[스크랩] 입대의 위탁관리계약 해지 ‘부적법’

입대의 위탁관리계약 해지 ‘부적법’ 

  <한국아파트신문 870호 2014년 2월 19일자 게재>

창원지방법원 제4민사부

 

판결

사 건 2013가합5435 위탁관리업체지위확인

원 고 A

소송대리인 B

담당변호사 C, D

피 고 E

변론종결 무변론

판결선고 2013. 12. 12

주 문

1. 경남소재 F에 대하여 원고가 위탁관리업체의 지위에 있음을 확인한다.

2, 소송비용은 피고가 부담한다.

청구취지

주문과 같다.

이 유

1. 청구의 표시

별지 청구원인 기재와 같다.

2. 적용법조

무변론 판결(민사소송법 제208조 제3항 제1호)

재판장 판사 신상렬 판사 이승호 판사 김지영

별 지

청구원인

1. 위탁관리계약의 체결

원고는 공동주택 위탁관리업을 영위하는 회사로서 위 아파트 입주자대표회의인 피고로부터 위 아파트 관리업무

를 수탁하는 공동주택 위탁관리계약을 2012. 7.경 피고와의 사이에 갑제1호증과 같이 체결하였는데 그 계약기간

은 2012. 9. 1.부터 3년간으로 하고 위탁관리 수수료는 매월 부가세 포함 30만원으로 정하였다.

2. 계약해지통보 및 새로운 위탁관리업체 선정을 위한 입찰 공고

그 후 2013.경 피고 입주자대표회의의 회장이 바뀌고 입주자대표들의 대부분이 바뀌자 피고는 2013. 8. 8. 입주

자대표회의를 열어 위탁관리업체의 변경을 결의한 다음(갑제2호증). 2013. 8. 16. 아래의 5가지 사유를 들어

원고에게 계약해지통보를 발송하였다.

①장기수선게획 조정절차 없이 장기수선충당금 사용한 건

(주택법시행령 55조 4항 위반)-전 항목

②장충금 세대내 전용한 건

(주택법시행령 66조 2항 위반)

ⓐ세대내 난방분배기 교체공사 - 공사비 ·198,626,340원

ⓑ세대내 급수계량기 교체공사 - 공사비 15,140,220원

ⓒ세대내 인터폰 교체공사 - 공사비 15,000,000여 원

③ 최저가 위반사항의 건

(국토교통부고시 제201-445호 사업자선정지침 위반)

ⓐ세대내 난방분배기 공사 - 최저가보다 4,000만원 비쌈

ⓑ옥외 소환전 및 지하수 배관공사 - 최저가보다 1,300만원 비쌈

ⓒ방송장비 및 인터폰 교체공사 - 최저가보다 1,800만원 비쌈

④입찰공고를 내지 않고 위반한 건

(국토교툥부 고시 사업자선정지침 위반)

--CCTV공사 공사비 5,400만원 소요

(200만원 이상 입찰공고)

⑤의결정족수 결정 위반의 건

(주택법 51조, 주택법시행령 43조 위반)

ⓐ방송장비 및 인터폰 교체공사 - 공사비 6,300만원

ⓑ아파트 건물외벽 균열보수 재도장공사 - 공사비 223,300,000원

그 후 피고는 새로운 위탁관리업체 선정을 위하여 2013. 8. 23. 자로 갑제4호증 입찰 공고를 했다.

3. 공동주택 위탁관리계약의 성질

감제1호증 공동주택 위탁관리계약은 그 내용에 비추어 피고 측의 공동주택관리라는 공익적 목적과 수탁업체인

원고 측의 관리수수료수익의 확보라는 영리적 목적이 병행되어 있는 것으로서 이는 민법 제680조에서 정하는

순수한 위임계약과는 달리 위임에 유사한 무명계약이라 할 것인바 이 경우에는 당사자가 약정한 해지사유가 인정

되거나 채무불이행이 인정되는 경우에만 이를 해지할 수 있다고 보여야 할 것이다. (대법원 2006. 2. 10. 선고

2003다15518호 판결 참조)

4. 당사자가 약정한 계약해지사유

원고와 피고는 갑제1호증 위탁관리계약서 제13조에서 아래와 같이 계약해지 사유를 약정하였다.

