 결정 이후 계약체결 내용에 대한 규정이 없어, 낙찰자와 계약가격을 협상하여 변경하는 등 입찰 유명무실화

ㅇ 낙찰자와의 계약은 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결하도록 규정

 

자. 입찰가 상한 공고를 위한 자문 역 확대 (안 제24조제3항)

ㅇ 입찰공고 시 전문가에게 자문하여 입찰가격의 상한을 공고할 수 있게 하였으나 전문가의 범위를 건축사‧기술사로 한정하여 자문비용이 발생하는 등 제도 적용에 어려움

ㅇ 건축사‧기술사 외에 주택법에 의한 자문기관, 지방자치단체 자문기구를 통하여 입찰가격 상한을 공고할 수 있도록 하여 실효성 제고

 

차. 입찰참가 제한의 실효성 제고 (안 제26조제1항제1호, 제6호)

ㅇ 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 마친 자에 한하여 입찰참가를 허용하고 있으나, 단순 재활용품 수거와 같이 특별한 기술이나 장비가 필요치 않은 경우에는 입찰가격 상승 요인으로 작용함

ㅇ 또한, 담합으로 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과하지 않은 자의 입찰참가를 허용하고 있으나, 6개월의 기간은 행정심판청구* 등의 사유로 제한의 실효성이 없음

* 처분이 있음을 안 날로부터 90일, 처분이 있은 날부터 180일

ㅇ 사업 종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등은 필요한 경우에 한하여 제한할 수 있게 하고, 과징금 처분을 받은 후 1년이 경과하지 않은 자의 입찰 참가를 제한하여 제도의 실효성 확보

 

카. 입찰보증금 귀속규정 마련 및 납부 면제금액 상향 (안 제31조제2항, 제4항)

ㅇ 입찰보증금의 귀속에 대한 규정이 없어 원활한 관리업무 수행 곤란. 한편, 계약금액이 현행 수의계약 금액에 해당하는 경우 입찰보증금의 납부를 면제할 수 있도록 규정

ㅇ 낙찰자가 정당한 사유 없이 계약체결을 거절하는 경우 입찰보증금을 발주처에 귀속시키도록 하고, 수의계약 금액 상향에 따라 입찰보증금의 납부 면제 계약금액도 상향 조정(200만원→500만원)

 

타. 민간 전자입찰시스템 사업자 지정기준 마련 등 (안 제35조～제41조)

ㅇ 공동주택에서 주택관리업자 및 사업자 선정 시 전자입찰방식 적용이 의무화('15.1.1시행)*됨에 따라 민간이 운영하는 전자입찰시스템 사용도 허용되고 있으나, 민간 시스템의 공공성 확보 방안 미규정

ㅇ 민간 전자입찰시스템 사업자 지정 기준*을 마련하여 시스템 운영의 공공성을 확보하고 민간 사업자 지정 관련 업무를 공동주택관리정보시스템 운영기관의 장에게 위탁함

* 기술인력, 경영상태, 시스템기능 및 보안 사항 등

 

 

 

파. 적격심사표준평가표 합리적 조정 (안 제7조, 별표4, 별표5)

ㅇ 적격심사 시 정성평가 항목에 대한 평가 시 특정 업체에 유리하게 자의적으로 활용되는 사례가 빈번하게 발생하고, 만점의 기준도 지나치게 높아 중소업체의 시장진입에 어려움 발생

ㅇ 적격심사 시 정성평가 항목의 배점을 하향 조정 하는 등 평가항목의 배점을 조정하고 표준평가표의 내용을 합리적으로 조정*

* 가격 배점 상향조정(30점→40점), 정성평가 배점 하향조정(10점 → 5점)

* 관리실적 만점 기준 하향조정 및 단지실정에 맞는 자율성 부여 등

 

 

하. 용어의 정비 등

ㅇ 지침에서만 사용하는 용어에 대한 해석상 혼란 발생하여「국가계약법」을 바탕으로 혼란이 있는 용어를 정비*하고 전체적인 문구를 조정함

* 입찰예정일(입찰서류 제출 시작일을 의미)→‘입찰서 제출 마감일’로 용어를 정비하여 규정, 계약이행보증금→계약보증금, 추가보유→보유 등

 

3. 의견제출

이 주택관리업자 및 사업자 선정지침 전부개정안에 대하여 의견이 있는 단체 또는 개인은 다음 사항을 기재한 의견서를 국토교통부 주택건설공급과로 2015년 7월 10일까지 제출하여 주시기 바라며, 더 자세한 내용을 알고 싶은 분은 국토교통부 홈페이지 (http://www.molit.go.kr) 정보마당/법령정보/입법예고 란을 참조하여 주시기 바랍니다.

가. 예고사항에 대한 조문별 의견(찬․반 의견과 이유)

 

현행	개정안	의견

 

 

나. 성명(법인․단체의 경우 단체명과 그 대표자명), 주소 및 전화번호

 

다. 보내실 주소 : 세종특별자치시 도움 6로 11 정부세종청사

국토교통부 주택건설공급과(우편번호 339-012)

☎ 044-201-3368, 3372, Fax 044-201-5684

 

 

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국토교통부 고시 제 호

주택관리업자 및 사업자 선정지침 전부개정안

주택관리업자 및 사업자 선정지침 전부를 다음과 같이 개정한다.

주택관리업자 및 사업자 선정지침 전부개정(안)

제1장 총칙

제1조(목적) 이 지침은「주택법 시행령」제52조제4항에 따른 주택관리업자 선정과 제55조의4에 따른 사업자 선정 및 제52조제8항에 따른 전자입찰 방식에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정하는 것을 목적으로 한다.

 

제2조(적용대상) ① 이 지침은 「주택법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 다음 각 호에 해당하는 경우에 적용한다.

1. 영 제52조제4항에 따라 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하는 경우

2. 영 제55조의4에 따라 입주자대표회의 또는 관리주체가 공사 및 용역 등 사업자를 선정하는 경우

②「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제43조제1항에 따른 사업주체 관리기간 중 제1항제2호에 따라 사업자를 선정할 때에는 동 지침에서 정하고 있는 입주자대표회의의 역할을 사업주체가 대신하는 것으로 적용한다.

 

제3조(전자입찰시스템) ① 영 제52조제8항에 따라 전자입찰방식으로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 전자입찰시스템을 이용한다.

1. 법 제45조의7제1항에 따른 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.go.kr을 말한다. 이하 "공동주택관리정보시스템"이라 한다)에서 제공하는 전자입찰시스템(낙찰의 방법 중 제7조제1항제2호 또는 제3호의 경우에 한한다)

2.「전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법률」에 따른 전자입찰시스템

3. 민간이 운영하는 전자입찰시스템

② 제1항제2호 및 제3호의 전자입찰시스템을 이용할 때에는 해당 시스템의 매뉴얼 등에 따른다.

