관리비 납부 요구 법률적 근거

 

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114	관리비 납부 요구의 법률적 근거	admin	2005.05.01.	1466
[질의사항] 저는 A아파트의 관리사무소장입니다. 관리비와 관련해 주택법에 징수 등 그 법률적인 근거가 있는 것으로 알고 있습니다. 관리주체에서 소유자나 사용자에게 관리비 납부를 요구할 수 있는 법률적 근거가 무엇인지 궁금합니다. 저희 관리규약에는 입주자(소유자)에게 관리비 납부 의무를 규정하고 있는데, 세입자에게도 관리비를 징수할 수 있는지요? [회신내용] 주택법 제45조는 “제43조 제1항의 규정에 해당하는 공동주택의 입주자 및 사용자는 당해 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다”고 규정하고 있습니다. 여기서 관리비를 징수할 수 있는 관리주체에는 입주자대표회의와 위탁관리회사가 해당되며, 입주자 및 사용자에게 관리비를 징수할 수 있다고 규정하고 있습니다. 한편 임대인과 임차인 간의 관리비 등에 관해 서로 간에 특별한 약정이 없다면, 민법과 주택법 등의 규정이 적용됩니다. 민법 제309조는 전세권자의 유지·수선 의무에 관하여 “전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다”고 규정하고 있으며, 동법 제623조는 임대인의 의무에 대해 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있다”고 규정하고 있습니다. 위 민법의 규정은 전세권자의 의무를 월세권자의 의무보다 좀 더 두텁게 규정하고 있습니다. 아파트의 경우 관리주체가 실제 소유자인지 세입자인지 여부를 확인할 수 있는 강제력이 없으며, 입주 당시에 작성하는 입주자카드 등으로 소유여부를 파악하는 정도입니다. 또한 관리비의 일부항목(장기수선충당금 등)에 대하여 누가(집주인, 세입자) 납부하도록 약정 하였는지를 관리주체로서는 알 길이 없습니다. 이러한 현실 때문에 관리비 납부의 최종 책임을 소유자인 입주자에게 있는 것으로 관리규약을 제정하고 있습니다. 관리비 중 장기수선충당금, 안전진단 관련 비용 등은 특별한 약정이 없는 한 임대인(소유자)이 부담해야 하는 관리비입니다. 관리규약에 임차인(세입자, 사용자)에게 관리비 납부 의무를 규정하고 있지 않다고 하더라도, 관리주체는 주택법 제43조에 의하여 사용자에게 관리비를 청구 할 수 있으며, 또한 민법은 채권자대위권(민법 제404조) 및 부당이득반환(민법 제741조)에 대하여 규정하고 있으므로, 관리규약에 사용자의 관리비의무를 규정하고 있지 않더라도, 관리주체는 위 법률을 근거로 사용자에게 관리비를 청구할 수 있습니다. ○ 변호사 윤민구 법률사무소 ☎ 032-325-3115

 

 

 

1. 주택법: 관리비 부담주체에 관한 조항

       제45조(관리비) ①제43조제1항의 규정에 해당하는 공동주택의 입주자 및 사용자는 당해 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다.

②제1항의 규정에 의한 관리비의 내역 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

2. 표준관리규약의 관리비 부담주체에 관한 조항 제12조【입주자등의 의무】②입주자가 그의 소유인 주택을 사용자에게 임대차 등을 한 경우 관리비․사용료의 체납분에 대하여는 당해 입주자가 부담할 책임이 있다. 제9조 (관리비 등의 부과 및 징수) 주택법 제45조제1항의 규정에 의하여 입주자 및 사용자가 부담하는 주택법시행령 제58조의 규정에 의한 관리비․사용료 및 장기수선충당금 등(이하 “관리비등”이라 한다)은 관리사무소장이 갑의 관리규약에 따라 부과(청구)․징수(수령) 한다. 3. 판례1 : 관리비 납부시기

