공동주택 관리 법령 주요내용 및 Q&A 소개

공동주택 관리 법령 주요내용 및 Q&A * 민원이 많은 내용에 초점

2011. 11.

국 토 해 양 부

☞ 본 내용에 오류가 있는 경우에는 주택건설공급과로 문의

1		공동주택의 종류, 입주자 등의 정의 등

◈ (입주자 등, 법 제2조 및 영 제2조)

 ㅇ (공동주택) 건축법 시행령 별표1 제2호가목내지 다목(아파트, 연립주택, 다세대 주택 * 라목의 다가구 주택은 아님)

 ㅇ (복리시설) 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 시설(어린이 놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당)

 ㅇ (입주자) 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자와 직계존비속

 ㅇ (사용자) 주택을 임차하여 사용하는 자

    ☞ 입주자 + 사용자 = 입주자 등(영 제50조제1항)

 ㅇ (관리주체) 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장, 관리업무를 인계하기전의 사업주체, 주택관리업자, 임대사업자

Q 1-1

주민운동시설을 외부에 위탁하여 영리시설로 운용가능한지?

□ 주민운동시설은 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 시설이므로 위탁하여 영리시설로 운영은 불가

2		관리주체 등

◈ (관리주체 등, 법 제43조 및 영 제48조)

 ㅇ 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 직접 관리 → 과반수 입주시 입주자에게 관리 요구 → 입주자는 3개월 이내에 입주자대표회의 구성, 관리방법(자치 또는 위탁)을 사업주체에게 통지하고 시장․군수․구청장에게 신고

    * 의무관리대상 공동주택 : 300세대 이상, 150세대이상 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식, 150세대 이상 주상복합건축물

3		입주자대표회의 구성 등

◈ (입주자대표회의 구성, 영 제50조)

 ㅇ 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(동별 대표자)로 구성, 선거구는 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획 가능

 ㅇ 한 단지를 수개의 공구로 구분, 순차 건설시 먼저 입주한 입주자 등은 입주자대표회의 구성 가능, 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의 구성

 ㅇ 동별 대표자는 선출공고일 현재 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 보통․평등․직접․비밀선거를 통해 선출

 - (입후보자가 2명 이상) 다득표자 선출

 - (입후보자가 1명) 입주자 등의 과반수 찬성으로 선출

 ㅇ 동별 대표자의 결격 사유

  

   - 미성년자, 금치산자 및 한정치산자

   - 파산자로서 복권되지 아니한 사람

   - 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사람

   - 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람

   - 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람

   - 선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위원을 사퇴한 사람 포함)

   - 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속

   - 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원

   - 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람

   - 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등(관리비 등)을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람

 ㅇ 임원(회장 1명, 감사 1명 이상, 이사 2명 이상)은 동별 대표자 중에서 구성원(관리규약에서 정한 정원, 입주자대표회의의 구성원의 2/3가 선출된 때에는 그 선출된 인원) 과반수의 찬성으로 선출(입주자대표회의에서 간접선거)

  - 500세대 이상의 공동주택에서는 전체 입주자 등의 보통․평등․직접․비밀 선거를 통해 동별 대표자 중에서 회장과 감사 선출

  ․ (입후보자가 2명 이상) 다득표자 선출

  ․ (입후보자가 1명) 입주자 등의 1/10이상이 투표하고 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출

 ㅇ 동별 대표자는 2년으로 하되, 한 차례만 중임 가능

Q 3-1

한 선거구에 2명 이상의 동별 대표자 선출이 가능한지?

□ 한 동을 두개 이상의 선거구로 나누거나 2개동 이상을 한 개의 선거구로 묶는 것은 가능하나, 한 선거구에 2명 이상의 동별 대표자 선출은 불가

Q 3-2

동별 대표자의 입후보자가 1명일 경우 선출 요건인 입주자등 과반수의 찬성에서 “입주자등의” 의미는 ?

□ 동별 대표자 선출시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자등의 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제3항제2호)

 ㅇ 여기서 입주자등의 과반수란 “총 입주예정 세대 수(총 건설 세대 수)의 과반수”가 아니라 “실제 입주한 세대 수의 과반수”를 말함(법제처 질의회신, ‘11. 5)

   * (예시) 총 1,000 세대 중 600세대 입주 → 과반수 입주했으므로 입주자대표회의 구성 가능 → 그 중 하나인 “가”동은 100세대 중 40세대 입주→ 40세대의 과반인 21세대의 찬성으로 동별 대표자 선출

  ☞ 최초의 관리규약 제정 시 필요한 입주예정자 과반수 서면동의(영 제57조제2항)에서 입주예정자는 총 입주예정세대(총 건설세대)

Q 3-3

동별 대표자 선출시 단독입후보자로 출마 후 낙선하였을 때 재선거 출마 가능 여부는?

□ 동별 대표자 선출시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자등의 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제3항제2호)

 ㅇ 이 경우 입주자등의 과반수가 선거하여 낙선되었다면, 동 동별 대표자를 선출하기 위한 재선거에는 입후보 불가능

  - 다만, 선거의 투표율이 50%에 미치지 못하여 다시 재선거를 실시하는 경우에는 재선거에 입후보 가능

 ☞ 현실적으로 주민의 선거 참여 저조로 과반수의 찬성을 받기 어려운 경우가 많아, 입주자등의 “과반수 투표, 투표자 과반수 찬성”으로 완화 예정

Q 3-4

동별 대표자 선출시 선출시기를 달리 할 수 있는지?

□ 동별 대표자의 선출시 선출시기에 관하여는 별도 규정이 없고

 ㅇ 선거구․선출절차 등은 관리규약으로 정할 수 있으므로(영 제57조제1항제3호) 관리규약으로 이를 규정할 경우 순차 선출도 가능(입주자대표회의 임기는 같이 시작하여야 할 것임)

Q 3-5

동별 대표자 선출시 결격사유 확인 방법?

□ 동별 대표자의 선출시 금치산자, 한정치산자, 금고이상의 실형 선고자 등은 동별 대표자가 될 수 없으므로(영 제50조제4항)

 ㅇ 동별 대표자 선거전 본인 소명(서류제출 등)을 거쳐 결격사유에 해당하지 않는 경우에 한해 동별 대표자 후보자로 입후보 할 수 있도록 하는 것이 타당

   * 선거관리위원회 위원장(선거관리위원회 미구성 등 부득이한 경우에는 입주자대표회의 회장이나 관리사무소장)이 대상자 본인의 위임장(동의서)를 받아 경찰서에 조회하거나(범죄경력조회) 등록기준지(종전 본적지) 시․구․읍․면에 조회(신원조회 : 금치산자, 한정치산자, 파산자) 하는 것도 가능

Q 3-6

동별 대표자 결격사유 중 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역 제공자(사업자)의 소속 임원의 범위?

