위･수탁관리계약 일방적 해지 당한 주택관리업자 ‘일부 승소’ 판결

위･수탁관리계약 일방적 해지 당한 주택관리업자
입대의 상대 손해배상 청구 ‘일부 승소’ 판결 잇따라마근화 기자l승인2019.07.03 14:49:47l1128

인천지법 

아파트 입주자대표회의로부터 일방적으로 계약해지를 당한 주택관리업자들이 입대의에 각각 손해배상 청구소송을 제기해 일부 승소했다.  
인천지방법원 민사14부(재판장 이원중 부장판사)는 지난 5월 31일 주택관리업자 A사가 인천 부평구 B아파트 입대의를 상대로 제기한 주택관리업자 지위확인 등 소송에서 A사의 청구를 일부 받아들여 ‘입대의는 A사에 약 2,150만원을 지급하라’고 주문했다. 
A사는 2010년 12월경 B아파트 입대의와 관리계약을 체결한 이후 계약을 연장해오다, 2017년 12월경부터 2020년 12월까지로 계약기간을 또 연장했다. 하지만 입대의는 2018년 5월경 6가지의 해지사유를 들며 A사에 계약해지를 통보했고, A사는 이를 거부했다. 이 상황에서 입대의 감사는 계약해지 의결 소집절차문제, 관리소장의 발언권 묵살 등을 이유로 계약해지 의결에 관한 재심의를 요청했으나 입대의는 재심의가 불필요하다고 의결했다. 
이와 관련해 관할관청은 감사가 제출한 재심의 요청에 대해 다시 심의 의결하라고 시정명령을 내렸고, 이에 입대의는 2018년 7월경 계약해지 건에 대해 재심의해 계약해지를 의결했다.   
한편 A사는 계약해지가 무효일 뿐만 아니라 계약서 상 계약만료 이전에 일방적으로 해지할 경우 위탁수수료 지급액 기준 잔여 계약기간 합계액의 2배에 해당하는 손해배상과 관리직원의 실직수당(통상임금의 1개월분)을 배상하도록 규정하고 있다며 입대의는 A사에 관리직원의 실직수당(약 2,700만원) 및 A사가 관리업무를 수행하지 않은 2018년 7월부터 A사가 관리업무를 인수·인계 완료할 때까지 매월 약 150만원을 지급할 의무가 있다고 주장했다. 
이에 대해 재판부는 먼저 절차상 하자를 인정했다. 계약을 해지하려면 입대의 의결 및 계약해지 30일 전까지 상대방에게 서면으로 그 내용을 통보해야 하는데, 입대의는 해지 통보 전 A사에 상당한 기간을 정해 이행을 최고했다거나 입대의 의결 및 계약해지 30일 전까지 해지사유를 서면으로 통보하지 않았기 때문이다. 
특히 해지사유 중 입대의 측은 ‘A사가 관리부실로 관할관청으로부터 2회의 과태료 및 시정명령 처분을 받았으므로 해지사유에 해당한다’고 주장하나, 이는 재계약이 체결된 이전에 발생한 일로 입대의는 이 같은 사실을 잘 알면서도 공개입찰에 응찰한 업체 중 A사를 선택했고, 재계약 이후 받은 시정명령은 A사의 보완요청 및 입대의의 입주자 동의로 하자가 치유됐으므로 해지사유로 삼을 수 없다고 해석했다.  
재판부는 그러나 계약해지가 A사의 채무불이행으로 인한 해지로서 효력이 인정되지 않더라도 민법에 기한 임의해지로서 유효하다고 판단, 입대의의 임의해지 의사표시에 따라 2018년 6월 30일 적법하게 해지됐다고 인정했다. 
그러면서 계약상 계약만료 이전에 일방적으로 해지할 경우 위수탁수수료 지급액 기준 잔여 계약기간 합계액의 2배에 해당하는 손해배상을 지급하기로 돼 있으므로 입대의는 특별한 사정이 없는 한 A사에 잔여기간인 2018년 7월부터 2020년 12월경까지 위탁수수료 2배인 약 4,300만원을 지급할 의무가 있다고 밝혔다. 
다만 ▲상대방이 불리한 시기에 해지한 때는 그로 인한 손해를 배상해야 하나, 배상범위는 적당한 시기에 해지됐더라면 입지 않았을 손해에 한하는 점 ▲계약이 해지되지 않았더라도 A사가 얻을 수 있는 이익은 위탁기간 동안 위탁수수료에서 각종 비용을 공제한 금원인 점 ▲입대의로서는 새로운 관리업체에도 위탁수수료를 지급하고 있으므로, 계약이 해지되지 않았을 경우와 비교해 3배의 지출이 생기게 되는 점 등을 고려하면 계약에서 정한 약 4,300만원의 손해배상 예정액은 과다하다며 계약기간 동안의 위탁수수료에 상당한 이 금액의 50%(약 2,150만원)를 실제 손해배상금으로 인정했다. 한편 입대의 측은 항소를 제기한 상태다.

