사업주체와 보증사가 보증계약을 체결하면서 보증기간이나 대상이 중복되는 것을 배제하기로 하는 약정을 하지 않는 한, 3년차 하자보증금을 5·10년인 하자보수비로 사용할 수 있도록 지급해야 한다는 판결
대법원 제1부(주심 차한성 대법관)는 2009년 3월 12일 대구시 달성군 N아파트 입주자대표회의가 이 아파트 보증사인 주택사업공제조합의 권리·의무를 포괄 승계한 대한주택보증을 상대로 제기한 하자보수 보증금 청구소송 상고심에서 “원심판결 중 원고 대표회의의 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대구고법에 환송한다.”는 판결을 내렸다.
재판부는 판결문에서 “주택사업공제조합과 사업주체가 보증계약 체결시 정하는 보증기간이 구 공동주택관리령에서 정한 하자보수 책임기간에 의해 제한되지 않으므로 주택사업공제조합과 사업주체 사이에 특별히 보증계약을 보증하고자 하는 하자 내용을 정하지 않고 단지 보증기간만을 정하는 경우에는 그 보증계약상의 보증금액에 의해 보증되는 하자는 그 보증기간에 발생한 하자보수 책임기간 내의 모든 하자를 의미한다.”고 밝혔다.
재판부는 또 “당해 보증계약이 보증기간으로 정한 기간 내에 속하는 단기인 다른 보증계약의 보증기간을 제외한 나머지 기간 중의 하자만을 보증하는 것은 아니다.”고 덧붙였다.
이어 재판부는 “이 아파트 복도와 지하주차장의 슬래브 균열·누수 등과 같은 하자보수 책임기간이 5년인 하자를 보수하기 위해 5천9백18만여원, 지하주차장과 세대 벽체 누수·균열 등과 같은 하자보수 책임기간이 10년인 하자를 보수하기 위해서는 1억5천3백74만여원의 비용이 각각 소요되고, 보증기간이 10년인 제2보증계약에 따라 피고의 보증금액이 6천6백6만원이므로, 피고는 원고 대표회의에 5년 또는 10년인 하자를 보수하는데 소요되는 비용 중 제2보증계약의 보증금액에 해당하는 6천6백6만원을 지급하라고 원심은 판단했다.”고 설명했다.
재판부는 “원심의 이러한 판단은 아파트에 발생한 하자 중 하자보수 책임기간이 5년 또는 10년의 하자는 제2보증계약에 해당할 뿐, 보증기간이 3년인 제1보증계약의 보증대상에는 해당하지 않는다는 점을 전제로 하고 있다.”고 덧붙였다.
그러나 재판부는 “이 아파트 사업주체인 Y사가 피고(주택사업공제조합)와 보증기간이 3년의 제1보증계약과 보증기간이 10년의 제2보증계약을 각 체결하면서, 각 보증계약 사이에서 보증기간이나 대상이 중복되는 것을 배제하기로 하는 등의 특별한 약정을 하지 않았으므로 특별한 사정이 없는 한, 5년 또는 10년인 하자가 제1보증계약의 보증기간인 지난 1996년 11월 2일부터 1999년 11월 1일까지 3년 사이에 발생했다면 그 하자는 제1보증계약의 보증대상에도 해당한다.”고 밝혔다.
재판부는 “원심으로서는 하자보수 책임기간이 5년 또는 10년인 하자 중 제1보증계약의 보증기간인 3년 내에 발생한 하자가 있는지, 그 하자에 대한 보수비는 어느 정도인지를 더 심리해 보고, 그러한 하자 및 보수비가 인정된다면 피고로 하여금 제1보증계약에 기해서도 그 보수비에 상응한 하자보수 보증금을 지급토록 명했어야 했다.”고 지적했다.
이에 따라 재판부는 “하자보수 책임기간이 5년 또는 10년인 하자는 제1보증계약의 보증대상에 해당하지 않음을 전제로 해 이같은 점을 심리·판단하지 않은 채 5년 또는 10년의 하자에 대한 보수비로 제2보증계약의 보증금액만을 인용한 조치는 하자보수 보증계약의 보증대상에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 않아 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다.”고 판시했다.
이 아파트 사업주체인 N사는 지난 1996년 11월 1일 보증사인 주택사업공제조합과 제1보증계약(보증금액 2억6천4백24만여원, 보증기간 1996. 11. 2.∼1999. 11. 1. 3년간), 제2보증계약(보증금액 6천6백6만원, 보증기간 1996. 11. 2.∼2006. 11. 1. 10년간)을 체결했고(당시 공동주택관리령 제18조 제2항 단서에 ‘하자보수 기간이 종료된 때에는 하자보증금 총액의 20%를 제외한 금액을 반환한다’는 단서 규정에 의함), 주택사업공제조합은 1999년 6월 대한주택보증에서 인수했다.
입주자대표회의는 시공사에 수 차례에 걸쳐 하자보수를 요청했으나 제대로 이행하지 않자 소송을 제기했다.
2심 재판부인 대구고법은 지난해 9월 “이 아파트 하자를 보수하기 위해서는 1∼3년차 하자보수비 2억3천7백91만여원, 5년차 5천9백18만여원, 10년차 1억5천3백74만여원 등 모두 4억5천84만여원이 소요될 것으로 예상되지만, 1∼3년차 하자는 소멸시효가 경과해 보증책임이 없고 5∼10년차 하자는 보증금액의 한도 내에서만 지급이 가능하다.”며 “피고 보증사는 원고에게 6천6백6만원을 지급하라.”는 판결을 내렸다.
대표회의는 2심 판결에 불복, 상고를 제기해 이같은 판결을 받았다.
따라서 이 아파트 대표회의는 2심 법원의 판단 결과에 따라 5년차와 10년차 합계 2억1천2백92만여원에서 10년차 보증금인 6천6백6만원을 공제한 최대 1억4천6백86만원을 3년차 보증금에서 추가로 받을 수 있을 전망이다.