제13조(계약의 해지)

①갑과 을은 다음 각 호의 사유가 있을 때에는 계약을 해지할 수 있으며 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있다.

1. 을이 재무상태, 보유한 주택관리사, 기술인력 및 장비 등의 서류를 거짓으로 작성하여 제출한 때

2. 을이 금품제공 등 부정한 행위로 계약을 체결한 때

3. 을이 등록 말소된 경우 또는 영업의 전부 또는 일부(을의 공동주택에 한한다)의 정지처분을 받은 때

4. 갑 또는 을이 특별한 사유 없이 계약을 불이행한 때

5. 계약해지의 부당성

가. 약정해지사유 또는 채무불이행이 있는지

(1) 위탁관리업무 및 준수 의무

계약서 제13조 1항 1, 2, 3호 사유에 해당하는 사유가 없음은 피고 역시 인정하고 있으므로 4호의 사유가 있는지

에 관하여 살펴본다.

즉, 원고가 특별한 사유 없이 계약을 불이행한 사실이 있는지에 관하여 먼저 관리주체의 계약서상 업무 및 의무

내용을 살펴보면 계약서 제2조 및 제4조에서 위탁관리업무 및 준수의무를 규정하고 있는 바, 그 내용은 아래와

같다.

제2조(위탁관리업무)

①갑이 을에게 위탁하는 관리업무는 다음 각 호와 같다.

1. 주택법시행령 제55조 제1항 각 호 및 같은 법 시행규칙 제25조 각호에 따른 관리주체의 업무

2. 제 1호의 업무 외에 주택법, 같은 법 시행령 및 시행규칙에서 관리주체의 업무로 규정한 사항.

②을은 이 계약에 따른 권리를 제3자에게 양도할 수 없다.

제4조(준수의무)

을은 주택법령과 공동주택 등의 관리에 관계되는 법령 및 갑의 관리규약을 준수하면서 선량한 관리자의 주의로써

 갑의 공동주택 등을 관리하여야 한다.

(2)피고의 주장에 대하여

앞서 제2항에서 본 바와 같이 갑제3호증 계약해지통보서에 의하면 그 적시한 5가지 사유를 이유로 원고에 대한

 계약을 해지한다고 통보하였는데 그에 관하여 살펴보면 아래와 같다.

①장기수선계획 조정절차 없이 장기수선충당금 사용한 건에 대하여

(주택법시행령 55조 4항 위반 주장- 55조 1항 4호의 오기로 보임)

이에 관하여 구체적인 내용 적시가 없어 피고의 주장 내용을 정확하게 알 수 없으나 갑제3호증에 첨부된 김해시

의 ‘민원사항 제출에 대한 회신’ 제7항 및 ‘민원회신에 따른 이의서에 대한 회신’ 제6항 각 내용에 비추어 보면

중앙난방에서 개별난방으로 전환하는 공사 시에 장기수선계획서에 그 내용이 없음에서 장기수선충당금으로 그

 공사를 실행하였으므로 부당한 내용인 것으로 보인다.

그러나 위 김해시의 각 회신 내용에서도 보듯이 2012. 4. 9., 2012. 5. 14., 2012. 6. 11. 3차례에 걸쳐 피고 스스

로 의결하여 그 내용을 장기수선계획서에 기재하였음이 확인됐음에도 피고는 계속 억지주장을 하고 있는 것이므

로 이에 관하여는 더 이상 논란의 여지가 없고 계약해지사유가 될 수 없다.

