회계관리(관리비. 잡수입 등) 질의답변/국토부

하자소송 변호사비용 비용처리 방법

<민원내용>
우리아파트에서 지난 2007년 부터 하자소송을 건설사와 진행하며 변호사비용을 가지급금으로 처리해 두었습니다. 하자소송은 회의조정으로 끝났고 비용을 처리하고자 하는데 어떤 계정으로 처리해야 합니까? 잡수입에서 잡지출로 처리가능 한지 궁금합니다.
 
<회신내용>
주택법령에는 하자 소송에 대하여 별도로 규정하고 있는 내용이 없습니다. 해당 내용은 귀 공동주택과 관리주체의 계약사항 등을 참고하여 소송 관계법, 민법 등에 따라 귀 공동주택에서 자체적으로 판단하실 내용으로 사료됩니다.

참고로 소송비용의 부과는 먼저 그 소송이 귀 공동주택 입주자등 전체의 이익에 부합하는 소송인지 여부에 따라 판단해야 할 것입니다. 입주민 전체의 이익에 부합되는 소송일 경우에 한하여 공동주택 관리규약에 규정한 경우(주택법 시행령 제57조제1항제17호), 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의 승인을 받은 경우(주택법 시행령 제55조의2), 또는 공동체 활성화에 관한 사항 등으로 입주자대표회의 의결을 받은 경우(주택법 시행령 제51조제1항제8호의2)에 한하여 잡수입을 사용할 수 있습니다.
(등록일   2014.04.02)

입주자등이 헬스 강사를 초빙하여 수강료를 내면서 주민운동시설을 이용할 수 있는지?

<질의 내용>

입주자등이 헬스 강사를 초빙하여 수강료를 내면서 주민운동시설을 이용할 수 있는지?

 

<회신 내용>

□ 주민운동시설의 외부 전문가 위탁관리는 입주자등의 3/4 이상 찬성이 있어야 하고, 그 외부 전문가도 경쟁입찰을 통해 선정해야 하므로 상기와 같이 주민운동시설을 이용할 수 없음(다만, 헬스 강사를 관리사무소 직원으로 채용하여(파트타임도 가능) 활용하는 것은 가능할 것임)

주민운동시설 운영경비는 관리비로 부과하는지 또는 사용료로 부과하는지?

<질의 내용>

주민운동시설 운영경비는 관리비로 부과하는지 또는 사용료로 부과하는지?

 

<회신 내용>

□ 주민운동시설 운영경비는 ① 관리비로만 부과하는 방법 ② 일부는 관리비로 부과하면서 일부는 수익자 부담원칙에 따라 시설 이용자에게 사용료로 부과하는 방법 ③ 시설 이용자에게 사용료로 부과하는 방법이 있으며, 모두 가능한 방법임(실무상 ②를 많이 이용하는 것으로 파악됨)

 

ㅇ 어떤 방법으로 부과할 것인지를 관리규약 등에 명확하게 규정하여 운영하는 것이 타당

주민운동시설을 위탁하는 경우 위탁수수료는 입주자대표회의에서 의결, 결정할 수 있는지?

<질의 내용>

주민운동시설을 위탁하는 경우 위탁수수료는 입주자대표회의에서 의결, 결정할 수 있는지?

 

<회신 내용>

□ 주민운동시설의 위탁은「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따른 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하므로(영 제55조의4제1호나목), 입주자대표회의에서 위탁수수료를 결정할 수 없음

주민운동시설의 외부인 이용을 허용하지는 않으나, 외부위탁업자로부터 일정 금액만 수수료로 받고 그 이상 수익은 외부위탁업자가 가져가는 운영형태도 가능한지?

<질의 내용>

주민운동시설의 외부인 이용을 허용하지는 않으나, 외부위탁업자로부터 일정 금액만 수수료로 받고 그 이상 수익은 외부위탁업자가 가져가는 운영형태도 가능한지?

