관리비 체납자에 한 ‘단수조치’ 사회통념상 허용 범위로 ‘정당’

관리비 체납자에 한 ‘단수조치’ 사회통념상 허용 범위로 ‘정당’

관리비 지급 청구에 불법 사용방해 행위로 맞선 체납자 ‘패소’

 

대구지법, 입대의 승소

장기간 관리비를 연체해 단수조치를 당한 소유자가 단수조치는 불법적인 사용방해 행위라고 주장하면서 자신은 관리비를 지급할 의무가 없다고 맞섰지만 법원은 입주자대표회의가 취한 단수조치는 사회통념상 허용범위에 해당한다며 입대의 측 손을 들어줬다.
대구지방법원 민사2부(재판장 박만호 부장판사)는 최근 경북 구미시 A아파트 입대의가 소유자 B씨를 상대로 제기한 관리비 청구소송에서 원고 승소 판결을 내렸다.
B씨는 이 아파트 전 소유자 C씨의 딸로 C씨는 2006년 1월경부터 2009년 6월경까지 관리비 약 1,000만원을 체납했었다. 그러던 중 아파트가 경매로 넘어가 D씨가 2011년 1월경 소유권을 취득했으나 C씨가 부동산인도명령을 거부하며 계속 거주했고 이후 2011년 6월경 C씨의 딸인 B씨가 아파트를 매수한 것으로 확인됐다.
법원이 인정한 사실에 의하면 입대의는 관리비 연체로 인해 사건 아파트에 2011년 8월경 5일간 단수조치를 취했으며, 2014년에도 11월 17일부터 단수조치를 했는데 B씨가 12월 1일 수도배관과 수도계량기 사이에 있던 동전을 제거해 직접 단수조치를 해제해 약 14일간 단수조치가 이뤄졌다.
입대의가 B씨에게 청구한 미납관리비는 2011년 7월경부터 2016년 11월경까지의 연체료(약 130만원) 포함 약 880만원.
이를 두고 B씨는 “입대의가 자신의 최초 관리비 납부기한인 2011년 8월 31일 이전인 2011년 8월 12일부터 계속해 단수조치를 했고 이 같은 불법적인 사용방해 행위로 아파트를 사용·수익하지 못했다”고 주장하면서 자신은 관리비 지급의무가 없다고 항변했다.
한편 A아파트 관리규약에는 입주민이 3개월 이상 사용료를 체납한 때에는 수도공급 중단 또는 한전 요청 전류제한기 설치 등을 조치한다고 규정하고 있다.
재판부는 우선 대법원 판례를 참조해 “전 구분소유자의 특별승계인이 전 구분소유자의 체납된 관리비 중 공용부분 관리비를 승계한다고 해 전 구분소유자의 관리비 연체로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니어서 구분소유권을 특별승계했다는 점만으로 전 구분소유자의 특별승계인이 승계된 관리비의 지급을 연체했다고 볼 수 없다”고 밝혔다.
또 “관리주체의 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지 등의 조치가 적법하기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 경위, 그로 인해 입주자가 입게 된 피해정도 등 여러 가지 사정을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다”고 전제했다.
재판부는 이 같은 법리를 토대로 “입대의가 전 소유자의 관리비 체납을 이유로 2011년 8월 12일부터 16일까지 취한 단수조치는 불법적인 사용방해 행위에 해당한다”고 인정했다.
그러나 단수조치로 인해 B씨가 해당 기간 동안 아파트를 사용·수익하지 못했는지에 대해서는 B씨가 제출한 증거들만으로는 인정하기 부족하고 오히려 B씨 주장에 의하더라도 입대의가 아파트에 대해 단수조치를 한 기간 동안 외부에서 물을 구입해 와 아파트를 사용·수익했으며, 약 5일간 단수되는 기간 동안 수돗물 외에 아파트의 다른 설비에는 아무런 문제가 없었던 점 등을 보면 B씨가 해당 기간 동안 아파트를 사용·수익했다고 판단했다.
2014년 11월 17일부터 12월 1일까지 기간에 취한 단수조치와 관련해서도 입대의는 관리규약에 의해 단수행위를 한 점, B씨는 자신이 소유권을 취득한 이후인 2011년 7월분부터 3년이 넘는 기간 동안 전혀 관리비를 납부하지 않은 점, 입대의는 B씨가 소유권을 취득한 이후 관리비를 납부하라는 취지의 내용증명을 계속 발송했으며 단수행위 외 단전조치 등을 취하지는 않은 점 등을 종합하면 해당 기간 동안의 단수조치는 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 구비했다고 판단, 불법적인 사용방해 행위라고 보기 어렵다고 해석했다.