체납관리비 수납과 비채변제(非債辨濟) 소개

# 사 례

경기도 소재 모 아파트에서 경매로 아파트의 소유권을 상실한 사람이,

경락자에게 아파트 명도를 불응하면서 그 아파트에 계속 거주하면서 관리비도 납부하지 않아 체납관리비가 650여 만원에 달하고 있었다.

이후 거주자가 이사를 가려하자 관리사무소에서는 체납관리비 완납을 요구하며 이주를 막고있었다. 물건 확보가 다급해진 경락자(신 소유자)는 관리사무소에게 본인이 전유 및 공유부분 체납관리비를 전부 납부하겠으니 거주자(전 소유자)가 이사를 가게 해달라고 요구하였고, 관리사무소는 이에 응해 경락자로부터 체납관리비 전부를 수납 후 이사를 허용하였다.

그 후 경락자는 이렇게 경락받은 아파트에 대한 온전한 소유권을 확보 한 후, 시일이 지나 관리사무소에 내용증명 한 통을 보냈다.

# 경락자가 보낸 내용증명의 내용

본인(경락자)이 부동산에 대하여 전 소유자를 상대로 부동산을 명도받고 소유권을 확보하는 과정에서 부당하게 청구된 체납관리비에 대한 부당이득을 반환하여 달라. 불응하면 법적 조치를 취하겠다.

# 판례의 검토

경락으로 인하여 소유권을 취득한 자는 승계취득이 아니고 원시취득이기 때문에 소유권 취득이전의 체납관리비에 대해서는 납부할 의무가 없다. [창원지법1997.7.25.선고97나3501]  

아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 대해서는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다. [대법원2001.9.20.선고2001다8677]

# 경락자의 주장에 대한 검토

판례에서 살펴본 바와 같이 경락자의 주장은 일리가 있다. 따라서 관리사무소는 경락자가 납부한 체납관리비 중 전유부분에 해당하는 관리비는 경락자에게 반환해야 할 것으로 보인다. 이 경우 경락자는 당연히 착오로 인한 납부를 주장하며 부당이득의 반환을 요구할 것이다.

# 관리사무소의 대응책

관리비를 체납한 전 소유자는 이미 이사를 가서 관리비 채권의 확보가 곤란한 상황에서 경락자로부터 수납한 전유부분에 대한 체납관리비를 부당이득으로 반환하여야 한다면, 현장의 관리사무소장의 입장에서는 그 책임으로부터 자유롭지 못할 것이며 억울하기 그지없을 것이다.

이러한 부당한 사례의 재발을 예방하기 위해서, 관리사무소는 관리비 수납시 납부의무가 있는 자의 납부인가를 확인하여야 하며, ‘납부의무 없는 자’가 체납관리비를 납부한다고 하면 그냥 수납하지 말고, 반드시 납부자 본인이 ‘납부의무 없음을 알고 있음에도 불구하고 자진하여 납부한다.’는 내용의 확인서를 받아놓아야 한다.

위 사례에서와 같이 납부 후 부당이득 반환을 주장한다면, 관리주체는 ’납부자가 납부의무 없음을 알고도 자진하여 납부하였다.’는 비채변제의 사실을 주장하여야 할 것이나 그 입증이 쉽지 않을 것이기 때문이다.

# 법 조문

민법 제742조 비채변제(非債辨濟)

채무 없음을 알고 이를 변제한 때에는 그 반환을 청구하지 못한다.

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@ 참고 자료 소개/부당이득 반환 소장 및 준비서면(답변서)” 작성예시

 

준비서면(답변서)

사 건 2012가소1006882 부당이득반환청구

원 고 이00

00광역시 00구 00동  00@ 1100동 1001호

피 고 상호 : 휴먼시아1단지 숲속마을 입주자대표회의

성명 : 대표자 박000구 00동 23-1

001단지 00아파트 입주자대표회의

위 사건에 대하여 피고는 다음과 같이 변론을 준비합니다.

1. 원고 주장의 요지

원고는,

1) 피고측이 관리비 전체 납부만을 줄기차게 주장하면서 원고에게 그 어떤 공식적인 답변도없었으며 계속 시간만 보내고 있었습니다.

2) 원고는 그 어떤 통보도 전혀 받은 바가 없으며 2011.10.4.당시 소외 000(전 입주자)는 이미 이사를 완료하여 관리비 정산의사는 전혀 없었다고 볼 수 있으므로 피고의 주장은 설득력이 없다고 할 것입니다.