재판부는 판결문에서 “관리비 등은 입주민이 입주한 날부터 부담해야 하지만, 입주예정일까지 입주하지 않은 세대에서 입주예정일 이후 발생한 관리비 등은 입주 여부에 관계 없이 입주예정자가 부담해야 한다.”고 밝혔다. 판례에 의하면 입주하지 하지 않는 세대에도 입주자(소유자)가 관리비를 부담해야 한다는 것이다. 소유자 부담의무를 사용자와 임대차계약에 의해 사용자에게 사용 수익하게 하면서 관리비부담을 전가시킨다고 볼수 있다 이때도 장기수선충당금은 소유자 부담이다. 4. 판례2 : 사용자가 납입하지 않은 관리비에대한 소유자의 책임 입주자대표회의가 소유자에게 사용자의 관리비 체납사실 등을 통보하지 않았더라도 관리규약에 따라 소유자는 사용자를 대신해 체납관리비를 납부할 의무가 있다는 판결이 나왔다. 대법원 제3부(주심 박일환 대법관)는 지난 12일 경기 과천시 K아파트 입주자대표회의가 이 아파트 소유자 J씨를 상대로 제기한 관리비 청구소송 상고심과, J씨가 이 아파트 대표회의를 상대로 낸 관리비 청구소송 상고심에서 “소유자 J씨는 대표회의에 체납관리비 1백50만여원을 지급하라.”며 대표회의가 승소한 원심을 확정했다.  사용자의 체납관리비에 대한 부담의무를 소유자에게 있음을 판결한 판례문입니다.   5. 결어 관리비는 입주여부와 관계없이 입주예정일 부터 사용자가 부담의 책임이 있고, 임대차계약에 의하여 사용자에게 임대하였을 경우 사용수익케 함과 동시에 관리비 부담의무는 주택법제45조에 의해 사용자에게 전가 된다고 불수있습니다. 또한 사용자가 체납한 관리비에 대한 납부의무 주체는 판례에서도 아파트 자치법규인 관리규약제12조를 인용하여 소유자에게 납부의무를 인정하고 있습니다. 소유자는 사용자의 체납관리비를 납입하고 사용자에게 구상권을 행사하거나 임대차보증금으로 체납관리비를 납입하면 될것입니다.

▶ 인용참고자료 ※ 체납관리비문제

체납관리비 문제를 해결하기 위해 대부분의 아파트에서는 관리규약에 ‘체납관리비의 납부의무는 체납세대를 매수한 자에게 승계한다’고 규정하고 있다. 그러나 대법원은 ‘당사자의 의사에 반하여 권리의무를 승계할 수 없다’는 민법의 원리를 근거로 이러한 관리규약의 효력은 인정할 수 없다고 판결하고, 다만 공용부분에 관한 체납관리비는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 ‘공유자가 공용부분에 관해 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대해서도 행사할 수 있다’는 규정을 적용해 승계를 인정하고 있다. 이러한 대법원 판결 내용에 따라 아파트만이 아니라 모든 집합건물의 경우 전유부분에 관한 체납관리비는 승계되지 않고, 공용부분에 관한 체납관리비는 승계된다는 원칙이 보편화돼 공인중개사시험 출제 예상문제에까지 나오고 있는 실정이다. 체납관리비 문제 해결을 위한 대책과 관련해 본란은 체납관리비는 불특정 다수인과 관련이 있는 ‘공익채권’이므로 법으로 국세 및 임금채권 등에서 인정하고 있는 ‘우선변제권’을 인정하는 제도를 마련해야 한다고 여러 차례 주장한 바 있다. 그러나 주택당국은 체납관리비의 우선변제권을 입법하지 않고, 지난 2003년 5월 주택건설촉진법을 주택법으로 개정하면서 주택법 제44조 제3항에 ‘관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대해서도 그 효력이 있다’고 규정했다. 이러한 규정이 신설되기 전에 ‘체납관리비 납부의무는 그 승계인에 승계된다는 관리규약의 효력’은 인정할 수 없다고 한 대법원 판결효력이 이 규정이 신설된 후에도 유효한 것인지 여부에 대한 대법원 판결은 아직 선고된 바가 없다. 그럼에도 불구하고 이러한 규정이 신설되기 전에 대법원 판결내용에 따라 공용부분에 관한 체납관리비는 승계되는 것이지만 전유부분에 관한 체납관리비는 승계되지 아니한다는 원칙이 일반화되어 있는 것은 유감이다. 주택법 제44조 제3항에 ‘관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다’는 규정을 신설했으므로 이러한 규정이 없었을 때의 관리규약으로 당사자의 의사에 반하는 승계의무를 규정한 것은 효력이 없다고 한 대법원 판결은 재고돼야 할 것이다. 대법원이 ‘관리규약으로 당사자의 의사에 반하는 승계의무를 규정한 것은 효력이 없다’고 판시한 법적 근거는 승계의무는 국민의 자유와 권리에 해당하는 것이며 국민의 자유와 권리는 헌법 제37조 제2항의 규정에 의해 국가의 안전보장, 질서유지 또는 공공복리를 위해 필요한 경우에 한해 ‘법률로써 제한할 수 있다’는 규정에 의해 법률로만 제한할 수 있는 것이므로 관리규약으로는 제한할 수 없다는 ‘기본권 제한 원칙’에 기초한 것이었다. 그런데 법률(주택법)로 ‘관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대해서도 그 효력이 있다’고 규정하고 있으므로 국민의 권리와 의무를 제한할 수 있는 법적 근거는 마련된 것이다. 문제는 체납관리비 승계 규정이 헌법 제37조 제2항 소정의 ‘질서유지 또는 공공복리를 위해 필요한 경우’에 해당하는가이다. 체납관리비에 대한 실질적인 채권자는 해당 아파트에서 거주한 전(全) 입주민이며, 관리비의 산정 및 부과징수 절차 등이 주택법에 근거하고 있으므로 아파트 관리를 위한 ‘질서유지와 공공복리를 위해 필요한 경우’에 해당하는 것으로 해석돼야 할 것이다. 따라서 아파트 관리를 책임지고 있는 입주자대표회의와 관리주체는 주택법 제44조 제3항이 신설되기 전인 대법원 판례내용에 따라 공용부분만 승계자로부터 징수할 것이 아니라, 전유부분에 해당하는 체납관리비도 승계자로부터 징수할 수 있는 것인지 여부에 대해 대법원의 판결을 받아봐야 할 것이다.