③ 제1항의 규정에도 불구하고 제4조제3항에 따른 수의계약이나 제7조제1항제1호에 따른 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

④ 입찰업체가 제1항에 따른 전자입찰시스템을 이용하기 위해서는 사전에 전자입찰시스템에 업체정보를 입력하고 공인인증서를 등록하여야 하며, 입찰에 참여할 때마다 등록된 공인인증서를 사용하여야 한다. 다만, 해당 전자입찰시스템에 공인인증서를 대체할 인증수단이 있는 경우에는 그에 따른다.

 

 

제4조(입찰의 방법) ① 제2조에 따라 주택관리업자 및 사업자를 선정할 때에는 경쟁입찰을 하여야 한다.

② 제1항에 따른 경쟁입찰의 종류 및 방법은 [별표 1]과 같다.

③ 제1항에도 불구하고 [별표 2]에 해당하는 경우에는 수의계약을 할 수 있다.

 

 

제5조(입찰의 성립) ① 일반경쟁입찰과 지명경쟁입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립하며, 제한경쟁입찰은 3인 이상의 유효한 입찰로 성립한다.

② 입주자대표회의와 관리주체는 경쟁입찰 시 협의에 의한 선정, 우선협상대상자의 선정 또는 이와 유사한 방법을 적용하여서는 아니 된다.

 

제6조(입찰의 무효) ① 하자가 있는 입찰은 무효로 하며, 무효로 하는 입찰은 [별표 3]과 같다.

② 입주자대표회의 또는 관리주체는 제1항에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우에는 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알려야 한다.

 

제7조(낙찰의 방법) ① 낙찰의 방법은 다음 각 호와 같다.

1. 적격심사제 : [별표 4] 또는 [별표 5]의 평가기준에 따라 최고점을 받은 자를 낙찰자로 선정하는 방식

2. 최저낙찰제 : 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

3. 최고낙찰제 : 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

② 낙찰의 방법은 적격심사제를 원칙으로 하되, 관리규약으로 정하는 경우에는 [별표 6]에 따라 최저(최고)낙찰제를 적용할 수 있다.

③ 적격심사제에서 최고점을 받은 자가 2인 이상인 경우 또는 최저(최고)낙찰제에서 최저(최고)가격으로 입찰한 자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 낙찰자를 결정한다.

 

제8조(입찰서 투찰) ① 우편 또는 방문으로 제19조 및 제27조에 따른 서류를 제출하는 경우, 입찰자(대리인을 지정한 경우 그 대리인을 말한다. 이하 같다)는 [별지 제1호 서식]의 입찰서(입찰서의 구비서류를 포함한다. 이하 같다)와 그 밖의 서류를 분리하여 투찰하여야 한다.

② 우편 또는 방문으로 제출한 서류는 입찰서 제출 마감일 18시까지 도착한 것에 한하여 효력이 있다.

③ 입찰자는 제출한 입찰서를 교환ㆍ변경할 수 없다.

 

제9조(입찰서 개찰) 입주자대표회의 또는 관리주체가 입찰서를 개찰할 때에는 입찰공고에 명시된 일정에 따라 계약담당자 및 이해관계인 등이 참석한 장소에서 하여야 한다.

 

 

제10조(낙찰자 선정) ① 입주자대표회의 또는 관리주체는 입찰자의 제출서류를 검토하여 제5조에 따른 입찰의 성립 여부를 판단한다.

② 입주자대표회의 또는 관리주체는 제1항에 따른 판단 결과 입찰이 성립된 경우, 유효한 입찰 가운데 제7조제1항의 기준에 따라 낙찰자를 선정한다.

 

제11조(선정결과 공개) ① 입주자대표회의가 주택관리업자 및 사업자를 선정한 경우에는 법 제45조제4항 및 영 제58조제9항에 따라 다음 각 호의 내용을 관리주체에게 즉시 통지하여야 한다.

1. 입찰공고 내용(경쟁입찰을 대상으로 한다)

2. 선정결과 내용(수의계약을 포함한다)

가. 주택관리업자 또는 사업자의 상호ㆍ주소ㆍ대표자 및 연락처

나. 계약금액

다. 계약기간

라. 수의계약인 경우 그 사유

② 제1항에 따른 통지를 받거나 직접 사업자를 선정한 경우, 관리주체는 제1항 각 호의 사항을 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등)와 공동주택관리정보시스템에 즉시 공개하여야 한다

 

제12조(재공고) ① 입주자대표회의 또는 관리주체는 입찰이 성립하지 않은 경우 또는 낙찰자가 계약을 체결하지 아니하는 경우에 재공고 할 수 있다.

② 제1항에 따른 재공고 시에는 공고기간을 제외하고 최초로 입찰에 부친 내용을 변경할 수 없다. 다만, 제한경쟁입찰의 제한 요건을 완화하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

 

제13조(적격심사제 운영) ① 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 평가주체를 다음 각 호와 같이 구성한다.

1. [별표 6]에 따라 입주자대표회의가 계약자인 경우에는 입주자대표회의 구성원(입주자대표회의가 선정한 평가위원을 추가할 수 있다).

2. [별표 6]에 따라 관리주체가 계약자인 경우에는 관리주체와 관리주체가 선정한 평가위원

② 제1항에 따라 구성된 평가주체 중 3인 이상이 적격심사 평가에 참여한 경우에 한하여 평가결과를 유효한 것으로 인정한다.

③ 입주자대표회의 또는 관리주체가 적격심사제를 운영할 때에는 회의록을 작성하여 보관하고, 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 본인의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다.

 

 

제2장 주택관리업자의 선정

 

제14조(입찰공고 방법) ① 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정할 때에는 제16조에 따른 입찰공고 내용을 공동주택관리정보시스템에 공고하여야 한다.

② 제1항에 따라 공동주택관리정보시스템을 이용하여 입찰공고를 하는 경우, 해당 단지의 관리사무소장은 공동주택관리정보시스템을 관리하는 자(이하 "시스템 관리자"라 한다)에게 사전에 [별지 제2호 서식]에 따라 공동주택관리정보시스템 이용 신청을 하여야 한다.

③ 시스템 관리자는 관리사무소장이 제2항에 따라 신청한 서류를 확인하여 이상이 없는 경우에는 공동주택관리정보시스템 이용을 위한 아이디와 패스워드를 즉시 부여하여야 한다.

 

제15조(입찰공고 시기) ① 입찰공고는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 10일 전에 하여야 한다. 다만, 입주자대표회의에서 긴급한 입찰로 의결한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 공고할 수 있다(현장설명회가 없는 경우에 한한다).

② 현장설명회는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 개최할 수 있으며, 현장설명회를 개최하는 경우에는 현장설명회의 전일부터 기산하여 5일 전에 입찰공고를 하여야 한다.

 

제16조(입찰공고 내용) ① 입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항을 명시하여야 한다.