□ 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 제공하거나 사업자로 선정된 자의 소속 임원은 동별 대표자가 될 수 없음(영 제50조제4항제8호)

 ㅇ 이 경우 해당 범위는 자치관리의 경우, 관리주체가 관리사무소장이므로(법 제2조제14호), 관리사무소장 및 소속 직원, 관리사무소장에게 용역제공․사업자의 소속 임원

 ㅇ 위탁관리의 경우, 관리주체가 주택관리업자이므로 주택관리업자 소속 임직원(본사 임직원 및 당해 공동주택 관리사무소장과 그 직원 * 그 주택관리업자가 관리하는 여타 공동주택의 관리사무소장과 직원은 해당없음), 주택관리업자에게 용역 제공자나 사업자(당해 공동주택에 용역 제공자(사업자)에 한함 * 여타 공동주택에서 그 주택관리업자에게 용역 제공자(사업자)는 해당없음)의 소속 임원

Q 3-7

관리주체 소속 임직원등의 배우자와 직계존비속의 동별 대표자 가능여부?, 배우자(아내)가 주택관리업자의 직원인 경우 남편의 동별 대표자 가능여부

 * 현행 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원은 동별 대표자 불가(영 제50조제4항제8호)

□ 입주자가 당해 공동주택 관리주체의 소속 임직원에 해당하는 경우, 그 배우자와 직계존비속 또한 동별 대표자가 될 수 없음

Q 3-8

동별 대표자로 당선된 자가 학력을 허위로 기재하였을 때 당선이 유효한지?

□ 학력 허위기재 시 당선을 무효로 한다고 입후보자와 입주자  등간에 약속이 되어, 선출공고에 이를 명시하였다면 이에 따라야 할 것임

Q 3-9

자진해산의 경우 사퇴로 보아야 하는지?

□ 자진해산 당시의 구체적 사실관계에 따라 주택법시행령 제50조제4항제9호의 사퇴 해당여부를 판단하여야 할 것임

Q 3-10

동별 대표자 결격사유(영 제50조제4항)를 관리규약 등으로 추가할 수 있는지?

□ 동별 대표자의 결격사유는 주택법령에 정해진 바에 한하며 추가하는 것은 불가, 다만 해임사유는 관리규약에 규정 가능(영 제57조제1항제3호)

  ☞ 동별 대표자의 결격사유를 선거관리위원회에서 임의 추가하는 것도 위와 같은 이유로 불가

Q 3-11

동별 대표자 해임사유에 회의 3회 이상 연속 불참을 규정할 수 있는지?

□ 동별 대표자의 해임사유는 관리규약에 정하여 운용하되 업무상의 위법행위로 한정함(영 제57조제1항제3호) 따라서 회의 3회 이상 연속 불참 사유를 해임사유에 추가는 곤란

Q 3-12

관리규약에 부녀회등 자생단체의 임원의 동별 대표자  겸임금지 규정이 있을 경우 동별 대표자 입후보가 가능한지?

□ 동별 대표자 결격사유에 자생단체의 임원은 해당사항이 없는 점을 감안(영 제50조제4항), 동별 대표자 입후보가 가능하도록 하되, 동별 대표자로 당선되면 당해 자생단체의 임원을 사직토록 하는 것이 바람직

Q 3-13

주택법 시행령 개정(‘10. 7) 이전에 선출된 동별 대표자의 경우, 동별 대표자 결격 사유와 중임제한이 적용되는지 등?

□ 동별 대표자 결격 사유는 주택법 시행령 개정으로(‘10. 7. 6) 새로이 신설된 조문이며, 부칙 제2조에 의거, 동법 시행령 개정 전에 선출된 동별 대표자에 대하여는 적용치 않음

 ㅇ 종전 규정에 따라서 선출된 동별 대표자는 결격사유(영 제50조제4항)에 해당하더라도(예 : 금고 이상의 형의 선고, 3개월 연체 등) 동별 대표자 자격을 상실하는 것은 아님

□ 동별 대표자 중임제한의 규정(영 제50조제7항)도 부칙 제2조에 따라 개정 후 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용

Q 3-14

주택법 시행령 개정(‘10. 7) 후 보궐선거로 동별 대표자로 선출되는 경우 그 재임기간은 중임제한의 1회에 해당하는지?

□ 보궐선거로 동별 대표자로 선출되는 경우에도(잔여임기동안만 동별 대표자로 활동) 주택법 시행령 개정(‘10.7.6) 부칙 제2조의 “이 영 시행후 최초로 선출되는 동별 대표자”이므로 중임제한이 적용되므로 1회의 재임에 해당됨

Q 3-15

같은 단지 내 가동에서 나 동으로 이사시 동별 대표자의 자격요건중 “6개월 거주”의 적용방법은?

□ 가동에서 나동으로 이사하여 나동의 동별 대표자로 나온 경우 가동과 나동의 거주기간을 합쳐 6개월 이상이라면 동별 대표자가 가능함

Q 3-16

공동주택의 소유자가 본인은 직접 거주 하지 않고 아들이 거주할 경우 아들이 동별 대표자 피선거권이 있는지

□ 아들이 대리권을 위임받게 되면 입주자에 해당하므로 피선거권이 있음

Q 3-17

동별 대표자의 임기 만료 후 새로 동별 대표자를 선출하지 못한 경우 업무대행자는?

□ 기존 동별 대표자의 임기가 만료되었으나 새로이 동별 대표자를 미처 선출하지 못한 경우에는, 기존 동별 대표자가 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정될 만한 특별한 사정이 없는 한 그 급박한 사정을 해소하기 위하여 필요한 범위 내에서 새로운 동별 대표자가 선출될 때까지는 그 직무를 계속 수행할 수 있는 것으로 사료됨(대법원 판례 2007.6.15 선고 2007다6307 참조)

ㅇ 다만, 이 경우에도 임기가 만료된 동별 대표자는 최소한의 범위 내에서 필요한 임무를 수행하는 것이 타당할 것이며, 조속히 새로운 동별 대표자를 선출하여 입주자 대표회의의 정상적인 운영을 도모하여야 할 것임

  * 기존 동별 대표자가 부당하게 사실상의 임기연장을 노리고 새로운 동별 대표자 선출을 방해하는 등의 사유가 있을 경우에는 상기 “ 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정될 만한 특별한 사정”으로 볼 수 있을 것임.

