대법원/하자 기준은 준공도면으로

 

 

 

 

처음 분양 설계광고와 다른 아파트 모양이나 또는 일조권, 조망권 등의 권리 등 여러 가지 하자보수 분쟁이 일어나고 있는데요. 오늘은 준공도면 기준과 관련하여 하자보수분쟁해결에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

얼마 전 대법원은 아파트 하자 기준을 정할 때는 준공도면을 기준으로 책정해야 한다고 설명하면서 아파트를 분양할 때의 사업승인도면과 다른 건축물은 하자가 아니라는 판결을 내렸습니다.

이 때 사업승인도면은 건설사가 주택건설사업 계획의 승인을 받고자 사업계획의 승인권자인 지방자치단체에 내는 도면을 말하며, 공개적으로 공시되지는 않습니다.

 

또한 준공도면은 공사가 완전히 마무리된 후 건축물과 동일한 도면을 말하며 이를 살펴 허가관청은 사용승인 검사를 진행합니다.

사건 개요를 살펴보면 A공사는 1999년 6월에 경기도지사에게서 아파트 사업 승인을 받은 후 2000년 6월에 분양했는데요. 시공사 건설사들은 설계도면과 다른 시공을 진행하거나 또는 부실시공을 하여 여러 차례 하자 소송을 당했습니다.

 

한편 하자보수분쟁해결과 관련하여 1심의 내용을 살펴본 결과, 재판부는 설계도면이 변경되면서 부적당한 부분이 있었다면 이를 수분양자들에게 알렸어야 한다고 판단하여 하자담보책임을 인정하여 24억 9천만원 배상 판결을 내렸습니다.

반면 항소심은 수분양자가 준공도면 기준을 파악할 수 없고 다만 변경된 사업승인도면이 성질 및 품질이 향상되지 않은 것에 하자담보책임을 인정하여 17억 4천만원 배상 판결을 내렸습니다.

 이 후 대법원에서는 사업주체가 아파트 분양계약을 체결할 때 착공 도면이나 사업승인도면에 기재한 시공 내역, 방법들에 대해서 수분양자에게 알리거나 또는 별도 표시로 분양계약 내용에 편입시킨 것으로 볼 수 없다면 아파트가 준공도면 기준으로 시공된 것이라면 하자보수 책임이 없다고 보았습니다.

따라서 하자보수 문제가 발생하였을 때는 하자의 기준을 어디로 둘 것인지 법률적인 자문을 가진 변호사와 상담하여 하자보수분쟁해결을 진행하는 것이 바람직합니다.

 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

아파트 하자 판단기준은 준공도면이 원칙

준공도면은 시공현장 여건 감안, 설계 변경된 '최종도면'
분양당시 사업승인도면과 다르게 건축돼도 하자로 못 봐
대법원, 원고일부승소 파기

 

 

아파트에 하자가 있는지 여부는 준공도면을 기준으로 판단해야 하므로 아파트 분양당시 작성한 사업승인도면과 다르게 건축됐더라도 하자로 볼 수 없다는 대법원 판결이 나왔다.

이번 판결은 최근 하급심들이 아파트 하자와 관련해 '주관적 하자'라는 개념을 제시하면서 하자의 인정 범위를 확대하고 있는 가운데 나온 판결이어서 하자의 범위를 제한하려는 대법원의 의도가 배어있는 것으로 보인다.

사업승인도면은 사업주체인 건설사가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위해 사업계획승인권자인 지방자치단체에 제출하는 도면으로 대외적으로 공시되는 것이 아니다. 준공도면은 최종적으로 공사가 완료된 건축물과 일치하는 도면으로, 허가관청은 이를 바탕으로 사용승인검사를 하게 된다.

대법원 민사2부(주심 이상훈 대법관)는 지난 15일 안산 A아파트 입주자대표회의가 한국토지주택공사를 상대로 낸 손해배상소송 상고심(2012다18762)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다.

재판부는 판결문에서 "실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안해 설계변경이 빈번하게 이뤄지고 있고, 설계변경이 이뤄지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의해 사용검사를 받게 되고 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 된다"며 "아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경에 관한 조항을 두고 있고 수분양자는 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이뤄진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하는 점을 종합해 보면 아파트에 하자가 발생했는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다"고 설명했다.

또 "사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 또는 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통해 그러한 내용을 별도로 표시해 분양계약의 내용으로 편입했다고 볼 수 있는 등의 사정이 없는 한 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공됐더라도 준공도면에 따라 시공됐다면 이를 하자라고 볼 수 없다"고 밝혔다.

LH공사는 1999년 6월 경기도지사로부터 아파트 사업승인을 받고 2000년 6월 A아파트를 분양했다. 하지만 아파트 시공사인 B건설 등 3개 건설사는 아파트를 시공하면서 설계도면에 따라 시공해야 할 부분을 시공하지 않거나 부실시공해 설계도면과 다르게 시공했다. 입주자대표회의는 지하대피소 벽체 균열, 단지 내 블록과 산책로 부실시공으로 인한 부분 침하 물고임 현상, 아파트 옥상 배수로 안전 난간 미시공, 중앙 분수대 조명등 고정 불량, 발코니 배수시설 미시공 등 사업승인도면과 다르게 시공된 데가 많다며 하자를 주장했다.

1심은 "변경된 설계도면에 따라 아파트를 신축했다고 하더라도 설계도면의 일부 내용이 부적당한 것이었음에도 수분양자들에게 알리지 않은 이상 하자담보책임을 면할 수 없다"며 24억9400여만원을 지급하라고 판결했다.

항소심은 "선분양 후시공 방식으로 분양이 이뤄지는 아파트의 경우에는 분양계약이 체결될 당시 아직 착공 전이거나 시공 중이기 때문에, 수분양자로서는 직접 분양 대상 아파트를 확인할 길이 없고, 오직 분양자가 사업승인도면에 따라 아파트를 건축할 것을 기대하고 분양계약을 체결할 수밖에 없다"며 "이런 분양 관행에서는 분양자에게는 사업승인도면의 내용대로 아파트를 건축할 의무가 부과돼 있고, 그와 달리 시공된 부분은 변경시공된 부분이 사업승인도면에서 정한 것에 비해 성질이나 품질이 향상된 것이 아닌 한 분양자는 하자담보책임이 있다"고 판단, 17억4600여만원을 지급하라고 판결했다.