더구나 별첨 참고자료 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’별표 4의 하단 ‘비고’ 1, 2, 3, 4항에 의하면 “관리주체가

 계약자인 경우 입주자대표회의에서 의결한 낸용대로 처리하여야 한다.”고 명시하고 있으므로 원고가 피고 입주

자대표회의의 의결한 내용대로 처리한 이상 이를 이유로 계약을 해지할 수는 없다

②장기수선충당금 세대내 전용한 건에 대하여

주택법시행령 제55조 제2항 제1호에는 관리주체가 압주자대표회의 의결을 거쳐 장충금으로 수선 공사를 하도록

 되어있고 그 수선공사는 공동주택의 공용부분의 보수․교체 및 개량을 말하는 것으로 되어 있다. 여기서 ‘공동주

택의 공용부분’이 어디까지인가에 관하여 주택법령에 구체적인 규정은 없고 각 아파트 관리규약에 규정되어 있

을 뿐인바 갑제9호증의5 이 사건 아파트 관리규약 제5조 제1항 및 제2항 관련 별표2에 의하면 아래와 같다.

ⓐ난방분배기에 관하여

중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식에는 세대별 보일러가 없다는 점에서 공통되나 지역난방의 경우에는

세대별 분배기에 계량기센스가 부착돼 있고 그에 따라 세대별 사용량을 계측하여 세대별로 사용한 만큼 사용료가

 부과되나 중앙집중식의 경우에는 그러한 계량기조차 없어 아파트 전체사용량을 세대별 면적비율로 나누어

세대별로 그 사용료를 부과하게 되는 것으로서 이 사건 아파트는 개별난방 전환 이전에 이러한 중앙집중식

난방방식이었다.

따라서 이와 같이 중앙집중식 난방방식인 이 사건 아파트의 경우 세대별 분배기까지를 공용부분으로 보는 것이

 합당하고 개별난방방식으로 전환하면서 위와 같이 관리규약에 의하여 공용부분에 속하는 세대별 분배기를 개별

난방방식에 적합하게 교체하는 공사가 필요해 그 공사비용을 장충금으로 지출한 것으로서 피고가 이를 세대 전용

부분에 대한 지출이라고 오해하고 있는 것이다.

한편 피고는 난방분배기 교체공사를 장충금으로 할 것인지 아니면 세대별로 입주민에게 1년간 분할상환 하도록

 할 것인지에 관하여 비밀투표를 한 결과 9명 중 7명이 장충금으로 하는 데에 찬성하는 의결을 스스로 하였고 그

 의결내용에 대한 입주민 동의를 구한 결과 전체 834세대 중 91%인 761세대가 장충금 사용에 찬성하여 원고는

 그에 따라 장충금을 사용하여 분배기교체공사비용을 지출한 것입니다.

더구나 별첨 차고자료 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 별표4의 하단 ‘비고’ 1,2,3,4항에 의하면 “관리주체가

 계약자인 경우 입주자대표회의에서 의결한 내용대로 처리하여야 한다.”고 명시하고 있으므로 원고가 피고

입주자대표횡의의 의결한 내용대로 처리한 이상 이를 이유로 계약을 해지할 수는 없습니다.

따라서 원고의 이러한 행위가 계약해지사유에 해당한다고 볼 수 없습니다.

ⓑ세대내 급수계량기 교체공사에 관하여

위 관리규약 별표에서 급수계량기까지는 공용부분으로 되어 있으면서 계량기교체비용은 원칙적으로 해당 입주

자가 부담하도록 되어있는데 이와 같은 계량기 교체비용 입주자 부담우너칙 규정은 그 취지가 급수계량기의 노후

교체를 예상한 것이 아니라 노후교체 이전의 계량기 파손 등의 경우를 예상한 것으로 해석되고 이와 같이 노후

교체가 아닌 계량기교체비용을 입주민의 공동부담으로 하는 것은 불합리하므로 입주민 개별 부담원칙을 규정한

 것으로 보아야 하고 계량기의 노후 등으로 전 세대 계량기를 교체하는 경우에는 계량기가 공용부분에 속하는

이상 공동비용으로 교체하는 것이 부당하다고 볼 수 없다.