1. 관리 대상(세대수, 동수, 총 주택공급면적 등)

2. 경비ㆍ청소 등의 직영운영 또는 위탁운영에 관한 사항

3. 현장설명회를 개최하는 경우 그 일시ㆍ장소 및 참가의무여부에 관한 사항

4. 입찰의 종류 및 낙찰의 방법(적격심사제의 경우 평가배점표 포함)

5. 입찰서 등 제출서류에 관한 사항(제출서류의 목록, 서식, 제출방법, 마감시한 등)

6. 개찰의 일시ㆍ장소

7. 입찰참가자격에 관한 사항

8. 제6조에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우, 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대한 사항

9. 입찰 관련 유의사항(입찰가격 산출방법 및 기준 등)

10. 계약체결에 관한 사항(계약기간 등)

11. 제31조에 따른 입찰보증금 및 그 귀속에 관한 사항

12. 그 밖에 입찰에 필요한 사항으로서 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 사항

② 전자입찰의 경우에는 제19조에 따른 제출서류 중 입찰서를 제외한 서류를 우편이나 방문 등 비전자적인 방법으로 제출하게 할 수 있다.

 

제17조(현장설명회) 제15조에 따른 현장설명회에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 관리 대상(세대수, 동수, 총 주택공급면적 등 현황)

2. 입찰공고 내용의 구체적인 설명

3. 그 밖에 입찰에 관한 질의응답 등 필요한 사항

 

제18조(참가자격의 제한) ① 주택관리업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.

1. 법 제53조제1항에 따른 등록을 하지 아니한 자

2. 법 제54조제1항에 따른 영업정지 처분을 받고 그 영업정지 기간 중에 있는 자

3. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자

4. 입찰공고일 현재 주택관리업 등록기준에 미달하는 자

5. 해당 입찰과 관련하여 물품ㆍ금품ㆍ발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자

6. 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다)이 임원으로 소속된 주택관리업자

7. 주택관리업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 1년이 경과되지 아니한 자

② 주택관리업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다.

 

제19조(제출서류) 입찰에 참가하는 주택관리업자는 다음 각 호의 서류를 입주자대표회의에 제출하여야 한다.

1. 입찰서 1부.

2. 적격심사제인 경우 평가배점표에 따른 제출서류 1부

3. 제한경쟁입찰인 경우 그 제한요건을 증빙하는 서류 1부

4. 주택관리업등록증 사본 1부

5. 사업자등록증 사본 1부

6. 법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부

7. 국세 및 지방세 납세필증 사본 1부

8. 그 밖에 입찰에 필요한 서류

 

 

제20조(입찰가격 산출방법) 주택관리업자 선정의 경우 입찰가격은 부가가치세를 제외한 금액으로 한다.

 

제21조(계약체결) ① 계약은 입주자대표회의를 대표하는 자가 낙찰자로 선정된 주택관리업자와 체결한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 참관할 수 있다.

② 제1항에 따른 계약은 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결되어야 한다.

③ 입주자대표회의는 낙찰자로 선정된 주택관리업자가 특별한 사유 없이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에 그 낙찰을 무효로 할 수 있다.

④ 입주자대표회의는 계약을 체결할 때에 주택관리업자에게 제31조제3항에 따른 계약보증금과 4대 보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험) 가입증명서를 받아야 한다.

 

제3장 공사 및 용역 사업자 선정

 

제22조(입찰공고 방법) 관리주체(영 제55조의4제1항제2호와 제3호에 따라 입주자대표회의가 사업자 선정의 주체인 경우에는 입주자대표회의를 말한다. 이하 같다)가 사업자를 선정할 때에는 제24조에 따른 입찰공고 내용을 제14조에서 정한 절차에 따라 공동주택관리정보시스템에 공고하여야 한다.

 

 

제23조(입찰공고 시기) ① 입찰공고는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 10일 전에 하여야 한다. 다만, 입주자대표회의에서 긴급한 입찰로 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 공고할 수 있다(현장설명회가 없는 경우에 한한다).

② 현장설명회는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 개최할 수 있으며, 현장설명회를 개최하는 경우에는 현장설명회의 전일부터 기산하여 5일 전에 입찰공고를 하여야 한다.

 

제24조(입찰공고 내용) ① 입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항을 명시하여야 한다.

1. 사업 개요(사업내용ㆍ규모ㆍ면적 등)

2. 현장설명회를 개최하는 경우 그 일시ㆍ장소 및 참가의무여부에 관한 사항

3. 입찰의 종류 및 낙찰의 방법(적격심사제의 경우 평가배점표 포함)

4. 입찰서 등 제출서류에 관한 사항(제출서류의 목록, 서식, 제출방법, 마감시한 등)

5. 개찰의 일시ㆍ장소

6. 입찰참가자격에 관한 사항

7. 제6조에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우, 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대한 사항

8. 입찰 관련 유의사항(입찰가격 산출방법 및 기준 등)

9. 계약체결에 관한 사항(계약기간 등)

10. 제31조에 따른 입찰보증금 및 그 귀속에 관한 사항

11. 그 밖에 입찰에 필요한 사항으로서 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 사항

② 전자입찰의 경우에는 제27조에 따른 제출서류 중 입찰서를 제외한 서류를 우편이나 방문 등 비전자적인 방법으로 제출하게 할 수 있다.

③ 관리주체는 제1항에 따른 입찰공고 시 지방자치단체의 자문 등 관련기구, 건축사 또는 기술사 등 관계전문가의 확인 및 법 제45조의6에 따른 적정성 자문 기관의 검토결과를 통해 입찰가격의 상한을 공고할 수 있다.

 

 

제25조(현장설명회) ① 제23조에 따른 현장설명회에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 다음 각 목의 현황 등 사업 여건

가. 경비용역 : 경비초소 및 경비구역 현황

나. 청소용역 : 청소범위 및 청소면적 현황

다. 소독용역 : 소독범위 및 소독면적 현황

라. 승강기유지관리 용역 및 공사 : 승강기 대수 및 시설현황

마. 지능형 홈네트워크 설비유지관리 용역 및 공사 : 지능형 홈네트워크 설비 대수 및 시설현황

바. 각종 시설 및 보수공사 : 설계도서, 보수범위 및 보수방법

사. 건축물 안전진단 : 설계도서 및 안전진단범위

아. 그 밖의 용역 및 공사 : 용역 및 공사에 필요한 현황

2. 입찰공고 내용의 구체적인 설명

3. 그 밖에 입찰에 관한 질의응답 등 필요한 사항

 

 

제26조(참가자격의 제한) ① 사업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.

1. 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등이 필요한 경우 그 자격요건을 갖추지 아니한 자

2. 해당 법령에 따른 영업정지 처분을 받고 그 영업정지 기간 중에 있는 자

3. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자

4. 해당 입찰과 관련하여 물품ㆍ금품ㆍ발전기금 등을 사용자, 입주자, 입주자대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자

5. 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다), 관리사무소장 또는 관리직원이 운영하는 사업자

6. 사업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 1년이 경과되지 아니한 자

② 사업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다. 다만, 해당 법령에서 영업지역을 제한하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

 

제27조(제출서류) 입찰에 참가하는 사업자는 다음 각 호의 서류를 관리주체에게 제출하여야 한다.

1. 입찰서 1부

2. 적격심사제인 경우 평가배점표에 따른 제출서류 1부

3. 제한경쟁입찰인 경우 그 요건을 증빙하는 서류 1부.