※ 입주자대표회의가 사용자의 관리비 체납사실 통보 안 했어도 소유자는 체납관리비 납부 의무 있어

입주자대표회의가 소유자에게 사용자의 관리비 체납사실 등을 통보하지 않았더라도 관리규약에 따라 소유자는 사용자를 대신해 체납관리비를 납부할 의무가 있다는 판결이 나왔다. 대법원 제3부(주심 박일환 대법관)는 지난 12일 경기 과천시 K아파트 입주자대표회의가 이 아파트 소유자 J씨를 상대로 제기한 관리비 청구소송 상고심과, J씨가 이 아파트 대표회의를 상대로 낸 관리비 청구소송 상고심에서 “소유자 J씨는 대표회의에 체납관리비 1백50만여원을 지급하라.”며 대표회의가 승소한 원심을 확정했다. 이 아파트 소유자인 J씨는 지난 2000년 11월 K씨에게 아파트를 임대했는데, 임차인 K씨는 2002년 11월경부터 관리비를 납부하지 않다가 이듬해 5월 아파트에서 퇴거해 사용·수익을 중단했다. 이후 소유자인 J씨는 2005년 4월 이 아파트를 인도받았다. 이에 대표회의는 지난 2007년 3월 소유자인 J씨를 상대로 소송을 제기했고, 1심 재판부는 “J씨는 대표회의에 체납관리비를 납부하라.”는 판결을 내렸다. 하지만 J씨는 1심 판결에 불복해 항소를 제기하는 한편, “단전·단수로 아파트를 임대할 수 없었으므로 이로 인한 손해를 배상하라.”며 맞소송으로 대응했다. 항소심 재판부인 수원지법 제1민사부는 지난해 11월 “대표회의가 소유자에게 사용자의 관리비 체납사실을 고지하고, 사용자로부터 체납관리비를 징수해야 할 의무가 있음을 인정할 증거가 없으며, 소유자가 사용자를 대신해 체납관리비를 지급할 의무가 있다는 관리규약에서 대표회의 체납사실 고지 등의 의무가 도출된다고 할 수 없다.”고 밝혔다. 이에 따라 재판부는 “이 아파트 소유자인 J씨는 2003년 10월경부터 2007년 1월경까지 부과된 관리비 중 체납한 1백50만여원을 대표회의에 지급하라.”고 판시했다. 또한 “단전·단수, 난방공급 중단으로 아파트를 임대할 수 없게 됐으므로 이로 인한 손해와 이 기간의 관리비를 반환하라.”는 J씨의 주장에 대해서는 “대표회의가 두 차례에 걸쳐 단전한 외에 단수 및 난방중단을 했다는 증거가 없고, 일시적인 단전 조치에 위법이 있다고 할 수 없다.”며 받아들이지 않았다. J씨는 2심 판결에도 불복, 상고를 제기했으나 대법원은 이같은 판결을 인정해 기각했다.