이 사건 아파트는 신축한지 20년 가량이 지난 아파트로서 전 세대 계량기가 노후화되어 검사기관에 검사를 의뢰

한 결과 허용공차범위를 초과하는 것으로 나타났으므로 피고 입주자대표회의는 2011. 1. 17. 장충금으로 교체할

 것인지 아니면 수도이익잉여금으로 교체할 것인지에 대하여 입주민의 동의를 받아 결정하기로 스스로 의결하였

고 그에 따라 입주민들의 동의를 구한 결과 전체 834세대 중 91%인 760세대가 장충금으로 교체하는 데에 찬성

하여 원고는 피고 및 입주민들의 그와 같은 결의에 따라 장충금으로 급수계량기교체공사를 시행한 것이다.

더구나 별첨 참고자료 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 별표4의 하단 ‘비고’ 1,2,3,4항에 의하면 “관리주체가

계약자인 경우 입주자대표회의에서 의결한 내용대로 처리해야 한다.”고 명시하고 있으므로 원고가 피고 입주자

대표회의의 의결한 내용대로 처리한 이상 이를 이유로 계약을 해지할 수는 없다.

따라서 이러한 원고의 행위가 계약해지사유에 해당한다고 볼 수 없다.

ⓒ세대내 인터폰 교체공사에 관하여

이는 정확히 말하면 아파트 관리주체나 입주자대표회의 등이 공지사항이나 긴급사항 등을 아파트 전 세대에 동시

에 알릴 수 있도록 한 아파트 전체를 위한 공용 방송장비 및 스피커를 교체한 공사를 말한다.

위 관리규약 별표2에 의하면 ‘비상방송스피커’가 비록 세대 내에 부착돼있다 하더라도 이는 아파트 전체 공익을

 위한 공적인 기능을 가지는 장비로서 이에 대한 고장 수리비는 아파트 전체 공동주담으로 처리할 수 있도록 정해

져 있습니다.

다만 그 비용부담을 수선유지비 등으로 공동 부담하되 장충금으로 할지 아니면 관리비로 할지에 관해서는 피고

 입주자대표회의 및 입주자들이 선택에 달린 결정사항으로서 원고는 그 결정에 따라 장충금으로 처리한 것이다.

더구나 별첨 참고자료 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 별표4의 하단 ‘비고’ 1.2.3.4항에 의하면 “관리주체가

 계약자인 경우 입주자대표회의에서 의결한 내용대로 처리하여야 한다”고 명시하고 있으므로 원고가 피고 입주자

대표회의의 의결한 내용대로 처리한 이상 이를 이유로 계약을 해지할 수는 없습니다. 따라서 이러한 원고의 행위

가 계약해지사유에 해당한다고 보기 어렵다.

③최저가 위반사항의 건에 대하여

이 사건 아파트의 세대내 난방분배기 공사는 입찰절차에서 G사가 사업자로 선정되어 2010. 10. 21.부터

2011. 1.경까지에 걸쳐 시행하였고 옥외소화전 및 지하수배관 공사는 입찰절차에서 H사가 사업자로 선정돼

2011. 1. 14.부터 2012. 3.경까지에 걸쳐 시행하였고 방송장비 및 인터폰 교체공사는 입찰절차에서 T사가 선정

되어 2011. 2. 18.부터 2011. 2 .25.경까지에 걸쳐 시행하였다.

피고는 위 3건의 공사에 대한 공사업체 선정을 위한 입찰에서 각 최저가를 제시한 업체보다 4,000만원, 1,300만

원, 1,800만원이 비싼 가격을 제시한 각 업체를 선정한 것이므로 이는 국토부 고시 제2010-445호 사업자선정지

침에 위반됐다 주장한다.

그러나 입찰절차를 관리하고 입찰에서 선정된 사업자와 계약을 체결하는 주체는 원고이지만 입찰에 응찰한 업체

들 중 어느 업체로 선정할지를 결정한 것은 피고다. 즉 원고로서는 피고가 의결하여 결정한 업체와 공사계약을

체결하는 것이지 피고가 의결에 의하여 결정한 업체가 아닌 다른 업체와 공사계약을 체결할 수는 없다. 또한

가사 피고 입주자대표회의가 부적절한 업체선정을 했다고 하더라도 원고가 이에 대하여 수정이나 정정을 요구할

 아무런 권한이나 근거도 없다.