4. 사업종류별로 필요한 경우 면허증, 등록증 또는 이와 유사한 증명서 사본 1부

5. 사업자등록증 사본 1부

6. 법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부

7. 국세 및 지방세 납세필증 사본 1부

8. 그 밖에 입찰에 필요한 서류

 

 

제28조(입찰가격 산출방법) ① 사업자 선정의 경우 입찰가격은 부가가치세를 제외한 금액으로 한다.

② 용역 사업자 선정의 경우 입찰가격은 월간 용역비에 용역기간 개월 수를 곱하여 산정한 금액으로 한다.

③ 공사 사업자 선정의 경우 입찰가격은 총 공사금액 또는 단가로 한다.

 

 

제29조(계약체결) ① 계약은 관리주체가 낙찰자로 선정된 사업자와 체결한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 참관할 수 있다.

② 제1항에 따른 계약은 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결되어야 한다.

③ 관리주체는 낙찰자로 선정된 사업자가 특별한 사유 없이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에 그 낙찰을 무효로 할 수 있다.

④ 관리주체는 계약을 체결할 때에 사업자에게 제31조제3항에 따른 계약보증금을 받아야 한다.

⑤ 관리주체는 공동주택에서 상시 근무가 필요한 용역 계약을 체결할 때에 사업자에게 4대 보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험) 가입증명서를 받아야 한다.

 

 

제4장 잡수입 및 물품의 매각 등

 

제30조(잡수입 등과 관련한 사업자 선정) 잡수입, 물품의 매각, 주민운동시설의 위탁 등을 위한 사업자 선정은 제3장을 준용한다.

 

 

제5장 보증금 등

 

제31조(입찰보증금 등) ① 입찰에 참가하는 자는 입찰금액의 100분의 5 이상을 입찰보증금으로 납부하여야 한다.

② 낙찰자가 계약의 체결을 거절하였을 때에는 해당 입찰보증금을 발주처에 귀속시켜야 한다.

③ 계약상대자는 주택관리업자계약, 용역계약, 단가계약의 경우 계약금액의 100분의 10을, 공사계약의 경우 계약금액의 100분의 20을 발주처인 공동주택에 계약보증금으로 납부하여야 한다.

④ 제1항 및 제2항에 따른 입찰보증금 및 계약보증금은 현금, 공제증권 또는 보증서로 납부하여야 한다. 다만, 계약금액이 500만원 이하인 경우에는 입찰보증금 및 계약보증금의 납부를 면제할 수 있다.

⑤ 계약상대자가 계약상의 의무를 이행하지 아니하였을 때에는 해당 계약보증금을 발주처에 귀속시켜야 한다.

 

제32조(하자보수보증금) 공사상의 하자보수보증금 예치율은「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제62조제1항부터 제4항까지를 준용한다.

 

 

제33조(보증금의 반환) ① 입주자대표회의 또는 관리주체는 제31조에 따라 납부된 입찰보증금 및 계약보증금의 목적이 달성된 때에는 계약상대자의 요청에 따라 즉시 이를 반환하여야 한다.

② 제32조에 따른 하자담보책임기간이 만료되어 하자보수보증금의 목적이 달성된 때에는 계약상대자의 요청에 따라 즉시 이를 반환하여야 한다.

 

 

제6장 보고 등

 

제34조(보고ㆍ발급) ① 시ㆍ도지사는 법 제54조 및 영 제70조에 따라 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 주택관리업자의 공동주택 관리실적을 매년 12월말 기준으로 제출하게 하고, [별지 제3호 서식]에 따라 다음 해 2월 이내에 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.

② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자 등이 공동주택 관리실적 증명서 발급을 요청하면 즉시 [별지 제4호 서식]에 따라 증명서를 발급하여야 한다.

 

 

제7장 민간 전자입찰시스템 사업자 지정

 

제35조(지정기준) 민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는 [별표7] ‘민간 전자입찰시스템 사업자 지정 기준’을 갖추어야 한다.

 

 

제36조(지정절차) ① 제35조에 따라 민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는 [별지 제5호 서식]에 따른 지정 신청서를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.

② 국토교통부장관은 제1항에 따른 지정 신청서의 내용을 심사한 결과 제2조의 지정기준에 적합한 경우에는 그 신청인을 민간 전자입찰시스템 사업자로 지정하고, 신청인에게 [별지 제6호 서식]에 따른 지정 확인서를 교부하여야 한다.

③ 국토교통부장관은 제2항에 따른 지정을 위하여 필요한 경우 신청인에게 자료제출을 요구하거나 신청인의 사업장에 방문하여 지정기준에 따른 요건을 확인할 수 있으며, 관계기관 또는 관계전문가의 의견을 들을 수 있다.

④ 제2항에 따라 민간 전자입찰시스템 사업자로 지정받은 자(이하 “지정 사업자”라 한다)는 지정일로부터 2년간 전자입찰시스템을 운영할 수 있다.

⑤ 국토교통부장관은 지정 사업자를 법 제45조의7에 따른 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다.

 

 

제37조(갱신지정) ① 민간 전자입찰시스템 사업자 지정을 갱신하고자 하는 지정 사업자는 유효기간 만료 30일 전까지 [별지 제5호 서식]에 따른 지정 신청서를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.

② 국토교통부장관은 지정 사업자에게 유효기간 만료일 60일 전까지 갱신지정의 절차와 제1항의 기간 내에 갱신 지정을 신청하지 아니하면 유효기간이 만료된다는 사실을 알려야 한다.

③ 갱신 지정에 따른 절차는 제36조를 준용한다.

 

 

제38조(지정취소) 국토교통부장관은 지정 사업자가 다음 각 호에 해당하는 경우에는 그 지정을 취소할 수 있다.

1. 사위 기타 부정한 방법으로 제3조에 따른 지정을 받은 경우

2. 제35조의 지정기준에 미달하는 경우

3. 제36조에 따른 지정을 받은 날부터 6월 이내에 전자입찰시스템 운영업무를 개시하지 아니하거나 6월 이상 계속하여 전자입찰시스템 운영업무를 휴지한 경우

 

제39조 (결격사유) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 민간 전자입찰시스템 사업자 지정 신청을 할 수 없으며, 지정 사업자가 된 경우에는 그 지정을 무효로 한다.

1. 임원 또는 기술인력에 해당하는 직원 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 있는 경우

가. 피성년후견인 및 피한정후견인

나. 파산자로서 복권되지 아니한 자

다. 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날로부터 2년이 지나지 아니한 자

라. 금고 이상의 형의 집행유예 선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 자

마. 법원의 판결 또는 다른 법률에 따라 자격이 상실되거나 정지된 자

2. 제38조에 따라 지정이 취소된 후 2년이 지나지 아니한 자

3. 최근 3년 이내에 국세를 3회 이상 체납한 사실이 있는 사업자 및 대표자

4. 다른 법률에 따라 사업을 영위할 수 없는 자

 

 

제40조(지정사업자 지도 ․ 감독) 국토교통부장관은 민간이 운영하는 전자입찰시스템의 공공성과 운영 안정성을 확보하기 위하여 지정 사업자와 그 구성원 등(이하 “지정 사업자 등”이라 한다)에게 전자입찰시스템 운영 현황(제35조에 따른 지정기준 준수여부, 장애발생 시 그 사유를 포함한다)에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. 이 경우 지정 사업자 등은 특별한 사유가 없으면 그 요구에 따라야 한다.