※입주민이 실제 거주 안해도 소유권 취득일 등 따라 관리비 납부의무 생겨 위탁관리업체, 관리계약 이전에 체납된 관리비에 대해서도 징수 권한 있어  입주민이 아파트에 실제 입주하지 않았더라도 소유권 취득일이나 입주예정일부터 관리비 납부 의무가 있으므로 입주민은 체납관리비를 납부해야 한다는 법원의 판결이 잇따라 나왔다. 서울동부지방법원 제1민사부(재판장 박윤창 부장판사)는 최근 서울시 강동구 S아파트 관리업체인 H사가 이 아파트 입주민 Y씨를 상대로 제기한 관리비 등 청구소송 항소심에서 “피고 Y씨는 원고 H사에 1천7백65만여원을 지급하라.”며 원고 승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “관리비 등은 입주민이 입주한 날부터 부담해야 하지만, 입주예정일까지 입주하지 않은 세대에서 입주예정일 이후 발생한 관리비 등은 입주 여부에 관계 없이 입주예정자가 부담해야 한다.”고 밝혔다. 재판부는 “만일 이같이 해석하지 않으면, 소유자가 개인사정으로 입주하지 못한 경우에도 관리비 등을 납부하지 않을 수 있게 되고, 관리주체는 매월 실거주자를 확인, 관리비를 산정·징수해야 한다는 결과가 되며, 공동주택 소유자 또는 그 배우자 및 직계존비속에게 아파트 사용여부에 관계 없이 관리비 납부의무를 부담케 하는 주택법 및 관리규약의 취지에 반한다.”며 “미입주기간 동안의 관리비를 청구하는 것은 부당하다는 피고 입주민의 주장은 이유 없다.”고 설명했다. 또한 “원고 관리업체는 지난 2004년 11월 관리주체가 돼 그 이전에 발생한 관리비 등의 징수권한이 없다.”는 피고 입주민의 주장에 대해서는 “원고 업체가 체결한 관리계약에 대표회의가 업체의 업무범위를 관리계약 체결 이후 발생한 관리비 부과·징수로 제한하지 않았고, 주택관리업자가 선정되기 이전에 발생했지만 선정 이후에도 납부하지 않은 관리비 청구에 대해 대표회의에만 그 권한이 있다고 본다면, 대표회의로서는 주택관리업자를 선정한 이후에도 계속 관리업무로부터 벗어날 수 없게 되는 결과가 초래돼 원고 업체로서는 관리계약 체결 이전에 체납된 관리비에 대해서도 대표회의로부터 징수권한을 위임받았다.”며 받아들이지 않았다. 이에 따라 재판부는 “피고 입주민은 원고 업체에 체납된 관리비 1천2백21만여원과 연체료 5백43만여원 등 총 1천7백65만여원을 지급할 의무가 있다.”고 판시했다. 이와 함께 의정부지법 제1민사부(재판장 안승호 부장판사)는 최근 경기 양주시 G아파트 대표회의가 입주민 S씨를 상대로 제기한 체납관리비 청구소송 항소심에서 “피고 S씨는 원고 대표회의에 1백50만여원을 지급하라.”며 원고가 승소한 원심을 인정, 피고 S씨의 항소를 기각했다. 재판부는 판결문에서 “피고 입주민은 불법으로 선출된 관리소장 B씨가 관리비를 잘못 부과했다는 사실을 은폐하기 위해 관리비 부과 근거자료를 제공하지 않아 관리비를 체납한 것이라고 주장하나, B씨가 불법으로 선출됐고, 그가 피고 입주민에게 관리비를 잘못 부과했다는 사실을 인정할 아무런 증거가 없다.”고 밝혔다. 재판부는 또 “원고 대표회의가 시행사가 부담할 관리비를 부과했으므로, 이 관리비 청구는 부당하다.”는 피고 입주민의 주장에 대해서도 “피고 입주민에게 부과된 관리비 내역이 소독비, 청소비 등의 관리·유지비용과 공동경비비 등인 점에 비춰 보면 이는 정당하게 부과된 것으로 시행사가 부담할 것으로 보이지 않고, 제출된 자료만으로는 피고의 주장을 뒷받침하지 못한다.”며 받아들이지 않았다. 아울러 같은 법원 제2민사부(재판장 조윤신 부장판사)는 최근 경기 양주시 D아파트 입주자대표회의가 입주민 K씨를 상대로 제기한 관리비 청구소송 항소심에서 “이 아파트 실소유자이자 입주민인 피고는 실제 입주 여부와 상관 없이 이 아파트에 대한 소유권 취득일부터 관리비를 부담해야 하므로, 원고 대표회의에 43만여원을 지급하라.”며 원고가 승소한 원심을 인정했다.