 

<회신 내용>

□ 주민운동시설의 외부인 이용을 허용하지는 않으나, 외부위탁업자가 해당시설을 전속적으로 관리하면서 해당 단지에는 일정금액만 수수료(임대료)로 납부하고 그 이상 수익은 가져가는 형태의 운영을 영리목적 운영으로 판단한 바 있음(2009년 대법원 판례(1, 2심 포함)),

 

→ 주민운동시설을 위탁하여 관리하는 외부위탁업자에게 임대료와 보증금을 받는 것은 타당하지 않으며, 위탁에 따른 수수료를 지급하는 것이 타당

주민운동시설을 해당 공동주택에 거주하지 않는 외부인에게 사용료를 받고 운영할 수 있는지?

<질의 내용>

주민운동시설을 해당 공동주택에 거주하지 않는 외부인에게 사용료를 받고 운영할 수 있는지?

 

<회신내용>

□ 복리시설인 주민운동시설을 입주자등이 아닌 외부인에게 사용료를 받고 운영하는 등 영리를 목적으로 운영할 수 없음

 

  < 주민운동시설의 영리 목적 운영 금지의 근거 >
ㅇ 주민운동시설은 주택단지의 입주자등의 생활복리를 위한 공동시설(주택법 제2조제9호)

ㅇ 복리시설의 용도변경은 영리를 목적으로 하지 아니하는 시설로만 허용(주택법 시행령 별표 3 용도변경 중 신고기준)(☞ 애초에 복리시설은 영리를 목적으로 하지 않고 있는 점을 간접적으로 밝힘)

ㅇ 이러한 관련규정 등을 감안, 대법원에서도 주민운동시설은 영리로 운영해서는 안된다고 판시(대법원 2007도376, 대법원 2009도9214)

잡수입 통장을 명의는 입주자대표회의 명의로 하고, 인감을 부녀회 명의로 바꿀 수 있는지?

<질의 내용>

입주자대표회의 명의의 잡수입 통장(인감: 소장, 회장 공동)을 명의만 그대로 둔 채 인감을 부녀회 명의로 바꾸려고 하는 것이 부녀회 관련 제 규정에 위배되는지?

 

<회신 내용>
 
관리주체는 월별로 관리비 등과 잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설·복리시설의 사용료 등 공동주택의 관리로 인해 발생하는 수입을 말한다. 이하 같다)의 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성해 이를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관해야 합니다. (주택법 시행령 제55조 제2항)

또한 관리주체는 관리비 등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관(제44조 제2항 제1호 각목의 기관을 말한다)에 예치해 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치·관리해야 하며, 이 경우 계좌는 「주택법」 제55조 제4항에 따른 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있습니다. (주택법 시행령 제58조 제7항)

따라서 이러한 제반 주택법령을 감안할 때, 관리주체가 관리해야 하는 잡수입도 통장 계좌는 관리사무소장 명의로(필요한 경우 입주자대표회의 회장 인감 복수 등록 가능) 관리하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다.

<국토해양부 주택건설공급과-4552, 2012. 8. 22.>

입주자대표회의가 구성되기 전 위탁수수료는 사업주체가 부담해야 하는지?

<질의 내용>

입주자대표회의가 구성되기 전 위탁수수료는 사업주체가 부담해야 하는지?

 

<회신 내용>
 
사업주체 관리기간은 「주택법」 제43조제6항에서 규정하는 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하기 전까지로 보고 있습니다.

또한 사업주체는 사업주체 관리기간 동안 해당 공동주택 관리를 주택관리업자에게 위탁해 관리할 수 있으므로(법제처 법령해석, 2012.5), 해당 질의가 ‘사업주체가 관리업무를 인계하기 전에 주택관리업자에게 위탁해 해당 공동주택을 관리하는 경우’에 해당된다면 사업주체가 위탁관리수수료를 부담해야 하고, 관리업무를 인계한 다음에는 입주민이 위탁관리수수료를 부담하는 것이 타당할 것입니다.

<주택건설공급과-2013. 12. 4.>

한국전력에서 단전세대의 전기료를 차감한 후 전기료를 부과할 경우 개별 세대 전기료 부과 방법

<질의 내용>

한국전력에서 단전세대의 전기료를 차감한 후 전기료를 부과할 경우 차감된 전기료를 제외하고 전기료를 부과해야 하는지. 단전세대 전기료를 차감하지 않은 채 부과해야 하는지?

 

<회신 내용>
 
공동주택 관리주체는 입주자 및 사용자가 납부하는 사용료 등을 입주자 및 사용자를 대행해 그 사용료 등을 받을 자에게 납부할 수 있습니다(주택법 제45조).