 

 

제41조(업무의 위탁) 민간 전자입찰시스템 사업자 지정에 따른 국토교통부장관의 권한은 법 제45조의7제2항에 따른 공동주택관리정보시스템 운영기관(한국감정원)의 장에게 위탁한다.

 

 

제42조(재검토기한) 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령훈령 제248호)」에 따라 이 지침 고시후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여 이 지침의 폐지, 개정 등의 조치를 하여야 하는 기한은 2018년 12월 31일까지로 한다.

 

부칙

 

이 고시는 발령한 날부터 시행한다.

【별표 1】 (제4조제2항 관련)

입찰의 종류 및 방법 1. 경쟁입찰의 종류와 방법은 다음과 같다. 가. 일반경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 불특정 다수의 희망자를 입찰에 참가하게 한 후 그 중에서 선정하는 방법 나. 제한경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술능력”을 제한하여 경쟁입찰에 참가하게 한 후 그 중에서 선정하는 방법. 1) “사업실적”은 계약 목적물과 같은 종류의 실적으로서, 계약 목적물과 관련된 규모 또는 양의 3배 이내에서 제한할 수 있다. 2) “기술능력”은 계약 목적을 수행하기 위해 필요한 기술(공법․설비․성능․물품 등을 포함한다) 보유현황으로서, 입찰대상자가 10인 이상인 경우 제한할 수 있다. 다. 지명경쟁입찰 : 계약의 성질 또는 목적에 비추어 특수한 기술(공법․설비․성능․물품 등을 포함한다)이 있는 자가 아니면 계약의 목적을 달성하기 곤란한 경우로서 입찰대상자가 10인 이내인 경우 그중에서 선정하는 방법. 이 경우 5인 이상의 입찰대상자를 지명하여 통지하여야 하며, 2인 이상의 유효한 입찰참가 신청이 있어야 한다. 다만, 입찰대상자가 5인 미만인 때에는 대상자를 모두 지명하여야 한다. 2. 관리주체가 일반경쟁입찰․적격심사제 외의 방법으로 사업자를 선정하는 경우에는 입찰공고 전에 그 입찰․낙찰방법에 대하여 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)을 거쳐야 한다.

 

 

【별표 2】 (제4조제3항 관련)

수의계약의 대상 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 수의계약을 할 수 있다. 1. 보험계약을 하는 경우 2. 공산품을 구입하는 경우로서, 3인 이상의 견적서를 받아 가격‧성능 등의 비교를 거친 경우 3. 분뇨의 수집‧운반(정화조 청소 포함)과 같이 타 법령이나 자치법규에서 수수료율 등을 정하고 있는 경우 4. 특정인의 기술이 필요하거나 해당 물품의 생산자가 1인 뿐인 경우 등 계약 목적의 달성을 위한 경쟁이 성립될 수 없는 경우 5. 본 공사와의 동질성 유지 또는 장래의 하자책임 명확성을 위하여 마감공사 또는 연장선상에 있는 추가 공사를 본 공사 금액의 10% 이내에서 현재의 시공자와 계약하는 경우 6. 공사 및 용역 등의 금액이 500만원(부가가치세를 제외한 금액을 말한다) 이하인 경우로서, 3인 이상의 견적서를 받은 경우. 다만, 이 경우 동일한 목적을 달성하기 위한 공사 및 용역 등을 시기나 물량으로 나누어 계약할 수 없다. 7. 일반경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우. 다만, 이 경우에는 최초로 입찰에 부친 내용을 변경할 수 없다. 8. 영 제52조제4항 단서에 따라 계약기간이 만료되는 기존 주택관리업자의 주택관리 만족도를 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 관리방법의 변경 또는 주택관리업자의 교체를 요구하지 아니한 경우로서 입주자대표회의의 구성원 3분의 2 이상이 찬성한 경우

 

 

9. 계약기간이 만료되는 기존 사업자([별표 6]의 사업자로서 공사 사업자는 제외한다)의 사업수행실적을 관리규약에서 정하는 절차에 따라 평가하여 다시 계약이 필요하다고 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우 10. 그 밖에 천재지변, 안전사고 발생 등 긴급한 경우로서 경쟁입찰에 부칠 여유가 없을 경우

<비 고> 관리주체가 수의계약을 하는 경우에는 사전에 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.

 

 

【별표 3】 (제6조 관련)

입찰의 무효 다음의 어느 하나에 해당하는 입찰은 무효로 한다. 1. 입찰참가 자격이 없는 자가 한 입찰 2. 현장설명회에 참가한 자에 한하여 입찰에 참가할 수 있다는 뜻을 입찰공고에 명시한 경우로서, 입찰에 참가한 자 중 현장설명회에 참가하지 아니한 자의 입찰 3. 입찰서 및 제출서류가 입찰공고에 제시된 마감시한까지 정해진 입찰장소(전자입찰방식인 경우에는 시스템을 의미함)에 도착하지 아니한 입찰 4. 입찰보증금의 납부일시까지 정해진 입찰보증금을 납부하지 아니하고 한 입찰 5. 입찰자(법인의 경우에는 대표자를 말한다. 이하 같다) 본인 또는 본인의 대리인(임직원으로 한정한다)이 아닌 자의 입찰 6. 동일한 입찰 건에 대하여 동일인(1인이 동일업종 여러 개의 법인 대표자인 경우, 그 여러 개의 법인을 동일인으로 본다)이 2통 이상의 입찰서를 제출한 입찰 7. 동일한 입찰 건에 대하여 타인의 대리를 겸하거나 2인 이상을 대리한 입찰 8. 입찰자의 기명날인이 없는 입찰(입찰자가 성명을 기재하지 아니하고 대리인 또는 회사명을 기재한 경우와 제출된 인감 증명서와 다른 인감으로 날인된 경우 포함) 9. 입찰가격 산출 방법 및 기준 등 입찰공고의 중요한 내용을 위반하여 제출한 입찰

 

 

10. 입찰서의 기재내용 중 중요부분에 오기가 발견되어 개찰현장에서 입주자대표회의 또는 관리주체가 확인한 입찰 11. 타인의 산출내역서와 동일하게 작성된 산출내역서가 첨부된 입찰(동일한 내용의 산출내역서를 제출한 자는 모두 해당) 또는 다음 각목에 해당하는 입찰 가. 입찰서의 입찰가격과 산출내역서상의 총계금액이 일치하지 아니한 입찰 나. 산출내역서의 각 항목별 합산금액이 총계금액과 일치하지 아니한 입찰 12. 별지 서식의 입찰서를 사용하지 아니 하거나 입찰서의 입찰가격을 아라비아 숫자로만 기재한 입찰(전자입찰방식인 경우에는 시스템에 입찰서 내용을 입력하는 것으로 입찰서 제출을 갈음할 수 있음) 13.「건설산업기본법」, 같은 법 시행령 및 시행규칙에 따라 일반건설업체가 도급받아서는 아니 되는 공사금액의 하한을 위반한 입찰