2. 원고 주장의 부당성

1) 원고는 “피고측이 관리비 전체 납부만을 줄기차게 주장하면서 그 어떤 공식적인 답변도 없었으며 계속 시간만 보내고 있었습니다.”고 하였는데 이는 사실과 다릅니다. 원고가 공용관리비만을 납부하겠다고 하기에 그렇다면 전용과 공용부분을 포함한 모든 관리비를 체납관리비 납부의무자인 당아파트 100동 600호 입주자(그 당시 거주자인 전소유자 000)와 정산하겠다고 원고에게 유선상 수차례 통보하였습니다. 이에 대하여 원고는 “자진하여 모든 관리비를 정산하겠다”고 하면서 전용과 공용부분의 관리비 전액 \2,824,740원을 2011. 12.22일에 임의로 당아파트 관리비통장으로 입금을 한 것입니다.

2) 원고는 “그 어떤 통보도 전혀 받은 바가 없으며 2011.10.4.당시 소외 조원명(전 입주자)는 이미 이사를 완료하여 관리비 정산의사는 전혀 없었다고 볼 수 있으므로 피고의 주장은 설득력이 없다고 할 것입니다.”고 하였는데 이 또한 사실과 다릅니다. 원고가 본건 부동산의 명도가 완료(2011.10.4.)되어 이를 소외 이상민앞 매도(계약:2011.10.15.,이전등기:2011.12.23.)하여 이를 명도하기에 이르렀던 사실을 피고측은 2011.10.4.까지 원고로부터 통보 받지 않았습니다.

3) 원고는 “피고측 관리사무소는 관리비 정산이 안될 경우 엘리베이터 사용이 불가하여 정상적인 이사가 불가능함을 내비치명 불법적이고도 비협조적인 자세로 일관하기에 명도의무이행이 되지 않을 경우 매도잔금수령이 불가능함은 물론 채무불이행으로 인한 손해배상책임까지 져야 하는 상황이라 부득이하게 체납비중 전유부분은 부당이득으로 추후 반환 청구하겠다는 유보조건부 납부통보서를 보낸 후 관리비를 납부하였으므로 피고측이 주장하는 “아무런 조건 없이 자진 납부하였다”는 주장은 전혀 사실과 다릅니다.“고 주장하였습니다.

- 원고는 “피고측 관리사무소는 관리비 정산이 안될 경우 엘리베이터 사용이 불가하여 정상적인 이사가 불가능함을 내비치면서 불법적이고도 비협조적인 자세로 일관하였습니다.”고 하였는데 이 또한 사실과 다릅니다. 대부분 어느 아파트나 관리비정산 후에도 이사는 이사택배 차로 하는 것이지 승강기로 이사하지 않는 것이 상식입니다. 승강기사용은 당아파트 “승관기관리규정”에 근거하여 사용료를 부과하는 것입니다. 하물며 관리비 정산이 안된 세대의 이삿짐반출을 금하여 미납관리비에 관한 납부를 심리적으로 강제하는 것이 대부분 아파트의 관리비체납에 관한 관리행위 일종인 것입니다.

- 그렇다면 원고가 “이러한 관리행위를 불법적이고도 비협조적인 자세로 일관한다고 피고측을 매도하는 것” 특히 불법적이라고 매도한다는 것은 사실과 다른 어불성설입니다. 또 피고측의 체납관리비 관리행위로 인하여 원고의 명도의무이행이 되지 않을 경우 매도잔금수령이 불가능함은 물론 채무불이행으로 인한 손해배상책임까지 져야하는 상황이라고 2011.10. 04.까지 원고의 통보도 없었습니다.

- 이는 피고측이 2011.10.4.까지 원고의 이런 사정을 알지 못하였다는 것이고 2011.10.01.부동산중개업소에서 관리사무소에 100동 600호의 중간관리비를 정산하라고 전화가 와서 이사를 가려한다는 사실을 알았습니다. 이에 대하여 피고측인 관리사무소에서 원고에게 100동 600호 입주자(그 당시 거주자인 전소유자 조원명)와 정산하겠다고 하자 원고가 자진하여 전용부분관리비까지 정산하겠다고 유선상으로 약속하였던 것입니다.

- 그렇다면 피고측의 관리비연체에 관한 관리행위로써 2011.10.01. 경에 원고가 전용부분까지 모든 관리비를 자진하여 납부하겠다고 약속하였고 그후 2개월 20일(80여일) 이후인 2011.12.22.에 자진하여 당아파트 관리비통장으로 임의로 납부하였던 것입니다.

- 이러한 일련의 과정을 볼 때 피고측이 2011.10.01. 경 원고에 관한 사정도 알지 못하였는데도 마치 이러한 사정을 알고서 원고에 대하여 궁핍한 정황을 이용하여 강제적으로 강요했기에 2011.12.22.(80여일 후)에 어쩔 수 없이 납부하였다고 주장하는 것은 누가 보아도 설득력도 없고 사실과 전혀 다릅니다.