따라서 해당 공동주택 입주자 및 사용자를 대행해 관리주체가 전기료를 납부할 경우에는 한전에서 청구한 금액(단전세대여서 전기료를 차감했다면 그 차감분 제외한 후)만큼을 입주자 등에 부과해야 할 것으로 판단됩니다.

<주택건설공급과-2013. 12. 19.>

태풍으로 파손된 공용 시설물이 개별 세대 차량을 훼손한 경우 관리비로 피해 보상이 가능한지

<질의 내용>
 
태풍 볼라벤의 영향으로 아파트 옥상 20층에 설치된 벤추레이터가 추락하면서 아파트 지상주차장에 주차된 차량에 피해를 준 것과 관련, 전액 관리비에서 보상해 줄 경우 위법여부와 다른 처리방법은?

 

<회신 내용>
 
질의의 경우 벤추레이터 추락에 따른 피해보상 비용을 관리비에서 부과하게 되면 사용자(세입자)도 부담하게 되는데, 사용자(세입자)에게 그 책임을 묻는 것은 곤란한 점을 감안 시 관리비에서 보상은 타당하지 않습니다.

기타 보상방법 등은 귀 공동주택 여건을 감안하시어 합리적인 방안을 강구하시기 바랍니다.

<국토해양부 주택건설공급과-4843, 2012. 9. 7.>

 

 

 

입주자대표회의 회장의 벌금 납부 관련

<질의 내용>

입주자대표회의 회장이 아파트 업무 관련, 업무 집행 중 명예훼손으로 벌금형을 받았을 때 이를 아파트 돈으로 지급할 수 있는지 여부?

 

<회신 내용>
 
질의와 같이 개인 잘못으로 벌금형을 받았다면 벌금형의 취지에 맞게 본인이 부담해야 할 것으로 사료되며, 보다 구체적인 사항에 대해서는 법률 전문가에게 문의해 주시기 바랍니다.

<국토부 주택건설공급과-2523, 2013. 8. 5.>

아파트의 전기료 부과방식 관련

<질의 내용>

해당 아파트의 전기료를 한국전력에서 부과한 금액과 차이가 나게 관리사무소에서 부과하고 있는데 이러한 전기료 부과방식이 합당한 것인지?

 

<회신 내용>
 
전기료는 사용료이며, 공동주택의 관리주체는 입주자 및 사용자가 납부하는 전기료 등을 입주자 등을 대신해 그 사용료 등을 받을 자에게 납부하는 것이므로(주택법 제45조 제3항), 개별 세대 및 공용부분 사용량 합계에 따라 해당 공급사업자가 부과한 전기료 등에 맞게 해당 세대에 전기료 등을 부과 징수해야 할 것입니다.

이와 관련 관리비 등의 세대별부담액 산정방법 및 징수·보관·예치·사용절차는 관리규약으로 정하도록 하고 있으므로(주택법 시행령 제57조 제1항 제11호) 귀 공동주택에서 자율적으로 관리규약에 그 산정방법을 명시하되, 부과체계에 따라 부득이하게 초과 징수한 경우는 이를 정산해 환급해야 할 것으로 판단됩니다.

<주택건설공급과-2013. 12. 26.>

아파트의 커뮤니티시설(주민운동시설, 독서실 등) 운영비 부과 방법 및 부과 항목

<질의 내용>

당해 아파트의 커뮤니티시설(주민운동시설, 독서실 등)의 매월 인건비, 운영비 등 관련 비용을 사용자에게만 부과할 수 있는 것인지, 소유자에게만 부과할 수 있는 것인지 여부와 전 가구에 동일하게 일정 금액을 부과할 수 있는지? 현재는 커뮤니티 시설의 운영비를 가구별로 8,000원씩 동일하게 부과하고 있는 것이 위법한 것인지 여부?

또한 「주택법 시행령」 제58조 제1항은 관리비를 일반관리비 등 9가지로 분류하고 있는데 커뮤니티시설의 유지관리비는 어느 항목에 해당하는지?