 

 

【별표 4】 (제2장 관련) 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표
평가항목		배점	평가항목		제출서류	점수 부여 방식
			세부배점	평가내용
관리능력	기업 신뢰도	30점	15점	신용평가 등급	기업신용평가등급 확인서(입찰공고일 이전 가장 최근에 평가한 것으로서, 유효기간 이내의 것으로 한정한다)	높은순
			15점	행정처분 건수 (세대당)	주택관리업자 등록 시․군․구에서 발급한, 입찰공고일로부터 최근 1년간 행정처분 확인서	낮은순
	업무 수행 능력	25점	10점	기술자 보유	기술인력 보유증명서	많은순
			10점	장비 보유	입찰공고일 현재 보유한 장비구입 영수증 또는 장비임대 확인서 등	많은순
			5점	관리실적	주택관리업자 등록 시․군․구에서 발급한, 입찰공고일 현재의 관리실적(단지수 기준) 증명서	많은순
	사업 제안	5점	3점	사업계획의 적합성	사업제안서 (프리젠테이션으로 하게 할 수 있다)	높은순
			2점	지원서비스 능력		높은순
입찰가격		40점	40점	입찰가격	입찰서	낮은순
합계		100점	100점	-	-
<비고>
1. 평가항목 및 배점은 입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정하는 경우 단지 특성에 따라 변경할 수 있다. 다만, 배점 합계는 100점으로 하고, 입찰가격 배점은 40점 이상으로 하며, 사업제안 배점은 5점(사업계획의 적합성 3점, 지원서비스 능력 2점)으로 한다. 2. 기업신용평가등급은 『신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률』제2조에 따른 신용정보회사 중 신용조회 업무담당 회사에서 발급하는 확인서로 확인한다. 3. 행정처분은 법 제 54조에 따른 행정처분(과징금 포함)과 법 제101조에 따른 과태료를 의미한다. 4. 기술자‧장비 보유는 단지 특성에 따라 입찰공고 시에 제시한 사항을 모두 확보한 경우 만점으로 한다. 5. 기술자 보유수를 산정할 때에는 기술자격의 특성에 따라 발주처에서 정한 평가기준에 따르되, 한 사람이 여러 개의 기술자격을 보유한 경우에는 가장 유리한 1개의 자격만 인정한다. 다만, 입찰공고 시에 제시한 기술자가 「국가기술자격법」상의 자격취득자이거나 「건설기술진흥법」상의 건설기술자인 경우에는 기술자 보유수를 산정할 때에 다음의 기준에 따른다. 국가기술자격자 기능사 산업기사 기사 기능장, 기술사 건설기술자 초급건설기술자 중급건설기술자 고급건설기술자 특급건설기술자 산정기준 0.5인 1인 1.5인 2인   6. 기술인력 보유증명서는 입찰공고일 현재 해당자격증 소지자가 해당업체에서 최근 1개월 이상 근무한 경우에 한하여 인정하며, 자격증 사본과 4대보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험 중 1개)에 가입한 증빙자료를 제출하여 이를 입증하여야 한다. 7. 관리실적은 10개 단지를 상한으로 해당 단지의 규모 등을 고려하여 만점 기준을 정할 수 있다. 8. 사업계획의 적합성은 단지 특성에 대한 이해와 분석 및 관리방안에 대한 내용으로 구성토록 하고, 지원서비스 능력은 기술․인력․장비 등에 대한 지원의 신속성과 만족도 제고를 위한 제안 등으로 구성토록 하여 평가한다. 9. 상기 각종 서류에 대한 입증책임은 적격심사 대상자가 부담하며, 의무를 다하지 아니하여 확인이 어려운 경우에는 인정하지 아니한다. ※ 주택관리업자 선정 시에는 본 표준평가표, 관리규약에서 정한 평가표 중 적합한 것을 선택적으로 적용할 수 있다.

 

 

【별표 5】 (제3장 관련) 공사 및 용역 등 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표
평가항목		배점	평가항목		제출서류	점수 부여 방식
			세부배점	평가내용
관리능력	기업 신뢰도	30점	15점	신용평가 등급	기업신용평가등급 확인서(입찰공고일 이전 가장 최근에 평가한 것으로서, 유효기간 이내의 것으로 한정한다)	높은순
			15점	행정처분 건수	사업자 등록 시․군․구 등에서 발급한, 입찰공고일로부터 최근 1년간 행정처분 확인서	낮은순
	업무 수행 능력	25점	10점	기술자 보유	기술인력 보유증명서	많은순
			10점	장비 보유	입찰공고일 현재 보유한 장비구입 영수증 또는 장비임대 확인서 등	많은순
			5점	업무실적	업무실적 증명서	많은순
	사업 제안	5점	3점	사업계획의 적합성	사업제안서 (프리젠테이션으로 하게 할 수 있다)	높은순
			2점	지원서비스 능력		높은순
입찰가격		40점	40점	입찰가격	입찰서	낮은순 (높은순)
합계		100점	100점	-	-
<비고>
1. 평가항목 및 배점은 입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정하는 경우 단지 특성에 따라 변경할 수 있다. 다만, 배점 합계는 100점으로 하고, 입찰가격 배점은 40점 이상으로 하며, 사업제안 배점은 5점(사업계획의 적합성 3점, 지원서비스 능력 2점)으로 한다. 2. 기업신용평가등급은 『신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률』제2조에 따른 신용정보회사 중 신용조회 업무담당 회사에서 발급하는 확인서로 확인한다. 3. 행정처분은 해당 법령에 따른 행정처분을 의미한다. 4. 기술자‧장비 보유는 단지 특성에 따라 입찰공고 시에 제시한 사항을 모두 확보한 경우 만점으로 한다. 5. 기술자 보유수를 산정할 때에는 기술자격의 특성에 따라 발주처에서 정한 평가기준에 따르되, 한 사람이 여러 개의 기술자격을 보유한 경우에는 가장 유리한 1개의 자격만 인정한다. 다만, 입찰공고 시에 제시한 기술자가 「국가기술자격법」상의 자격취득자이거나 「건설기술진흥법」상의 건설기술자인 경우에는 기술자 보유수를 산정할 때에 다음의 기준에 따른다. 국가기술자격자 기능사 산업기사 기사 기능장, 기술사 건설기술자 초급건설기술자 중급건설기술자 고급건설기술자 특급건설기술자 산정기준 0.5인 1인 1.5인 2인   6. 기술인력 보유증명서는 입찰공고일 현재 해당자격증 소지자가 해당업체에서 최근 1개월 이상 근무한 경우에 한하여 인정하며, 자격증 사본과 4대보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험 중 1개)에 가입한 증빙자료를 제출하여 이를 입증하여야 한다. 7. 업무실적은 10건을 상한으로 만점 기준을 정할 수 있다. 8. 업무실적 증명서는 입찰공고일 현재 해당 공사나 용역 등의 공사실적 증명서, 용역이행실적 증명서, 원본이 확인된 계약서, 세금계산서, 거래명세서 등을 의미하며, 필요한 경우 관리주체는 공급받는 자의 인감증명(법인 또는 개인)을 첨부한 거래사실 확인서를 제출하게 할 수 있다. 9. 사업계획의 적합성은 단지 특성에 대한 이해와 분석 및 관리방안에 대한 내용으로 구성토록 하고, 지원서비스 능력은 기술․인력․장비 등에 대한 지원의 신속성과 만족도 제고를 위한 제안 등으로 구성토록 하여 평가한다. 10. 상기 각종 서류에 대한 입증책임은 적격심사 대상자가 부담하며, 의무를 다하지 아니하여 확인이 어려운 경우에는 인정하지 아니한다. ※ 공사 및 용역 등 사업자 선정 시에는 본 표준평가표, 관리규약에서 정한 평가표, 전자입찰시스템에서 제공하는 평가표 중 적합한 것을 선택적으로 적용할 수 있다.

