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대법원
관리주체가 전 소유자의 체납 관리비를 납부하지 않은 경락자에 대해 단전 및 단수조치를 취한 것은 위법, 단전·단수조치 기간 동안 경락자에 대한 임대료 상당액 중 60%의 손해를 배상해야 한다는 판결이 최종 확정됐다.
대법원 제3부(주심 이홍훈 대법관)는 2009년 2월 충남 아산시 C아파트 경락자 김모씨가 이 아파트 위탁관리업체 S사를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 김씨의 상고를 기각, ‘피고 S사는 임대료 상당액의 60%를 원고 김씨에게 지급하라’며 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. <관련기사 제619호 2008년 11월 26일자 게재>
이 아파트를 경락받은 원고 김씨는 지난 2007년 4월말 관리사무소에 전 소유자가 연체한 관리비를 납부할 책임이 없다며 입주에 지장이 없도록 해달라는 내용의 통보서를 내용증명으로 보냈다. 이후 원고 김씨는 전 소유자와 사이에 이사비 명목으로 100만원을 지급하는 대신 전 소유자는 같은 해 5월 15일까지 연체된 관리비, 공과금 등을 정산해 납부하고 아파트를 명도키로 약정했다.
한편 전 소유자가 5월 14일경 이삿짐을 옮기는 것을 발견한 피고 S사는 이를 저지하면서 미납관리비에 따른 단전·단수조치를 취했다가 이후 전 소유자가 체납한 관리비를 납부하자 단전·단수조치를 해제했으나 이후 물이 새는 듯해 다시 단수조치를 취했다.
이에 원고 김씨는 6월 중순경과 7월 중순경 두 차례에 걸쳐 관리사무소에 단전·단수조치 해제요청 통보서를 내용증명 우편으로 보냈고, 피고는 이후 단수조치를 해제했다.
이와 관련해 원고 김씨는 “피고 S사의 위법한 단전·단수조치로 인해 2007년 5월 중순경부터 10월경까지 입주하거나 세를 놓는 등 이 아파트를 정상적으로 사용 및 수익하지 못했다”며 손해배상 청구소송을 제기했다.
이에 대해 원심 대전지방법원은 “단전·단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않으려면 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인해 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합해 사회통념상 허용될만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다”고 전제했다.
이어 “피고 S사는 전 소유자가 체납한 관리비 징수를 위해 특별승계인인 원고 김씨의 입주예정사실을 알면서도 단전·단수조치를 취해 원고 김씨가 이 아파트를 사용·수익하지 못하게 했고, 전 소유자가 체납관리비 등을 납부했음에도 불구하고 관리규약에 따라 즉시 단전·단수조치를 해제하지 않았다”고 인정했다.
또한 “피고 S사가 단전·단수조치를 해제했다가 물이 새는 것 같아 다시 단수조치를 취했더라도 이를 원고 김씨에게 알리지 않은 이상 원고 김씨로서는 이러한 사정을 알 수 없었을 것”이라며 “이 사건 단전·단수조치는 사회통념상 허용될만한 정도의 상당성이 있다고 보기 어려워 위법하다”고 판단했다.
다만 “관리비 완납 직후 피고 S사에 단전·단수조치의 해제를 요청하지 않은 원고 김씨의 잘못으로 원고 김씨의 손해가 확대됐다”며 원고 김씨의 과실을 40%로 인정, 피고 S사의 책임을 60%로 제한했다.
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