<회신 내용> 
주민운동시설은 복리시설의 하나로(주택법 제2조 제9호), 복리시설의 관리에 소요되는 비용은 관리비로 부과할 수 있을 것이며(주택법 제45조 제1항), 수익자부담원칙에 따라 그 비용의 일부를 해당 시설을 이용하는 사람에게 사용료로 따로 부과할 수 있을 것입니다. 이와 관련, 주민운동시설의 운영경비를 관리비로만 부과할 것인지 관리비와 사용료로 부과할 것인지, 사용료만으로 부과할 것인지 등은 해당 단지에서 제반사항을 고려해 자체적으로 판단하기 바랍니다.

또한 「주택법 시행령」 제58조 제1항 및 별표 5에는 관리비의 세부내역에 관해 정하고 있으며 질의 내용의 커뮤니티시설의 유지관리비는 관리비 세부내역 중 대부분의 항목에 해당될 것으로 판단되나 공동주택별로 제반여건이 다를 것이므로 관리비 항목 중 어느 항목에 해당하는지는 귀 공동주택에서 자체적으로 판단해 결정·운영하기 바랍니다.

<국토부 주택건설공급과-2736, 2013. 8. 19.>

장기수선충당금 및 인양기 등 공용시설물의 사용료 부과 방법은?

<질의 내용>
장기수선충당금 및 인양기 등 공용시설물의 사용료 부과 방법은?

 

<회신 내용>
□ 장기수선충당금은 관리비와 구분하여 징수토록 하고 있고(영 제58조제2항제1호), 인양기등 공용시설물의 사용료는 당해 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있으므로(영 제58조제4항)

 ㅇ 장기수선충당금의 경우 관리비와 같은 고지서로 부과할 수 있으나 내용상 구분되게 부과하고,

  - 기타 인양기 등 공용시설물의 사용료 등의 부과는 관리비 고지서와 별개의 고지서로 부과하는 것이 타당

 

잡수입을 소송비용, 자생단체 지원금 등으로 사용하는 방법은?

<질의 내용>
잡수입을 소송비용, 자생단체 지원금 등으로 사용하는 방법은?

<회신 내용>
□ 잡수입은 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의의 승인을 받거나(영 제55조의2), 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 사항으로 보아 관리규약으로 정하거나(영 제57조제1항제22호)

 ㅇ 공동체 활성화에 관한 사항으로 입주자대표회의의 의결을 받는 경우(영 제51조제1항제8호의2)에 한하여 지출이 가능할 것임

    * 소송비용의 경우는 입주자등 전체의 이익에 부합된다는 전제 있어야 함

잡수입의 징수, 사용 등을 부녀회에서 주관할 수 있는지 ?

<질의 내용>
잡수입의 징수, 사용 등을 부녀회에서 주관할 수 있는지 ?

 

<회신 내용>
□ 잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설?복리시설의 사용료 등)은 관리주체가 징수?사용?보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성토록 되어 있고(영 제55조제2항)

 ㅇ 잡수입 등의 계약도 관리주체가 경쟁입찰의 방법으로(최고낙찰제) 운용토록 하고 있으므로(주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표 4) 잡수입의 징수, 사용 등 제반관리는 관리주체가 하여야 함

 

1, 2층 세대에 승강기유지비를 부과하여야 하는지?

<질의 내용>

1, 2층 세대에 승강기유지비를 부과하여야 하는지?

 

<회신 내용>
□ 관리비등의 세대별부담액 산정방법은 관리규약에 정하므로(영 제57조제1항제11호), 상기 내용의 경우 입주자등의 의견을 합리적으로 수렴하여 관리규약에 정하여 운용할 사항

공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사에 소요되는 비용을 잡수입에서 바로 사용할 수 있는지?

<질의 내용>
공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사에 소요되는 비용을 잡수입에서 바로 사용할 수 있는지?

 

<회신 내용>
□ 공동주택 공용부분 주요시설 공사는 장기수선충당금에서 그 비용을 사용하여야 하고, 이를 잡수입에서 바로 사용할 수 없음(법제처 유권해석(’14.2.) 참조)

 

  * 공동주택 관리규약에 따라 장기수선충당금으로 적립된 잡수입은 더 이상 잡수입이 아니라 장기수선충당금에 해당되므로 사용가능

 

 → 잡수입, 주차시설충당금, 승강기충당금 등 별도 금원으로 바로 공용부분 시설공사를 할 것이 아니라 장기수선충당금으로 전입 후 사용이 타당