Q 3-18

입주자대표회의의 정원이 8명일 경우 임원을 선출하기 위한 최소한의 동별 대표자 수는?

□ 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 회장, 감사 등 임원을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출하여야 하므로(영 제50조제5항)

 ㅇ 입주자대표회의의 정원이 8명일 경우에는 최소 그 과반수인 5명이 선출되어야 임원을 선출할 수 있음(5명 전원의 찬성시 선출)

 ☞ 반드시 입주자대표회의 구성원의 2/3이상이 선출되어야 임원을 선출할 수 있는 것은 아님. 다만, 2/3이상의 선출되었을 때에는 그 2/3이상중 과반수의 찬성이 있으면 임원선출 가능(영 제50조제5항)

Q 3-19

500세대 이상의 공동주택에서 회장과 감사를 선출할 수 있는 때는?

□ 500세대 미만의 공동주택에서 회장과 감사는 그 구성원의 과반수 찬성으로 선출하므로(영 제50조제5항)

 ㅇ 500세대 이상의 공동주택에서도 회장과 감사를 선출하기 위해서는 전체 동별 대표자의 과반수가 선출되었을 때 회장과 감사를 선출할 수 있을 것임

Q 3-20

입주자대표회의 임원(회장, 감사등)의 “직위해제”가 가능 여부 및 절차?

□ 입주자대표회의 임원의 직위해제에 관하여 별도의 규정은 없으나

 ㅇ 동별 대표자의 해임사유(업무상의 위법행위로 한정한다)는 관리규약으로 정하므로(영 제57조제1항제3호)

  - 입주자대표회의 임원의 직위해제도 이를 준용하여 업무상의 위법행위로 한정하여 관리규약에 정하여 운용하는 것이 타당

Q 3-21

입주자대표회의가 자진해산한 후 새로 구성되었을 때 그 임기는 종전 입주자대표회의의 잔여임기로 할 것인지? 새로 2년으로 하는지?

□ 입주자대표회의 자진해산 후 새로 구성된 경우 임기는(종전 입주자대표회의의 잔여임기 또는 새로 2년 등) 관리규약 및 선출공고에 따름

Q 3-22

재개발 등 조합아파트에서 임시사용승인을 받아 입주자등의 과반수가 입주하였고, 취득세, 등록세 및 재산세까지 납부한 사람의 경우 입주자에 해당하여 동별 대표자 자격이 있는지?

□ 입주자는 주택의 소유자이므로(법 제2조제12호) 소유권 이전등기를 경료하지 못한 경우라면 입주자에 해당하지 않음. 따라서 동별 대표자 자격도 없음

Q 3-23

동별 대표자 후보자가 2명 이상인 경우에도 방문투표가 가능한지?

□ 동별 대표자의 선출절차 등을 관리규약에 정하여 운용이 가능하므로(영 제57조제1항제3호) 동별 대표자 후보자가 2명 이상일 경우 방문투표 등에 대하여 관리규약에 정한다면 가능할 것

4		선거관리위원회 운영 등

◈ (동별 대표자 등의 선거관리, 영 제50조의2)

 ㅇ 입주자 등은 자체적으로 선거관리위원회를 구성, 선거관리위원회는 위원장 포함 5~9명(위원장 호선)

 ㅇ 선거관리위원회 결격사유

   - 동별 대표자

   - 동별 대표자 및 선거관리위원회 임기 중에 사퇴한 사람(사퇴할 당시 소속된 입주자대표회의나 선거관리위원회의 임기가 끝나지 않은 기간에 한정)

 ㅇ 500세대 이상의 공동주택은 선거관리위원회 소속 직원 1명을 관리규약으로 정하는 바에 따라 위원 위촉 가능

 ㅇ (의사결정) 구성원 과반수의 찬성으로 의결, 선출에 관하여 주택법시행령 및 관리규약으로 정하지 않은 사항은 선거관리위원회 규정으로 정할 수 있음

 ㅇ 선거관리위원회의 운영․업무(동별 대표자의 결격사유 확인 포함)․경비․위원의 선임 및 임기등에 관한 사항은 관리규약으로 규정

Q 4-1

선거관리위원회 위원의 “해임”은 무슨 근거로 집행하여야 하는지?

□ 선거관리위원회의 운영․업무․경비 위원의 “선임” 및 임기등에 관한 사항은 관리규약으로 정하므로(영 제50조의2제6항)

 ㅇ 선임과 대칭 개념인 해임의 경우도 관리규약에 정하여 집행하는 것이 타당할 것임

Q 4-2

선거관리위원회 규정의 제․개정은 어디에서 하는지?

□ 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정․개정 및 폐지는 입주자대표회의에서 의결가능(영 제51조제1항제1호의2)

 ㅇ 다만, 관리규약으로 선거관리위원회 규정의 제․개정 등을 선거관리위원회 업무로 정한다면 선거관리위원회에서 동 규정의 제․개정이 가능

   * 선거관리위원회의 운영․업무․경비․위원의 선임 및 임기등에 관한 사항은 관리규약으로 정함(영 제50조의2제6항, 제57조제3호의2)

Q 4-3

다른 단지에 사는 사람이 선관위원이 될 수 있는지

□ “입주자 등은 .... 선출하기 위하여 자체적으로 선관위를 구성”한다(영 제50조의2)하였으므로 그 단지의 입주자등에 한해 선관위원이 될 수 있음

5		입주자대표회의의 의결사항 등

◈ (입주자대표회의 의결사항, 영 제51조)

 ㅇ 입주자대표회의는 구성원 과반수의 찬성으로 의결

 ㅇ 입주자대표회의 의결사항

   - 관리규약 개정안의 제안

   - 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정ㆍ개정 및 폐지

   - 공동주택 관리방법의 제안

   - 제58조에 따른 관리비등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다)

   - 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정

   - 제58조에 따른 관리비등의 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인

   - 제58조에 따른 관리비등의 결산의 승인

   - 단지안의 전기ㆍ도로ㆍ상하수도ㆍ주차장ㆍ가스설비ㆍ냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준

   - 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항

   - 법 제47조제1항에 따른 장기수선계획에 따른 공동주택의 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량

   - 제47조제1항에 따른 공동주택의 행위허가 또는 신고행위의 제안

   - 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행

   - 장기수선계획 및 법 제49조의 규정에 의한 안전관리계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)