 

 

【별표 6】 (제7조제2항 관련) 주택관리업자 및 사업자 선정방법
구 분				계약대상물	선 정		계약자
					입찰방법	낙찰방법
1.주택관리업자				- 공동주택 위탁관리	경쟁입찰	적격심사제 (최저낙찰제)	입주자 대표회의
2. 사업자	가. 공사	하자보수		- 하자보수보증금을 사용하는 공사	경쟁입찰 (공사금액 500만원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	입주자 대표회의
		장기수선		- 장기수선충당금을 사용하는 공사	경쟁입찰 (공사금액 500만원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	입주자 대표회의
		일반보수		- 수선유지비를 사용하는 공사	경쟁입찰 (공사금액 500만원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	관리주체
	나. 용역			- 전기안전관리	경쟁입찰 (용역금액 500만원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	입주자 대표회의
				- 경비 - 청소 - 소독 - 승강기유지 - 지능형홈네트워크 - 정화조 관리 - 저수조 청소 - 건축물 안전진단 - 주민운동시설의 위탁 - 기타 용역	경쟁입찰 (용역금액 500만 원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	관리주체
	다. 물품		구입	- 물품 등 자산구입 (차량, 경유, 비품 등)	경쟁입찰 (구입가격 500만원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	관리주체
			매각	- 재활용품 판매 - 고정자산 처분 등	경쟁입찰 (매각금액 500만원 이하 예외)	적격심사제 (최고낙찰제)	관리주체
	라. 기타		잡수입	- 광고게재 등	경쟁입찰 (수입금액 500만원 이하 예외)	적격심사제 (최고낙찰제)	관리주체
<비 고> 관리주체가 계약자인 경우 1. 일반경쟁입찰‧적격심사제 외의 방법으로 사업자를 선정할 때에는 입찰공고 전에 그 입찰‧낙찰 방법에 대하여 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다. 2. 일반보수업자의 선정은 입주자대표회의에서 승인한 사업계획 및 예산에 따라야 한다. 3. 입주자대표회의의 감사는 입찰과정을 참관할 수 있다.

 

 

【별표 7】 (제35조 관련) 민간 전자입찰시스템 사업자 지정 기준

민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자가 갖추어야 할 사항은 다음과 같다. 1. 기술인력 : 민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는 다음 각 목 중 어느 하나에 해당하는 기술인력을 6명 이상 보유하여야 한다. 다만, 나목에 해당하는 인원을 총 구성 인원의 과반수로 하되, 민원 전담인력은 기술인력 산정에서 제외한다. 가. 정보통신기사․정보처리기사 이상의 국가기술자격 또는 이와 동등 이상의 자격이 있다고 미래창조과학부장관이 인정하는 자격을 갖출 것 나. 정보처리․관리, 정보보호 운영․관리 또는 정보통신 운영․관리 분야에서 2년 이상 근무한 경력이 있을 것 2. 경영상태 : 민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는 다음 각 목의 경영상태 요건을 갖추어야 한다(사업자가 전자입찰시스템 사업 부문을 분할 신설 또는 합병할 경우에는 사업자의 분할기일 또는 합병기일이 속하는 사업년도에 한하여 분할 또는 합병 이전의 상황으로 한다). 가. 자본금이 지정 신청일 현재 2억원 이상일 것 나.「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」제2조에 따른 신용정보회사 중 신용조회 업무 담당 회사가 심사기준일 이전에 평가한 유효기간 이내에 있는 기업신용평가등급이 B 등급 이상일 것 3. 시스템 기능 : 민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는 다음 각 목의 시스템 기능을 갖추어야 한다. 가. 입찰공고 및 선정결과 공고 기능 나. 공인인증서를 이용한 전자 투찰 기능 다. 입찰과정이 공개되지 아니하는 보안 기능 라. 공동주택관리정보시스템과의 연계 기능

 

 

4. 시스템 관리․운영 요건 : 민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는 다음 각 목의 시스템 관리‧운영 요건을 갖추어야 한다. 가. 네트워크 : 기업형 인터넷 100Mbps 이상 운영 나. DB서버 : 웹서버(Web/WAS)와 분리 구성 다. 웹서버 : 이중화 방안 등 안정성 유지 기능 보유 라. 서버시스템 사양 :　1일 기준 접속자수 1,000명, 동시접속 200명을 안정적으로 수용할 수 있는 웹서버 및 DB 서버 구축 5. 정보보안 요건 :　민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」제45조,「개인정보보호법」제29조에 따라 다음 각 목의 정보보안 요건을 갖추어야 한다. 가. 네트워크 보안 1) 방화벽․웹 방화벽․DDoS방지 등 외부 침입을 차단하기 위한 기술적 보호기능 구축 2) 정보시스템은 외부용(홈페이지 등)과 내부용(DB서버 등)으로 네트워크 분리 구축 3) 네트워크장비․침입차단시스템 등 정보보호시스템은 국가정보원의 검증을 필한 제품 또는 CC인증(EAL2이상)을 획득한 장비 설치 4) 웹방화벽 규칙․엔진 업데이트 등 보안장비 관리기능 구축 나. 서버 보안 1) 내‧외부 사용자의 불법적인 공격을 차단하기 위한 물리적(통제구역 설정 등)․기술적(방화벽, IPS 설치 등) 보호기능 구축 2) 정보시스템 운영이력 및 사용자의 접속기록 보관 등의 사고․장애 추적 기능(로그 및 이벤트 로그 6개월 이상 저장 등) 구축 3) 유해트래픽 접근 차단 기능 구축 4) 장비 도입 시 보안취약점 사전 제거 기능 구축 5) 시스템 관리자 접근 통제 기능(접속기록, 수행업무 기록 필요)

 

 