대구지법 

이에 앞서 지난 4월 23일 대구지방법원 민사11단독(판사 이은정)은 주택관리업자 C사가 대구 동구에 소재한 D아파트 입대의를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에 대해 ‘입대의는 C사에 약 960만원을 지급하라’고 판시했고, 이는 그대로 확정됐다. 
C사는 D아파트 입대의와 2008년 4월경 위·수탁관리계약을 체결한 이후 계약을 연장해왔다. 하지만 2016년 12월경 관할관청의 특별감사 결과 23건의 지적을 받게 되자 입대의는 2017년 4월경 C사와의 계약 해지를 의결, C사 및 전 관리사무소장이 선량한 관리자의 주의의무를 위반했다는 이유로 계약해지를 통보했다. 
이에 대해 C사는 해지사유가 타당하지 않아 계약해지를 수긍할 수 없다며 입대의에 내용증명을 보냈다. 
한편 입대의는 새로운 주택관리업자 E사를 선정, 2017년 5월 2일 계약을 체결했고, 관리업무 인수인계를 해달라고 C사에 통보했으나 C사가 계속 관리업무를 수행했다. 
그러자 E사는 5월 15일 오전 8시경 관리사무소에 들어와 C사 소속 관리직원에게 인수인계를 요구했고, 결국 C사는 그 다음날 E사에 관리업무를 인수인계했다. 
이와 관련해 C사는 “입대의가 주장하는 계약해지사유는 모두 계약에서 정한 해지사유에 해당하지 않아 이를 이유로 한 해지통고는 무효”라며 “입대의는 2017년 5월 1일부터 위탁계약 만기일인 2018년 4월 20일까지의 위탁관리수수료 약 880만원을 지급하라”고 주장했다. 
또한 “C사 직원들이 2017년 5월 17일까지 아파트에서 근무했음에도 입대의는 2017년 4월 30일까지의 월급만 지급했으므로 2017년 5월분 미지급 임금 및 퇴직금 약 920만원도 지급해야 한다”고 덧붙였다. 이와 함께 입대의가 부득이한 사유 없이 C사에 불리한 시기에 해지를 했기에 민법에 따른 손해배상 책임을 져야 한다며 C사가 직원들에게 지급해야 할 해고예고 수당(약 2,000만원)을 손해배상금으로 요구했다. 
이에 대해 재판부는 먼저 D아파트는 관할관청의 특별감사 결과 23건의 지적을 받게 됐고 이에 입대의는 위탁관리 계약해지를 의결한 후 내용증명우편으로 C사 및 전 관리소장이 선량한 관리자의 주의의무를 위반했다는 이유로 위탁계약 해지를 통보했으나 D아파트 입대의가 제출한 증거들만으로는 C사가 위탁계약상 의무를 불이행했다고 보기 어렵다고 판단했다. 입대의가 C사의 채무불이행을 이유로 한 계약해지는 부적법해 효력이 없다고 본 것. 
하지만 이 사건 해지통보는 민법에 기한 임의해지로서 유효하다고 결론 냈다.
대법원 판례(2012다71411)에 의하면 민법 제689조 제1항의 위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다고 규정하고 있고, 위임계약의 일방 당사자가 타방 당사자의 채무불이행을 이유로 위임계약을 해지한다는 의사표시를 했으나 실제로는 채무불이행을 이유로 한 계약해지의 요건을 갖추지 못한 경우라도 특별한 사정이 없는 한 이 의사표시에는 민법 제689조 제1항에 기한 임의해지로서의 효력이 인정된다. 
이에 따라 재판부는 이 사건 위탁계약은 입대의의 임의해지 의사표시에 따라 2017년 4월 7일자 내용증명이 C사에 도달된 같은 달 10일 적법하게 해지됐다고 봤다. 
아울러 입대의가 C사에 위임계약 해지를 통보한 이후에도 C사 직원들이 새로운 관리업체 직원들에게 업무의 인수인계를 하고 근무하는 등 같은 해 5월 17일까지 아파트 관리업무를 수행했으므로 입대의는 C사에 5월분 미지급 임금과 퇴직금 약 920만원, 미지급 위탁수수료(17일간) 등 약 960만원을 지급하라고 주문했다. 
이 밖에 C사가 제출한 증거만으로는 이 사건 계약해지가 C사에 불리한 시기에 이뤄졌다고 인정하기 부족하다며 이 부분 손해배상 청구는 받아들이지 않았다.
 

마근화 기자  yellow@hapt.co.kr