   - 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정

   - 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항

   - 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항

 ㅇ 입주자대표회의는 관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집, 다만 입주자대표회의 구성원의 1/3이상이 청구하거나 입주자 등의 1/10이상이 요청하는 때에는 14일 이내에 반드시 소집하여야 함(회장이 미소집시는 관리규약으로 정하는 이사가 직무 대행)

 ㅇ 입주자대표회의는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관케 함, 관리주체는 열람이나 복사 청구시(청구자 부담) 응하여야 함

 ㅇ 입주자대표회의는 주택관리업자의 직원인사․노무관리 등의 업무수행에 부당간섭은 안됨

◈ (관리방법의 결정 등, 영 제52조)

 ㅇ 공동주택의 관리방법(자치관리 또는 위탁관리)은 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 1/10이상이 제안 → 입주자등의 과반수의 찬성으로 결정

 ㅇ 인접한 공동주택단지와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 구분관리 가능

   - 공동관리는 단지별로 입주자 등의 과반수의 서면동의 필요, 1,500세대 이하로만 가능하며, 20미터 이상 일반도로 등^*으로 구분되지 않는 경우에 한함(규칙 제23조제2항)

     * 철도․고속도로․자동차전용도로, 폭 20미터 이상 일반도로, 폭 8미터 이상 도시계획예정도로

 ㅇ 입주자 등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리키로 한 경우에는(변경 포함) “주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토부 고시)”에 따라 선정하여야 함

   - 계약기간이 만료된 주택관리업자를 재선정하는 경우에는 입주자대표회의 2/3이상의 찬성으로 결정(사전의견 청취 결과 입주자 등의 1/10이상이 서면으로 이의를 제기하지 않는 경우에 한함)

◈ (관리주체의 업무 등, 영 제55조)

 ㅇ 관리주체의 업무

   - 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리

   - 공동주택단지안의 경비ㆍ청소ㆍ소독 및 쓰레기수거

   - 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행

   - 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리

   - 관리규약으로 정한 사항의 집행

   - 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행

   - 그 밖에 국토해양부령이 정하는 사항

 ㅇ 관리주체는 관리비 등과 잡수입(예금이자, 연체료 수입, 부대시설․복리시설의 사용료 등 관리로 인해 발생 수입)의 징수․사용․보관․예치 등에 관한 장부 작성 후 증빙자료와 함께 5년간 보관 의무

◈ (관리비등이 사업계획 및 예산안 수립 등, 영 제55조의2)

 ㅇ 관리주체는 관리비등의 사업계획 및 예산안(선거관리위원회 운영경비 포함)을 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받아야 함, 사업실적서 및 결산서를 회계년도 종료 후 2개월 이내에 입주자대표회의에 제출하여야 함

◈ (관리비등의 회계감사, 영 제55조의3)

 ㅇ 관리주체는 입주자등의 1/10이상이 연서로 요구시 또는 입주자대표회의에서 의결하여 요구하는 경우에는 회계감사를 받아야 함, 감사인은 보고서를 입주자대표회의와 관리주체에게 제출

◈ (관리비등의 집행을 위한 사업자 선정, 영 제55조의4)

 ㅇ 관리주체가 “주택관리업자 및 사업자 선정 지침”에 따라 사업자를 선정하고 집행하여야 하는 업무

   - 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선유지(냉ㆍ난방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사

   - 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하는 공사

   - 장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사

6		관리규약 등

◈ (관리규약의 준칙, 영 제57조)

 ㅇ 시․도지사가 정하는 관리규약의 준칙에 정하여야 하는 사항

   - 입주자등의 권리 및 의무

   - 입주자대표회의의 구성ㆍ운영과 그 구성원의 의무 및 책임

   - 동별 대표자의 선거구ㆍ선출절차ㆍ해임사유(업무상의 위법행위로 한정한다)

   - 선거관리위원회의 운영ㆍ업무ㆍ경비, 위원의 선임 및 임기 등에 관한 사항

   - 입주자대표회의의 소집절차

   - 제58조제3항제8호에 따른 입주자대표회의의 운영비의 용도 및 사용금액(제50조의3제5항에 따른 입주자대표회의의 운영 및 윤리교육에 드는 비용을 포함)

   - 자치관리기구의 구성ㆍ운영 및 관리사무소장과 그 소속 직원의 자격요건ㆍ인사ㆍ보수ㆍ책임

   - 입주자대표회의 또는 관리주체가 작성ㆍ보관하는 자료의 종류 및 그 열람방법 등에 관한 사항

   - 위ㆍ수탁관리계약에 관한 사항

   - 제4항 각 호의 행위에 대한 관리주체의 동의기준

   - 관리비예치금의 관리 및 운용방법

   - 관리비등의 세대별부담액 산정방법 및 징수ㆍ보관ㆍ예치ㆍ사용절차

   - 관리비등을 납부하지 아니한 자에 대한 조치 및 가산금의 부과

   - 장기수선충당금의 요율 및 사용절차

   - 회계처리기준ㆍ회계관리 및 회계감사에 관한 사항

   - 회계관계 임직원의 책임 및 의무(재정보증에 관한 사항을 포함한다)

   - 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차

   - 관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차

   - 공동주택의 관리책임 및 비용부담

   - 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치

   - 공동주택의 보육시설 임대계약(지방자치단체에 무상임대하는 것을 포함한다)시 보육시설을 이용하는 입주자등 중 보육시설의 임대에 동의하는 비율에 관한 사항

   - 공동주택의 층간소음(아이들이 뛰는 소리, 문을 닫는 소리, 애완견이 짖는 소리, 늦은 시간이나 이른 시간에 세탁기ㆍ청소기ㆍ골프연습기ㆍ운동기구 등을 사용하는 소리, 화장실과 부엌에서 물을 내리는 소리 등을 말한다)에 관한 사항

   - 그 밖에 공동주택의 관리에 필요한 사항

 ㅇ 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용을 입주예정자의 과반수가 서면동의하는 방법으로 결정(사업주체가 제안한 내용은 인터넷 홈페이지나 게시판에 게시하거나 개별 통지 필요)

  - 관리규약의 개정은 입주자대표회의 의결 또는 입주자 등의 1/10이상의 제안 → 전체 입주자등의 과반수 찬성으로 결정, 개정안에서 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 기재하여 인터넷 홈페이지나 게시판 게시 또는 통지