더구나 별첨 참고자료 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 별표4의 하단 ‘비고’ 1,2,3,4항에 의하면 “관리주체가

 계약자인 경우 입주자대표회의에서 의결한 내용대로 처리하여야 한다.”고 명시하고 있다.

따라서 가사 피고가 위 국토부 지침에 위반하여 입찰절차에서 부적절한 업체선정을 의결하였다 하더라도 피고

스스로 부적절한 업체선정 의결을 한 것이 원고에 대한 계약해지 사유가 될 리가 없다.

한편 위 2010. 7. 6.제정된 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 별표4에서 낙찰방법을 최저낙찰제로 정하고 있음

으로 인한 폐해가 심하여 오히려 공동주택관리의 공정성 및 투명성을 저해하게 되고 위탁관리 전문 업체에 의한

 공동주택의 전문적 관리라는 입법취지가 몰각되어 입주자대효외의에 의한 전횡관리가 되고 마는 현실을 개선하

기 위해 2012. 9. 11. 위 지침을 개정하여 ‘적격심사제’를 도입하게 되었을 뿐만 아니라 위 지침은 주택법령에서

 정한 사항을 시행하고 공동주택의 관리에 관하여 지도 감독하는 행정 내부규정으로서 이 지침의 효력이 대외적

법규적 효력을 가진다고 볼 수 없는 바 이와 같은 취지에서 살펴보면 단순히 ‘입찰절차에서 최저가업체를 선정

하지 않았다는 사실만으로 주택법령 위반으로 되는 것은 아니라 하겠고 오히려 약간 높은 가격을 제시한 업체

이더라도 당해 아파트의 사정에 맞게 제대로 공사할 수 있는 적격업체를 선정함으로써 부실공사를 미연에 방지

하는 것이 공동주택의 효율적이고 건실하며 적절한 관리방법이 된다 할 것이고 또한 그에 의하여 아파트 측에

불이익이 초래되는 것을 방지할 수 있다 할 것이므로 이와 같은 관점에서 갑제12호증의2 회의록 및 갑제9호증의

 16 공고, 갑제13호증의3 임원회의 회의록에 의하면 피고가 현장설명회를 통하여 동절기 난방성수기에 입주민

피해를 가장 최소화하여 공사를 진행할 수 있는 계획서 및 제안서를 제출하는 업체에 최우선순위를 줄 수 있다고

 전제를 하여 그에 적합한 적격업체를 선정한 것이 부당하다고 볼 수도 없으며 더구나 피고 스스로 결정한 사항이

 잘못되었음을 이유로 원고에 대한 계약해지사유로 삼을 수는 없다.

④입찰공고를 내지 않고 위반한 건에 대하여

2011.경 국토교통부 지침에 의하면 그때까지 아파트 내부의 각 자생단체가 관리하던 각종 기금 등은 모두 입주자

대표회의가 관리하는 관리비 계좌로 환수하여 관리하도록 하였는데 그 이전에는 각 자생단체들이 각자 자신의

기금을 관리 운영해 왔다.

이 사건 아파트 부녀회에서도 회원들로부터 마련된 자체 관리기금을 운영하고 있었는데 위와 같은 취지의 지침에

 의하여 그 기금을 입주자대표회의 관리비 계좌로 조만간 환수당할 상황이 되자 차라리 이 기금으로 아파트 단지

 내에 CCTV를 설치 기증하겠다고 하여 입주자대표회의에서는 부녀회가 주관하여 부녀회 기금으로 아파트 단지

내 CCTV설치공사를 하도록 의결하였고 그에 따라 부녀회에서 업체선정을 위한 견적서를 받아 그중 저가견적을

제출한 J사를 사업자로 선정하였고 2010. 6. 29.부터 2010.8.경까지 공사를 완료하여 아파트에 기증한 것이다.

