장기수선계획. 장기수선충당금 관련 질의 답변/국토부

마을버스 준비금 부과 방법

<민원내용>
당아파트는 임대기간을 거쳐 분양된 아파트로서 임대기간부터 운영하던 마을버스를 인계받아 운영하고 잇습니다. 마을버스는 이제 노후화돼가고 있습니다. 향후 몇 년안에 새로 구입할 계획을 세우고자 합니다. 그 추정금액이 현재 6천만원 정도입니다.
1. 버스구입준비금이란 항목으로 별도로 관리비 부과를 할수 있는지요?
2. 구입금액은 크지만 관리용품비로 처리하여 소유주와 세입자를 구분하지 않아도 되는지요?
3. 건축분야는 아니지만 장기수선충당금에 포함시킬 수 있는지요?
4. 기타 어떠한 다른 합리적인 방법은 있는지요?

<처리결과>
ㅇ 질의의 마을버스구입 준비금은 주택법령에서는 별도로 정하고 있는 내용이 없으며 관리비로 부과하는 것은 타당하지 않습니다. 또한 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라야 하므로(주택법 제51조제2항), 장기수선계획에 포함할 수 없는 질의의 마을버스구입 준비금은장기수선충당금으로 지출할 수 없을 것으로 사료됩니다.
- 참고로, 공동주택의 잡수입 사용은 당해 공동주택 관리규약에 규정한 경우(주택법 제57조제1항제17호), 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의 승인을 받은 경우(주택법 시행령 제55조의2), 또는 공동체 활성화에 관한 사항 등으로 입주자대표회의 의결을 받은 경우(주택법 시행령 제51조제1항제8호의2)에 한하여 사용할 수 있음을 알려드립니다.
(등록일 : 2014. 5. 2)

보험회사에 장기수선충당금을 저축성 예금으로 가입가능 여부

<민원내용>
주택법시행령 제58조 제7항 및 제44조 제2항에 보험회사에 장기수선충당금을 가입할 수 있도록 되어 있으나, 일부 이견이 있어 질의를 하고자 합니다.
예금보호를 위하여 장기수선충당금을 분산예치하고자 합니다. OO해상 보험사에 장기수선충당금을 저축성예금 으로 가입하고자하여 가입 가능여부를 확인하고자 합니다.

<처리결과>
주택법시행령 제58조제7항에서는 동조“제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관(제44조제2항제1호 각 목의 기관을 말한다)에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치?관리하여야 한다. 이 경우 계좌는 법 제55조제5항에 따른 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있다”고 규정하고 있을 뿐, 주택법령에서 가입 가능한 구체적인 금융상품에 대하여 제시하고 있지는 않습니다.

따라서 상기 지정 금융기관의 어떠한 금융상품에 예치할 것인가는 득실을 따져 자체적으로 판단하여야 할 사항인 것으로 판단됩니다. 다만 장기수선충당금은 공용부분의 시급한 공사에 사용될 경우도 있을 것이므로 수시로 인출이 가능하지 않은 계좌로 관리하거나 중도 인출 시 원금에 불이익이 가는 금융상품에 예치하는 것은 실무적으로 바람직하지 않은 것으로 판단됨을 알려드립니다.
등록일  2014.12.04

장기수선충당금 사용관련의 건

<민원내용>
장기수선충당금 사용 관련하여 질문 드립니다.
장기수선계획서의 수선주기와 다르게 수선이 필요한 긴급 상황이 발생하였을 경우 처리 방법이 궁금합니다.
수선계획주기에 수선을 할 경우는 정상적인 방법으로 충당금 사용이 가능하겠으나 그렇지 못할 경우 대금 지급전 장기수선계획서 조정과 주민동의를 받아서 처리를 하면 가능할 것으로 사료되나 이는 물리적으로 어려울 수도 있습니다.
그래서 장기수선계획서 작성 시 비고란에 예상치 못한 상황 발생으로 인한 수선은 수선주기가 도래하지 않더라도 부분 수선의 항목으로 수선을 할 수 있다. 라는 내용을 기입하여 놓으면 장기수선충당금의 사용이 가능한지 궁금합니다.
 