《 의결정족수 정리 》    ㅇ (동별 대표자) 입후보자가 2명이상인 경우 다득표자를 선출하며, 입후보자가 1명인 경우 입주자등의 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제3항)    ㅇ (회장 및 감사) 입주자대표회의 구성원* 과반수의 찬성으로 선출하며, 500세대 이상의 공동주택의 경우 후보자가 2명이상인 경우 다득표자를 선출하며, 후보자가 1명인 경우 전체 입주자등의 10분의1이상이 투표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제5항,제6항)     * 구성원 : 2/3이상 선출시에는 그 인원    ㅇ (관리방법의 결정) 입주자대표회의 <의결 또는 전체입주자등의 10분의 1이상이 제안>하고, 전체 입주자등의 과반수의 찬성하는 방법에 따름(주택법 시행령 제52조제1항)    ㅇ (주택관리업자 재선정) 입주자대표회의 2/3 이상 찬성(사전의견 청취 결과 입주자 등의 1/10이상이 서면으로 이의를 제기하지 않는 경우에 한함)    ㅇ (관리규약의 개정) <입주자대표회의 의결 또는 전체입주자등의 10분의 1이상이 제안>하고, 전체 입주자등의 과반수의 찬성하는 방법에 따름(주택법 시행령 제57조제3항)

Q 6-1

임대주택에서 분양전환된 단지의 최초의 관리규약 제정은 어떻게?

□ 임대주택에서 분양전환된 단지의 최초의 관리규약을 제정하는 경우 별도의 규정은 없으나, 관리규약의 개정의 절차를 준용하여(영 제57조제3항 및 제52조제1항)

 ㅇ 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안하고 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법으로 운용하는 것이 타당

Q 6-2

관리비등 체납에 따른 단전, 단수가 관리규약으로 가능한지?

□ 관리규약이라 하더라도 입주자등의 기본적인 권리를 침해하는 것은 불가하며, 단전․단수에 대한 그간의 법원의 판단을 고려할 때 관리규약으로 정하는 것은 불가한 것으로 사료

Q 6-3

누수 부위가 세대 전용부분인지 공용부분인지와 책임주체는?

□ 공동주택의 관리책임 및 비용부담에 관하여 관리규약에 정하도록 하고 있으므로(영 제57조제1항제18호), 세대 전용 또는 공용부분등의 관리책임에 대해서는 해당 관리규약에 정하여 운영하여야 함

7		관리비, 잡수입 등

◈ (관리비 등, 영 제58조)

 ㅇ 관리비의 비목별 세부내역

   - 일반관리비

   - 청소비

   - 경비비

   - 소독비

   - 승강기유지비

   - 지능형 홈네트워크 설비 유지비(지능형 홈네트워크 설비가 설치된 경우만 해당한다)

   - 난방비(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제37조의 규정에 의하여 난방열량계 등이 설치된 공동주택의 경우에는 난방열량계 등의 계량에 의하여 산정한 난방비를 말한다)

   - 급탕비

   - 수선유지비(냉ㆍ난방시설의 청소비를 포함한다)

   - 위탁관리수수료

 ㅇ 관리비와 구분 징수가 필요한 비용

   - 장기수선충당금

   - 안전진단 실시비용

 ㅇ 사용료

   - 전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함한다)

   - 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다)

   - 가스사용료

   - 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비

   - 정화조오물수수료

   - 생활폐기물수수료

   - 공동주택단지안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료

   - 입주자대표회의의 운영비

   - 선거관리위원회의 운영경비

 ㅇ 인양기 등 공용시설물의 사용료는 사용자에게 따로 부과 가능

 ㅇ 관리비 등(사용량, 장기수선충당금의 적립요율 및 사용금액 포함)과 잡수입은 다음 달 말일까지 인터넷 홈페이지에 공개하여야 함

Q 7-1

잡수입의 징수, 사용 등을 부녀회에서 주관할 수 있는지 ?

□ 잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설․복리시설의 사용료 등)은 관리주체가 징수․사용․보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성토록 되어 있고(영 제55조제2항)

 ㅇ 잡수입 등의 계약도 관리주체가 경쟁입찰의 방법으로(최고낙찰제) 운용토록 하고 있으므로(주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표 4) 잡수입의 징수, 사용 등 제반관리는 관리주체가 하여야 함

Q 7-2

소송비용 등을 잡수입에서 지출 가능한지?

□ 소송비용 등은 공동주택 입주자등의 권익 보호의 필요성 등을 합리적으로 감안하여, 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의의 승인을 받거나(영 제55조의2)

 ㅇ 공동체 활성화에 관한 사항으로 입주자대표회의의 의결을 받거나(영 제51조제1항제8호의2)

   - 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 사항으로 보아 관리규약으로 정하여(영 제57조제1항제22호) 지출이 가능할 것임

  ☞ 관리비 등 : 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등(영 제50조제4항제10호)

Q 7-3

장기수선충당금 및 인양기 등 공용시설물의 사용료 부과 방법은?

□ 장기수선충당금은 관리비와 구분하여 징수토록 하고 있고(영 제58조제2항제1호), 인양기등 공용시설물의 사용료는 당해 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있으므로(영 제58조제4항)

 ㅇ 장기수선충당금의 경우 관리비와 같은 고지서로 부과할 수 있으나 내용상 구분되게 부과하고

  - 기타 인양기 등 공용시설물의 사용료 등의 부과는 관리비 고지서와 별개의 고지서로 부과하는 것이 타당

8		장기수선계획, 장기수선충당금 등

◈ (장기수선계획, 법 제47조 및 영 제63조, 규칙 제26조)

 ㅇ (수립대상) 300세대 이상의 공동주택, 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식의 공동주택

 ㅇ 사업주체 또는 리모델링을 하는 자는 공동주택 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사권자에게 제출하고 사용검사권자는 관리주체에게 인계

 ㅇ 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 함

  - 장기수선계획은 3년마다 조정하되 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년 전에도 조정 가능

◈ (장기수선충당금, 법 제51조 및 영 제66조)

 ㅇ 관리주체는 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립

 ㅇ 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따름

   - 다만 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 하자심사․분쟁조정등의 비용(청구비용 포함), 하자진단 및 감정에 드는 비용(청구비용 포함)에 사용 가능

 ㅇ 장기수선충당금의 요율은 관리규약에서 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정함

 ㅇ 장기수선충당금은 사용검사일로부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립

 ㅇ 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담

 ㅇ 사용자가 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있고, 관리주체는 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체없이 확인서를 발급해주어야 함

Q 8-1

관리여건상 필요하여 시설의 신설(CCTV 신규설치 등)이 필요할 경우 처리방법은?