4) 원고가 주장하는 “변제를 강제당한 경우로써 부득이 변제한 경우 등 자유로운 의사에 반해 변제한 것으로 인정될 경우 반환청구가 가능하다” (대법원 2004.1.27.선고 2003다46451, 1988.2.9.선고 1987다432)는 대법원 판례와 이 소송건은 다르다고 봅니다. 그렇다면 원고는 2011.10.01.경에 전용부분 포함한 관리비를 유선상으로 임의로 약속하였기에 피고측인 관리사무소에서는 100동 600호의 입주자의 전출(이사)을 허용하였던 것입니다. 그럼에도 불구하고 원고가 75여일(2011.12.15)이 경과한 후에 부당이득 반환청구하겠다는 유보조건부로 납부한다는 통지를 보낸 후 납부하였다지만, 이는 어디까지나 관리업무에 혼선을 빚게 하여 누가보아도 고의적으로 관리업무를 방해하려는 의도로 볼 수밖에 없는 유보조건부로 납부한다는 내용증명에 불과한 것입니다.

5) 그렇다면 원고는 어쩔수 없이 자유로운 의사에 반하여 만부득이하게 유보조건부로 관리비를 납부하였던 것이 아니라 누가 보더라도 원고측의 자유로운 의사에 의하여 임의로 변제한 것이므로 변제의 강요를 운운 주장은 설득력이 없고 당연히 임의적인 비채변제에 불과한 것입니다. 이러한 비채변제를 부당이득 반환청구하겠다고 유보조건부로 납부한다는 통지를 보낸 후 납부하였다지만, 원고가 75여일(2011.12.15)이 경과한 후에 통지한 점을 감안한다면 이는 어디까지나 원고는 2011.10.01.경에 100동 600호의 입주자의 전출(이사)을 허용하게 만들기 위한 의도라고 밖에 볼 수 없습니다.

원고는 무엇보다 75여일(2011.12.15)이 경과한 후에 하였던 유보조건부 납부통지 의도를 감안한다면 비채변제로 인정하는 것은 당연하다 할 것이며 체납 관리비 전부를 징수한 피고측의 타당성을 인정하여야할 것입니다. 이는 원고의 자유로운 의사에 의하여 임의로 변제하였음으로 부당이득이 발생하지 않음으로 당연히 반환청구를 할 수 없다고 하여야 할 것입니다.

3. 결론

1) 원고는 마치 변제를 강제당한 경우처럼 주장하나 피고측은 2011.10.4.까지 원고의 이런 제반의 사정들을 알지 못하였고 2011.10.01.부동산중개업소에서 관리사무소에 100동 600호의 중간관리비를 정산하라고 전화가 와서 이사를 갈려한다는 사실을 알았습니다. 이에 대하여 피고측인 관리소에서는 원고에게 100동 600입주자(그 당시 거주자인 전소유자 조원명)와 정산하겠다고 하자 원고가 자진하여 전용부분을 포함한 모든 관리비를 정산하겠다고 유선상으로 약속하였던 것입니다.

2) 원고가 주장하듯이 원고가 100동 600호의 체납관리비에 대하여 마치 변제를 강제당한 경우처럼 주장하나 어디까지나 2011.10.01.경에 유선상 약속하고 80여일이 경과 후인2011.12.22.에 임으로 자진 납부하였습니다. 그럼에도 원고가 자진납부를 하지 아니하였다는 주장은 전혀 설득력이 없고 사실과 다르며 원고가 납부하는 전유부분에 대한 금액은 부당이득이 아니고 “채무가 없음을 알면서도 임의로 변제한 경우”임으로 비체변제입니다.

3) 원고는 2011.10.01.경에 전용부분 포함한 관리비를 유선상으로 임의로 약속하였기에 피고측인 관리사무소에서는 100동 600호의 입주자의 전출(이사)을 허용하였던 것입니다. 그럼에도 불구하고 75여일(2011.12.15)이 경과한 후에 유보조건부로 납부한다는 내용증명을 보냈다지만, 이는 어디까지나 관리업무에 혼선을 빚게 하여 누가보아도 고의적으로 관리업무를 방해하려는 의도로 볼 수밖에 없는 유보조건부로 납부한다는 내용증명에 불과한 것입니다.

이는 누가 보더라도 원고측의 자유로운 의사에 의하여 임의로 변제한 것이므로 비채변제 강요를 운운 주장은 설득력이 없고 당연히 비채변제인 것입니다.

그렇다면, 원고의 주장은 모두 이유 없으므로, 피고의 청구를 인용하여 주시기 바랍니다.

2012.11.06.

피고 임 0 0

첨부서류

1.관련법조문 발췌

00지방법원 귀중