따라서 CCTV설치공사는 아파트 관리비를 재원으로 하는 것이 아니라 부녀회로부터 기증된 기금을 재원으로 하는

 것이고 그 주관도 입주자대표회의가 한 것이 아니라 부녀회가 주관한 것이므로 그 사업자 선정절차에서 입찰공

고를 하지 않았다고 하여 피고 입주자대표회의에 대하여 사업자 선정지침에 위반한 책임이 있다고 할 수 없고

더구나 피고가 이를 이유로 원고에 대하여 계약해지사유로 삼을 수는 없다.

⑤의결정족수 결정 위반의 건에 대하여

피고는 방송장비 및 인터폰 교체공사 업체 선정 및 건물외벽 균열보수 재도장공사 업체 선정에 대하여 스스로

의결정족수 위반의 의결을 하였다고 하면서 이를 원고에 대한 계약해지사유로 들고 있다.

갑제9호증의12 및 갑제12호증의 1, 2 회의록에 의하면 이에 관하여 임원회의에서 위임을 하였고 그에 따라 갑제

13호증1 내지 3과 같이 임원회의에서 결의된 사항으로서 별첨 참고자료 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 별표

4의 하단 ‘비고’ 1,2,3,4항에 의하면 “관리주체가 계약자인 경우 입주자대표회의에서 의결한 내용대로 처리하여야

 한다.”고 명시하고 있는 바와 같이 원고가 피고의 의결 내용대로 처리한 이상 이를 이유로 계약해지할 수는 없다.

나. 소결

일반적으로 입주자대표회의 시 원고 측 관리사무소장이 회의에 참석하는 경우도 있고 참석하지 않는 경우도 있는

바 통상적으로는 피고 입주자대표회의 측에서는 의결할 사항에 관하여 회의 전에 원고 측 관리사무소장과 사전

협의를 거치는 경우가 많은데 그때 관리사무소장이 피고의 의결 등이 관련규정에 맞지 않는 경우에는 재고해 보

도록 요청하기도 하나 피고 측은 그때마다 “우리가 낸 돈으로 우리가 하는데 웬 간섭이냐”고 하며 원고 측의 재고

요청을 묵살할 뿐만 아니라 그와 같이 원고 측이 피고 측에 간여하였다는 이유로 계약해지 당하는 경우도 종종

발생하고 있는 것이 현실이다. 이와 같이 공동주택의 관리업무에 있어서 입주자대표회의의 전횡이 이루어지는

상황에서는 위탁관리업체가 제도적으로 현실적으로 입주자대표회의와 맞설 수 있는 방법은 없고 또한 어느

아파트 측으로부터 한번 계약해지 당하는 위탁관리업체는 다른 아파트의 위탁관리업체 선정입찰에 참여할 수

있는 자격이 제한되어 결국 사업이 망하게 되는 길을 걷게 되므로 원고 역시 피고 측의 요구에 현실적으로 충실할

 수밖에 없는 것입니다.

따라서 원고는 피고 및 입주자들이 의결 및 결정에 따라 충실하게 위탁관리업무를 수행하고 계약상 준수의무사항

을 준수하였으므로 계약상 약정해지 사유나 채무불이행 사유가 없으므로 피고의 이 사건 계약해지는 효력이 없

다.

6.확인의 이익

따라서 피고의 2013. 8. 16.자 계약해지통보는 효력이 없는 것으로서 원고가 이 사건 아파트의 위탁관리업체의

 지위를 유지하고 있음에도 피고는 위 계약해지가 유효함을 전제로 새로운 위탁관리업체 선정을 위한 입찰절차를

 진행하는 등 분쟁을 일으키고 있으므로 원고는 이를 해결하기 위해 이 사건 확인소송을 제기하기에 이른 것이다.

 

2014-03-07 13:51:16

출처 : 아파트관리 사진자료 모음(아사모)

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