□ 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요한 경우에는 3년이내에도 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻어 조정 가능(규칙 제26조제2항)

 ㅇ 따라서 CCTV 신규 설치등 관리여건상 필요한 시설은 장기수선계획의 조정(기존 장기수선충당금의 사용 허용등 포함)을 통해 설치 가능

Q 8-2

장기수선충당금은 의무관리대상 공동주택에만 부과하는지?

□ 300세대 이상의 공동주택과 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택을 건설․공급하는 사업주체는 장기수선계획을 수립하여야 하며(법 제47조제1항)

 ㅇ 관리주체는 장기수선계획에 따른 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하므로(법 제51조제1항)

 ㅇ 장기수선충당금의 적립은 의무관리대상 공동주택이 아닌 150세대 미만의 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택에도 적립하여야 함

    * 주택관리업자 등에 의한 의무관리대상주택(주택법 시행령 제48조)

     - 300세대 이상의 공동주택

     - 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

     - 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택

     - 주상복합건축물로서 주택이 150세대 이상인 건물

Q 8-3

장기수선충당금을 사용자가 납부한 경우 환급방법은?

□ 공동주택의 사용자는 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구 할 수 있으며(영 제66조제5항)

 ㅇ 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부확인을 요청하는 경우에는 지체없이 확인서를 발급해 주어야 함(영 제66조제6항)

 

Q 8-4

장기수선충당금은 반드시 장기수선계획에 따라야 하는지 및 전용부분에도 사용 가능한지?

□ 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르므로(법 제51조제2항) 장기수선계획에 따르지 않은 사용은 불가하며

   * 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의 대표자에게는 1천만원 이하의 과태료(법 제101조제1항)

 ㅇ 장기수선계획은 공용부분에 대해 수립하므로(법 제47조제1항) 전용부분에는 사용 불가

   * 예를 들어 개별난방 방식의 공동주택에 개별세대별로 보일러 설치 비용을 장기수선충당금으로 사용은 불가

Q 8-5

장기수선충당금을 사용하는 경우와 수선유지비를 사용하는 경우의 차이?

□ 장기수선충당금은 주택의 내구성 증가 등 주택의 가치 보전을 수반하는 자본적 지출에 사용되며

 ㅇ 관리비중 수선유지비는 냉난방시설의 청소비, 소화기, 충약비 등 주거생활의 편의를 위해 제공되는 비용으로서 소모적 지출에 해당하는 비용임(영 별표5)

9		관리사무소장

◈ (관리사무소장, 법 제55조 및 영 제72조)

 ㅇ 주택관리업자․입주자대표회의(자치관리)․임대사업자는

  - 500세대 미만의 의무관리대상 공동주택에는 주택관리사 또는 주택관리사보를

  

  - 500세대 이상의 공동주택에는 주택관리사를 의무적으로 배치 필요

Q 9-1

관리사무소장에게 시간외 근무수당을 지불할 수 있는지?

□ 관리사무소장의 시간외 근무수당은 근로기준법 등 관계법령과 당해 공동주택의 근로계약 등에 따름

10		주택관리업자 및 사업자 선정 지침

◈ (주택관리업자의 선정, 지침 제2장)

 ㅇ (입찰공고) 입찰예정일로부터 14일 전까지 입찰공고 내용을 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.net)에 공개

 ㅇ (입찰공고 내용)

  - 주택관리대상물(세대수, 동수, 난방방식, 총 주택공급면적 및 부대․복리시설 등)

   - 입찰 및 개찰의 일시․장소

   - 입찰서 및 제출서류의 마감시한

   - 계약기간

   - 입찰참가자격, 제출서류, 입찰가격 산출방법, 낙찰자 결정방법 및 계약체결 등에 관한 사항은 이 지침에 따른다는 내용

   - 그 밖에 입찰에 부대되는 사항으로서 구성원 과반수의 찬성으로 입주자대표회의에서 의결한 사항

 ㅇ (참가자격의 제한) 아래 해당의 경우 무효

   - 주택법 제53조제1항에 따라 등록하지 아니한 자

   - 법 제54조제1항에 따른 영업정지 처분을 받고 그 기간이 경과하지 아니한 자

   - 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자

   - 주택관리업 등록기준에 따라 시장․군수․구청장에게 등록한 자본금(이하 “등록 자본금”이라 한다), 주택관리사, 기술능력 및 장비를 갖추지 아니하였거나 등록기준에 미달하는 자

   - 해당 입찰과 관련하여 물품․금품․발전기금 등을 입주자대표회의의 구성원에게 제공한 자

   - 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다)이 임원으로 소속된 주택관리업자

   - 주택관리업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자

  - 주택관리업자는 영업지역의 제한을 받지 아니함

 ㅇ (제출서류)

   - 주택관리업등록증 사본 1부

   - 사업자등록증 사본 1부

   - 법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부

   - 국세 및 지방세 납세필증 사본 1부

   - 주택관리업자가 본사에 보유한 주택관리사․기술능력 및 장비 현황 1부

   - 입찰공고일 현재 위탁하여 관리하고 있는 영 제48조 각 호에 따른 공동주택단지 실적 1부

   - 직전 연도의 재무상태표 1부

   - 등록 자본금의 보유금액 증명서류 1부. 이 경우 등록 자본금의 보유금액은 영 제44조제2항 각 호에 따른 금융기관(보험업법에 따른 보험회사를 제외한다)에 예치된 3개월간의 평균 예금잔액으로 하되, 다음 각 목의 부실자산을 제외한다.

      가. 임직원의 퇴직충당금 예치금

      나. 차입금에 대한 예치금

      다. 겸업자산(다른 사업을 겸업하는 경우 그 자산을 말한다) 예치금

      라. 그 밖의 부채성 자산 예치금

    - 그 밖에 입찰에 필요한 서류

 ㅇ (낙찰자 결정방법) 최저낙찰제

   - 동일가격으로 2인 이상 입찰시는 추첨

   - 2회차까지 유찰된 경우에는 3회차에 수의계약 가능

 ㅇ (계약체결) 입주자대표회의를 대표하는 자가 계약, 감사 입회 가능

 

  - 낙찰된 주택관리업자가 10일 이내에 계약을 체결하지 않는 경우에는 계약을 무효로 할 수 있음

 ㅇ (선정결과 공개) 선정시 공동주택관리시스템에 즉시 공개

◈ (공사 및 용역 사업자 선정, 지침 제3장)

 ㅇ (입찰공고) 관리주체(하자보수보증금으로 직접 하자를 보수하기 위하여 공사업자를 선정하는 경우에는 입주자대표회의)는 입찰예정일로부터 14일 전까지 일간신문 등^*에 공고