<처리결과>
주택법 제51조제2항에 따라 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 사용합니다. 따라서, 수선주기 등이 장기수선계획에 맞지 않는다면 장기수선계획을 조정한 후 장기수선충당금을 사용하여야 할 것입니다.
다만, 실무적으로 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우도 있으므로, 장기수선계획에 예외적인 경우의 장기수선충당금 사용에 대한 근거(예: 사고 등 예기치 못한 사정에 의해 긴급히 지출이 필요한 경우, 얼마 이내 소액 범위 내에서 계획 변경에 따른 비용 지출 등)를 장기수선계획 총론 등에 마련하여 그에 따라 우선 장기수선충당금을 선 집행하고 추후 장기수선계획을 변경하도록 하는 것은 가능한 것으로 유권해석 하고 있으니 이점 참고하시기 바랍니다.
(등록일 2014.10.21)

체육시설 설치 및 부대시설 보수에 장기수선충당금 사용 가능 여부

<질의 내용>
단지 내 필로티 등 장소에 체육시설을 설치코자 할 경우 장기수선충당금을 사용할 수 있는지?

또한 단지 내 부대시설인 담장을 일부 철거하고 출입문을 설치할 경우 입주자대표회의 의결로 가능한지?

 

<회신 내용>

장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르므로(주택법 제51조제2항) 해당 공사가 귀 공동주택 장기수선계획에 포함돼 있는지 여부를 먼저 확인하기 바랍니다. 장기수선계획에 포함되지 않았으나 공용부분에 설치하는 해당 시설을 장기수선충당금으로 사용코자 할 경우에는 장기수선계획을 조정해야 합니다. 참고로 장기수선충당금의 사용은 관리주체가 「주택법 시행령」 제66조제2항 각 호의 사항이 포함된 장기수선계획 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고, 입주자대표회의 의결을 거쳐 사용토록 하고 있음을 알려드립니다.

또한 질의의 시설은 공용부분에 설치하는 시설이므로 장기수선계획을 조정해 실시해야 할 것입니다. 이와 관련, 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요해 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다고 규정하고 있으므로(주택법 시행규칙 제26조 제2항) 이에 따라 장기수선계획을 조정해야 합니다.

<국토부 주택건설공급과-6020, 2012. 11. 2.>

장기수선계획에 명시된 공사항목을 반드시 그 해당년도에 교체하거나 보수해야 하는 것인지?

<질의 내용>
 
해당년도 장기수선계획에 명시된 공사종별(공사항목)을 반드시 그 해당년도에 교체하거나 보수해야 하는 것인지? 아니면 자체적으로 그 상태를 확인하고 고려해 적정한 시기에 교체하거나 보수하라는 의미인지?

또한 해당년도에 반드시 교체나 보수해야 한다면, 입주자 과반수의 서면동의를 수시로 얻어 조정한 다음에 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수해야 하는 것인지?

 

<회신 내용>

「주택법」 제47조제2항을 위반해 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의 대표자에게는 1,000만원 이하의 과태료를 부과하도록 하고 있습니다. (주택법 제101조 제2항 제2호) 따라서 장기수선계획에 명시된 공사종별은 반드시 그 해당년도에 교체하거나 보수해야 합니다.

또한 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요해 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있습니다. (주택법 시행규칙 제26조 제2항) 이는 장기수선계획을 해당 공동주택 상태에 따라 정기적으로 조정하도록 하고 있는 것으로 교체나 보수가 필요하지 않을 경우에는 장기수선계획에서 그 수선시기 등을 조정할 수 있도록 하고 있는 것입니다. 또한 3년마다 하는 정기조정의 경우는 별도의 입주자 과반수의 동의 없이 입주자대표회의와 관리주체가 조정하도록 하되, 장기수선계획을 조정한 지 3년이 경과하지 않았음에도 그 계획을 다시 조정할 필요가 있을 경우에 한해 입주자 과반수의 서면동의를 얻도록 하고 있는 것입니다.

<국토부 주택건설공급과-4876, 2012. 9. 10.>

승강기 교체공사와 관련 공사비를 1~2층 세대도 부담해야 하는지?

<질의 내용>

승강기 전면 교체공사와 관련, 공사 부족금액을 할부로 분할해 부과 징수하려고 하는 경우 1~2층을 포함해 전 가구에 균일 부담하는 것이 타당한지?

 

<회신 내용>

장기수선공사는 장기수선계획에 따라 적립된 장기수선충당금으로 시행해야 합니다. 다만 장기수선충당금이 부족할 경우 입주자(소유자)만을 대상으로 부족한 비용을 부담시키는 것이 타당할 것이며, 승강기 전면 교체공사의 경우 1, 2층 소유자를 포함해 전체 소유자로부터 징수·적립하는 것이 타당할 것입니다.

