공동주택 관리방법 결정요건으로 기존 주택관리업자 경쟁입찰 배제 못해

공동주택 관리방법 결정요건으로 기존 주택관리업자 경쟁입찰 배제 못해

법제처

한성원

공동주택 관리방법을 결정함에 있어 주택법 시행령 제52조 제1항에 의거 입주자대표회의의 의결 또는 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고 과반수가 찬성하더라도 기존 주택관리업자를 경쟁입찰에서 배제할 수 없다는 법제처의 유권해석이 나왔다. 주택법 시행령 제52조 제1항에서는 공동주택에서 관리방법을 결정할 때 입대의의 의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고 과반수가 찬성하는 방법에 따르며, 관리방법을 변경하는 경우 또한 같다고 규정하고 있다. 아울러 주택법 시행령 제52조 제4항 본문과 단서의 문언을 살펴보면 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우를 제외하고는 항상 국토해양부 장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정 또는 변경하도록 돼 있다. 이에 대해 법제처는 주택법 시행령 제52조 제1항에서 입대의의 의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고 과반수가 찬성하는 방법에 따르도록 한 것은 공동주택을 입주자가 자치관리할 것인지 아니면 주택관리업자에게 위탁해 관리할 것인지를 결정하는 공동주택의 관리방법에 대한 결정이나 관리방법을 변경하는 결정에 한정하고 있다고 선을 그었다. 따라서 주택관리업자를 변경할 경우 국토부 장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법을 따라야 하는 바, 기존 주택관리업자를 배제할 수 있는 명시적인 근거나 규정은 없다고 할 것이므로 주택법 시행령 제52조 제4항에 근거한 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 별표 1 제1호 나목 및 다목의 규정에 따라 제한경쟁입찰 및 지명경쟁입찰을 통해 기존 주택관리업자를 배제하는 경우를 제외하고는 기존 주택관리업자도 경쟁입찰에 참가해 낙찰될 경우에는 주택관리업자로 재선정될 수 있다는 것이 법제처의 판단이다. 법제처는 또 주택법 제43조 제3항에서 공동주택의 관리방법 결정을 규정하면서 주택관리업자에게 위탁해 관리하는 방법을 선택한 경우 그 주택관리업자의 선정까지 포함한다고 규정하고 있는 것은 입주예정자의 과반수가 입주해 공동주택을 건설한 사업주체로부터 입주자가 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁해 관리할 것을 요구받았을 때 공동주택의 관리방법을 결정하고 사업주체에 통지 및 관할시장 등에게 신고해야 하는 경우에 국한될 뿐 항상 관리방법 결정에 주택관리업자의 선정이 포함된다는 의미는 아니라고 설명했다. 다만 주택법 시행령 제52조 제4항 본문에서 입대의는 국토부 장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정해야 한다고 규정하고 있고 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’에 따르면 최저낙찰제로 주택관리업자를 선정토록 하고 있어 주택 관리가 부실하거나 부적격 평가를 받은 기존 주택관리업자도 경쟁입찰에 참여해 낙찰되면 계속 주택관리를 할 수 있게 되는 문제가 발생할 수 있으므로 부실하거나 부적격 평가를 받은 기존 주택관리업자의 입찰을 제한하는 데 대한 정책적 검토와 그에 따른 입법적 조치가 필요하다고 법제처는 권고했다.

2012/02/15 [09:57] ⓒ한국아파트신문