    * 공고매체 : 전국 또는 지역의 일간신문, 전국의 공동주택단지를 주된 보급지역으로 하는 주간신문, 주택관리 입찰전문 인터넷홈페이지

 ㅇ (입찰공고 내용)

   - 사업내용․규모․면적 및 사업기간 등 사업계획의 개요

   - 입찰 및 개찰의 일시․장소

   - 입찰서 및 제출서류의 마감시한

   - 제19조에 따른 입찰참가자격의 제한에 관한 사항

   - 그 밖에 입찰에 필요한 사항

ㅇ (입찰의 방법) 경쟁입찰, 200만원 이하는 수의계약 가능

ㅇ (현장설명회) 입찰예정일 5일 전까지 현장설명회 개최 가능, 현장설명에는 아래 사항이 포함되어야 함

- 다음 각 목에 따른 서류

 가. 경비용역 : 경비초소 및 경비구역 현황

 나. 청소용역 : 청소범위 및 청소면적 현황

 다. 소독용역 : 소독범위 및 소독면적 현황

 라. 승강기유지관리대행 : 승강기 대수 및 시설현황

 마. 지능형 홈네트워크 설비유지관리대행 : 지능형 홈네트워크 설비대수 및 시설현황

 바. 각종 시설 및 보수공사 : 설계도서, 보수범위 및 보수방법

 사. 건축물 안전진단 : 설계도서 및 안전진단범위

 아. 그 밖의 용역 및 공사 : 용역 및 공사에 필요한 현황

- 입찰서 작성방법․제출서류․접수방법 및 입찰유의사항

- 낙찰자 결정방법

- 계약에 관한 사항

- 그 밖에 입찰에 관하여 필요한 사항

 ㅇ (참가자격의 제한) 아래 해당의 경우 무효

   - 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 마치지 아니한 자

   - 해당 법령에 따른 영업정지 처분을 받은 자는 그 기간이 경과되지 아니한 자

   - 국세 및 지방세를 미납한 자

   - 입주자대표회의의 구성원, 관리사무소장 또는 관리직원에게 물품․금품․발전기금 등을 제공한 자

   - 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다), 관리사무소장 또는 관리직원이 운영하는 사업자

   - 사업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자

  - 주택관리업자는 영업지역의 제한을 받지 아니함(해당 법령에서 영업지역을 제한하는 사업자는 예외)

 ㅇ (제출서류)

   - 사업종류별 관련된 면허증, 등록증 또는 이와 유사한 증명서 사본 1부

   - 사업자등록증 사본 1부

   - 법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부

   - 국세 및 지방세 납세필증 사본 1부

   - 사업자가 보유한 법정 기술인력․장비 현황 1부

   - 입찰공고일 현재 사업수행실적 1부

   - 그 밖에 입찰에 필요한 사항 1부

ㅇ (낙찰자 결정방법) 최저낙찰제

   - 동일가격으로 2인 이상 입찰시는 추첨

   - 2회차까지 유찰된 경우에는 3회차에 수의계약 가능

 ㅇ (계약체결) 관리주체는 용역 및 공사업자로부터 계약이행보증서(또는 갈음할 수 있는 서류)를 받아야 함

 

  - 낙찰된 주택관리업자가 10일 이내에 계약을 체결하지 않는 경우에는 계약을 무효로 할 수 있음

 ㅇ (선정결과 공개) 해당 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 즉시 공개

◈ (투찰 및 개찰, 지침 제5장)

 ㅇ (개찰 및 낙찰) 입주자대표회의 또는 관리주체가 입찰서를 개봉할 때에는 입찰에 참여하는 자 각 1인과 관리주체의 계약담당자 및 이해관계인이 참석한 공개된 장소에서 개찰

Q 10-1

입주자대표회의에서 관리업자 선정시 그 관리업자가 경비나 청소 용역업체를 수의계약에 의해 업체 선정이 가능한지?

□ 공동주택의 관리사무소장(관리주체)은 경비, 청소등 용역에 의해 사업자를 선정할 경우에는 경쟁입찰(최저낙찰제)에 의하도록 하고 있으므로(지침 별표4), 수의계약으로 업체 선정은 불가

Q 10-2

제한경쟁이나 지명경쟁입찰의 경우 2회 유찰시 수의계약에 의해 업체 선정이 가능한지?

□ 각종 공사 및 용역사업자 선정시 2회 유찰시에는 수의계약이 가능하나(지침 제22조)

 ㅇ 이는 일반경쟁입찰의 경우에 적용되는 사항임

   * 제한경쟁이나 지명경쟁의 경우에는 2회 유찰후에도 수의계약이 불가하므로 일반경쟁 입찰을 거쳐 2회 유찰될 경우 수의계약이 가능

Q 10-3

제한경쟁입찰의 경우 조건인 5인 이상의 입찰참가 신청은 신청업체 전체를 말하는지 유효한 업체만 말하는지?

□ 제한경쟁입찰의 경우 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 하며(지침 별표1제1호나목), 이때의 5인 이상은 서류등을 제대로 갖추어 신청한 유효한 업체만 계수하는 것임

Q 10-4

알뜰시장 주관업자나 재활용품 수거업자 선정시 수의계약이 가능한지?

□ 주택관리업자 및 사업자 선정지침상 수의계약의 대상은 공산품 구입, 200만원 이하의 공사 및 용역, 기존 용역사업자의 재계약(입주자대표회의 과반 찬성으로 의결한 사항) 등이며(지침 별표2)

 ㅇ 알뜰시장 주관업자나 재활용품 수거업자 선정의 경우 동 지침 별표4의 2호라목의 잡수입등에 해당하므로 경쟁입찰(최고낙찰제)에 의하여야 함

Q 10-5

입찰서의 입찰가격의 아라비아 숫자와 한글숫자가 다른 경우 처리 방법

□ 입찰서 입찰가격의 아라비아 숫자와 한글 숫자가 다른 경우에는 입찰서의 입찰가격 등 중요한 부분이 불분명한 경우에 해당하므로 입찰의 무효에 해당됨(지침 별표3제3호)

Q 10-6

주택관리업자의 영업지역 제한이 가능한지?

□ 주택관리업자 선정시 영업지역은 제한하지 못하도록 규정되어 있으며(지침 제9조제3항), 따라서 영업지역 제한은 불가

Q 10-7

용역 및 공사업자 선정시, 단지내 가용예산이 한정되어 있어 예산 범위내에서 업자를 선정할 수 있는 방법은?