<국토부 주택건설공급과-5896, 2012. 10. 29.>

관리사무소장을 불법 해고함에 따라 발생한 변상금을 장기수선충당금으로 변상해준 것과 관련, 위법행위를 묵인할 경우 발생할 불이익은?

<질의 내용>

전임 입주자대표회의 회장 A가 관리사무소장을 불법 해고함에 따라 발생한 변상금 2,000만원을 차기 입주자대표회의 회장 B가 장기수선충당금으로 변상해준 것과 관련, 현 회장이 B의 위법행위를 묵인할 경우 발생할 불이익은?

 

<회신 내용>

장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르도록 하고 있으므로(주택법 제51조 제2항) 장기수선계획에 포함될 수 없는 변상금을 장기수선충당금으로 지급할 수 없습니다. 이와 관련 주택법령에 위배되게 장기수선충당금을 지급한 전 입주자대표회의 회장 및 해당 관리주체에 대해서는 공동주택의 관리에 관한 감독 권한을 가진 지방자치단체가 필요한 조치를 할 수 있을 것이므로 보다 자세한 사항을 갖고 해당 지방자치단체에 문의하기 바랍니다.

<국토해양부 주택건설공급과-4761, 2012. 9. 4.>

장기수선충당금을 사용해 자동문 설치 등 공사를 할 경우 동의비율 및 동의를 받아야 하는 대상?

<질의 내용>

장기수선충당금을 사용해 자동문 설치, 주차차단기 설치, CCTV 카메라 증설 등 추진 시 동의비율 및 동의를 받아야 하는 대상(소유자인지 입주자 등인지)

 

<회신 내용>

질의의 공사는 장기수선계획에 반영돼 있어야 할 것이며, 만약 장기수선계획에 반영돼 있지 않다면 전체 입주자(소유자) 과반수의 서면동의를 얻어 장기수선계획을 먼저 조정해야 합니다. (주택법 시행규칙 제26조 제2항)

또한 장기수선충당금은 관리주체가 「주택법 시행령」 제66조제2항 각호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고, 입주자대표회의 의결을 거쳐 사용해야 함을 알려드리니 참고하기 바랍니다. (주택법 시행령 제66조 제2항)

<국토해양부 주택건설공급과-4717, 2012. 8. 31.>

중앙난방방식에서 개별난방방식으로 전환하는 경우 장기수선계획을 수립하지 않고 장기수선충당금으로 공사를 할 수 있는지?

<질의 내용>

중앙난방방식에서 개별난방방식으로 전환하려고 하는데 장기수선계획을 수립하지 않고 장기수선충당금으로 개별난방공사를 할 수 있는지?

 

<회신 내용>

장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르며(주택법 제51조 제2항), 장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 수립하는 계획이므로(주택법 제47조 제1항), 해당 공사가 장기수선계획에 반영돼 있을 경우 공용부분에 대한 공사비용을 장기수선충당금으로 집행할 수 있습니다.

따라서 질의 내용과 같이 장기수선계획을 수립하지 않고 장기수선충당금을 집행할 수 없으며, 세대 밖의 가스시설공사가 장기수선계획에 포함됐다면 그에 대한 공사금액은 장기수선충당금으로 집행이 가능할 것으로 판단됩니다.

<주택건설공급과 - 2233, 2013. 7. 23.>

장기수선충당금은 별도의 계좌로 관리해야 하는데, 별도의 계좌로 관리하지 않을 경우 과태료나 벌칙이 있는지?

<질의 내용>

「주택법 시행령」 58조에 보면 장기수선충당금은 별도의 계좌로 관리한다는 내용이 명시돼 있는데, 별도의 계좌로 관리하지 않을 경우 과태료나 벌칙이 있는지?

 

<회신 내용>

「주택법 시행령」 제58조제7항에 따르면 관리주체는 관리비 등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치해 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치·관리해야 함을 명시하고 있습니다.

아울러 관리주체는 공동주택을 주택법 또는 주택법에 따른 명령에 따라 관리(주택법 제42조)해야 하며, 이를 위반해 공동주택을 관리한 자는 「주택법」 제101조 제3항에 5백만원 이하의 과태료를 부과함을 명시하고 있습니다.

<주택건설공급과-2013. 6. 27.>