다. 관리자 보안 1) 정보시스템 관리자의 해킹사고예방을 위한 악성코드 방역 및 보안패치 설치 2) 중요자료 취급 사용자는 외부망과 분리하여 PC 사용 3) 휴대용저장매체(USB 등) 사용통제 4) 외부 원격접근 통제 기능 라. 백업 및 복구 : 지진, 화재 등 재난에 따른 백업 및 복구체계 구축 마. 전자입찰 시스템 이용자 보안 1) 전자입찰 시스템 이용자의 개인정보 유출(키로깅, 화면캡쳐 등) 방지 기능 2) 사용자 계정 관리 기능 (계정 등록·변경·폐기 절차 등) 3) 개인정보 송·수신 시 암호화 등 보안 기능 바. 외부기관 연계 1) DMZ 구간에 위치한 전용 연계서버를 통한 연계 기능 2) 연계는 정보공유 및 자료전송으로 제한 3) 연계서버 전송 자료 보안 강화 기능 구축 4) 연계서버와 업무서버 간 데이터 전달 제한 기능 5) VPN 사용 시, 방화벽과 VPN이 분리구축 되어 있는 경우 방화벽 앞단에 VPN이 위치하고, VPN 서버를 이용한 암호화 통신․시스템 접근 통제 기능(사용자 인증, 시스템 사용 이력 데이터 저장), VPN 부하분산 기능 구축 6. 민원 전담조직(콜센터) 운영 : 민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는 다음 각 목의 민원 전담조직(콜센터) 운영 요건을 갖추어야 한다. 가. 전자입찰시스템 이용과 관련된 민원을 해소하기 위한 3명 이상의 고객응대 전담조직 구성․운영 나. 콜센터 망은 업무 영역과 분리하여 운영 7. 민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는「국유재산법 시행령」제64조의2에서 정하는 민간사업자여야 한다.

 

 

【별지 제1호서식】 (제8조제1항 관련)
입 찰 서
*참 가 번 호				입찰명칭
입 찰 가 액		금 원정 (W )
입찰보증금		금 원정 (W )
위와 같이 입찰보증금(입찰가격의 100분의 5 이상)을 첨부하여 입찰합니다. 년 월 일
입 찰 자
상호(성명)
* 대표자			성명 (인)
법인등록번호 (개인은 주민등록번호)
주소(전화번호)
(대리인 입찰시)
대리인			성명 (인)
주민등록번호
주소(전화번호)
○○○○ 귀중
구비서류	- 산출내역서(입찰가액 관련 서류 포함) 1부 - 입찰자 인감증명서 1부 - 사용인감계 및 위임장(대리인의 경우) 각 1부 - 현금납부 영수증(계좌이체증명서), 입찰보증보험증권 또는 공제증권 1부
기재방법	* 참가번호는 기재하지 마십시오. * 대리 입찰시 입찰자의 날인란에는 사용인감, 대리인의 날인란에는 대리인의 도장을 날인합니다.
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡)

 

 

【별지 제2호 서식】 (제14조제2항 관련)
공동주택관리정보시스템 이용([ ]신규/[ ]재발급) 신청서
접수번호					접수일			처리기간 즉시
신 청 인	성명						생년월일
	주소	(전화 : )
	자격	자격구분		□ 주택관리사 □ 주택관리사보
		자격번호		제 호 (발급자 : )
		취 득 일		년 월 일
단지 현황		단 지 명
		단지주소		(전화 : )
		세 대 수		세대		승강기 유무		대 또는 ( )
		난방방식				사용검사일		년 월 일
		입주자 대표회의 회장		성 명
				주 소		같은 아파트 동 호
				임 기		년 월 일 ～ 년 월 일까지( 년)
		관리방법		자치관리인 경우		자치관리개시(변경)일 : 년 월 일
				위탁관리인 경우 (주택관리업자)		상호 : 주소 :
발급 사항		아이디 및 패스워드 : □ 아이디 / □ 패스워드
		재발급의 경우 사유 :
「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제14조제2항에 따라 위와 같이 신청합니다. 년 월 일 신청인 (서명 또는 인) (공동주택관리정보시스템 운영기관의 장) 귀하
구비서류			1. 고유번호증 사본 1부 2. 주택관리사(보)자격증 사본 1부
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡)

 

 

【별지 제3호 서식】 (제34조제1항 관련)
공동주택 관리실적 수 신 자 : 국토교통부장관 일 시 : 년 월 일 제출기관 : ○○ 시․도 제 목 : 주택관리업자의 공동주택 관리실적 보고
번호	업체명	등록번호	단지수	세대수	관리면적(㎡)	비고
총계	ㅇㅇ개업체	총계
		공동주택 (주상복합제외)
		주상복합
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
기재방법		1. 시․도지사는 관할구역내의 주택관리업자를 모두 기록하고, 관리실적을 작성합니다. 2. 서식이 부족할 경우에는 추가하여 작성합니다.
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡)

 

 

【별지 제4호 서식】 (제34조제2항 관련)
공동주택 관리실적 증명서
◈ 신청인		신청일	년 월 일
회사명(상호)		대표자
영업소재지		전화번호
사업자번호		조달청 등록번호
증명서용도	(실적확인용)	제출처	ㅇㅇㅇㅇㅇ입주자대표회의
◈ 공동주택 관리실적
단지수
세대수
면적(㎡)
<비고>
「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제34조제2항에 따라 위와 같이 공동주택 관리실적이 있음을 증명합니다. 년 월 일 시장․군수․구청장 (인) ○○○○ 귀하
기재방법	1. 신청인란은 신청인이 작성합니다. 2. 시장․군수․구청장은 신청란을 확인 후 공동주택관리실적을 작성합니다.
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡)

 

 

【별지 제5호 서식】 (제36조제1항, 제37조제1항 관련)
민간 전자입찰시스템 사업자 지정 신청서
접수번호		처리기간
성 명 (법인명)		생년월일 (설립월일)
대표자		사업자번호
주 소 (사무소소재지)
사무실연락처
「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제36조제1항에 따라 민간 운영 전자입찰시스템 사업자 [ ](신규) [ ](갱신) 지정을 신청합니다. 년 월 일 신청인(대표자) (서명 또는 인) (공동주택관리정보시스템 운영기관의 장) 귀하
구비서류	1. 정관 2. 사업계획서 3. 제2조에 따른 지정기준을 충족하였음을 증명할 수 있는 서류 4. 법인등기사항증명서 5. 사업자등록증 사본 6. 대표자 보안서약서 7. 시스템의 매뉴얼 8. 국세 납입 증명서 9. 4대보험 가입 증명서
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡)

 

 

【별지 제6호 서식】 (제36조제2항 관련)
민간 전자입찰시스템 사업자 지정 확인서
성 명 (법인명)		생년월일 (설립월일)
대표자		사업자번호
주 소 (사무소소재지)
사무실연락처
유효기간	. . . ~ . . .
「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제36조제2항에 따라 귀 사를 민간 전자입찰시스템 사업자로 [ ](신규) [ ](갱신) 지정하였음을 확인합니다. 년 월 일 (공동주택관리정보시스템 운영기관의 장) (인)
유의사항	※ 민간 전자입찰시스템 사업자 지정을 갱신하고자 하는 경우, 유효기간 만료 30일 전까지「주택관리업자 및 사업자 선정지침」의 [별지 제5호 서식]에 따른 지정 신청서를 한국감정원장에게 제출하여야 함
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡)

 

 

행정예고문(25).hwp

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주택관리업자_및_사업자_선정지침_전부개정(안)_150611.hwp

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