□ 주택관리업자 및 사업자 선정 시 최저낙찰제로 낙찰자를 선정(지침 별표4)

 ㅇ 다만, 단지내 예산이 한정되어 예산 범위내에서 업자를 선정코자 할 경우에는

  - 해당 공사의 산출내역서에 따라 적정한 입찰가를 판단하여 이를 입찰공고문 또는 현장 설명회 등을 통해 구체적으로 제시하여 예산 범위 내 적정한 입찰금액으로 참가할 수 있도록 유도는 가능

Q 10-8

제한경쟁 입찰시 사업실적․기술능력․자본금 등 제한시 최저기준이 있는지? 그외 제한이 가능한지?

□ 제한경쟁입찰시 “사업실적, 기술능력, 자본금 등을 제한” 가능하며(지침 별표1제1호나목), 이에 필요한 사업실적, 기술능력, 자본금은 계약자가 계약의 목적에 따라 제한 가능(별도의 획일적인 최저 기준이 있지 않음)

 ㅇ 이때 제한할 수 있는 사유는 사업실적, 기술능력, 자본금에 한함

Q 10-9

주택관리업자(또는 공사 및 용역사업자) 참가자격 제한사유를 추가할 수 있는지?

□ 주택관리업자 및 공사․용역 사업자 참가자격 제한사유를 “주택관리업자 및 사업자 선정 지침”에 열거된 사항 외 임의로 추가할 수는 없음

  - 다만, 관리주체는 필요한 경우 현장설명회를 개최할 수 있고(주택관리업자 및 사업자지침 제18조제1항), 동 설명회에서 용역 및 공사에 필요한 현황 등을 주택관리업자나 공사․용역 사업자에게 설명하여 당해 공동주택 관리에 필요한 사항을 주문하는 것이 필요한 점 등을 감안하여

 - 현장설명회에 참석하지 않은 업체는 입찰에 참가하지 못하도록 입찰공고에 명시하는 것은 가능할 것

11		기타

Q 1

주택법에 따른 과태료 부과시 불복절차는?

□ 주택법에 따른 과태료 부과시 불복절차는 아래 기고문 참조

< 기고문 출처 : 한국아파트 신문(‘11.11.16) >

주택법에 의한 과태료 부과를 다투는 방법

오민석 변호사(법무법인 산하)

 주택법은 공동주택관리에 관한 감독권한을 국토해양부 장관과 지방자치단체장에게 부여하고 있고, 이에 따라 국토해양부 장관 또는 지방자치단체장은 입주자 · 사용자 · 관리주체 · 입주자대표회의 등에게 시정명령, 공사중지 ․ 원상복구 등의 시정조치 및 과태료 처분을 할 수 있다(주택법 제59조, 제91조, 제101조, 제101조의 2 각 참조). 이러한 시정명령이나 시정조치 등에 대하여 불복이 있는 입주자대표회의 등은 국토해양부 장관 또는 지방자치단체장을 상대로 시정명령 · 시정조치의 취소나 무효를 구하는 행정소송을 제기함으로써 시정명령과 시정조치의 적법성을 사법부로부터 판단 받을 재판청구권이 보장된다.

 그런데 문제는 국토해양부 장관 또는 지방자치단체장이 주택법을 근거로 입주자대표회의 등에 과태료 처분을 하는 경우이다. 주택법에는 과태표를 부과할 수 있는 근거조문만 있을 뿐 과태표 처분에 불복이 있을 경우 입주자대표회의 등이 다툴 수 있는 절차에 관하여는 따로이 절차규정을 두고 있지 않다. 그렇다면 입주자대표회의 등은 시정명령이나 시정조치에서와 같이 국토해양부 장관이나 지방자치단체장을 상대로 과태료부과처분의 취소나 무효를 구하는 행정소송을 제기할 수 있는 것일까? 결론은 그렇지 않다.

 과태표 부과대상, 부과 및 징수절차, 재판과 집행절차 등 과태료 일반에 관하여 따로이 정하고 있는 “질서위반행위규제법”(2007. 12. 21. 법률 제8725호 신규제정, 2009. 04. 01.  법률 제9617호 일부개정, 2011. 04. 05. 법률 제10544호 일부개정)이 시행되고 있기 때문이다. 질서위반행위규제법은 민법, 민사소송법, 변호사법 등 일부 법률에서 규정하고 있는 과태료를 제외한 과태료 전반에 적용되는 법률로서 다른 법률에서 과태료에 관하여 달리 규정하고 있더라도 동법이 우선 적용되는 등 과태료에 관한 일반법으로 기능한다(동법 제2조, 제5조). 그런데 동법에 의하면 과태료 처분의 불복절차에 대하여는 행정소송이 아닌 특별 절차를 두고 있다. 즉, 과태표 처분을 받은 상대방이 불복하고자 하는 경우에는 처분통지를 받은 날로부터 60일 이내에 관할 행정청에 서면으로 이의제기를 하여야 하고(동법 제20조), 행정청은 이의제기를 받아들이지 않는 한 관할 법원에 이의제기 사실을 통지하여야 한다(동법 제21조). 이의제기 사실을 통지받은 법원은 비송사건절차법의 규정을 준용하여 과태료 재판을 하여야 하는데(동법 제28조), 당사자를 소환하여 심문절차를 거친 후 이유를 붙여 결정으로 재판을 할 수도 있고(동법 제31조, 제36조), 심문절차를 생략하고 약식재판을 할 수도 있다(제44조). 약식재판에 대하여 이의신청이 있을 때에는 다시 심문절차를 거쳐 결정으로 재판을 하여야 하고, 결정에 대하여는 항고로 불복할 수 있다(동법 제45조, 제50조, 제38조).

 그런데 질서위반행위규제법이 정한 과태표에 대한 이의신청 및 비송사건절차법에 따른 과태료 재판절차를 거치지 않고, 과태료 처분에 대한 일반 행정소송을 제기하면 어떻게 될까? 대법원은 건축법상 과태료 처분에 대하여 비송사건절차법에 다른 과태료 재판을 거치지 않고 행정소송을 제기한 사례에서 “과태료 처분은 행정소송의 대상이 되는 행정처분이라고 볼 수 없다”는 이유로 소를 각하한 전례가 있다(대법원 1995. 7. 28. 선고 95누2623 판결). 최근 서울고등법원에서도 주택법상 과태료 부과에 대하여 행정소송을 제기한 것은 절차가 부적법하다는 이유로 소 각하 판결을 한 바 있다. 따라서 입주자대표회의 등은 시정명령, 시정조치와 과태료는 각각의 불복절차가 다르다는 점에 유의하여야 할 것이다.